多重属性旅游地产揽“钱景”

　　在旅游地产投资大热背景下，以既能满足休闲旅游消费，又兼具创意地产属性的物业，有望成为投资者关注的“香饽饽”。这种物业，极有可能出现在经济发展速度较快的城郊，如朱家角古镇等。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　复合型物业受关注

　　大连万达集团要在全国启动大约8个“万达城”项目，这预示着国内旅游地产又将迎来一个崭新的发展时期。

　　旅游地产的兴起，其实在情理之中。行业人士分析指出，中国人满足衣食住行后，接下来的消费阶段是文化和旅游，这种消费趋势越来越明显。而从更长远的发展趋势来看，中国旅游行业已经进入发展“快车道”。有关研究机构预测，中国将在2015年取代美国成为全球第一商务旅游大国，在未来两年里，中国至少三分之二的经济增长将来自旅游业。

　　在旅游地产兴起的大背景下，哪种物业适合自己投资呢?既满足旅游消费、又具有创意地产属性的物业是一种不错的选择。

　　旅游商业地产物业产品类型非常丰富，比如酒店式公寓、公寓式酒店、专业市场商铺、街铺等等，不一而足。但纵观目前大多数旅游地产产品，因其单纯依靠某个景区，旺季宾客盈门，淡季却门可罗雀，差别巨大。凡事总有例外。业内人士指出，旅游地产市场渐成气候，尤其是经济发展速度较快的长三角区域，其旅游商业地产正逐步探索出一条有特色的发展之路，以朱家角新角里引领的复合型模式无疑是其中的佼佼者。

　　上海携商商业管理公司总经理吴旻昉表示，具备双重属性的旅游地产除了借助景区品牌而成长之外，同时还能借助周边居民的消费能力来减弱淡季影响。新角里恰恰具备这种功能，其除了为超过400万的古镇游客提供消费需求外，还会成为朱家角板块乃至青浦新城居民的商业配套设施。

　　选铺着重看四点

　　当然，作为商业地产中的一种，投资复合型物业也要讲究技巧，在降低投资风险的同时，并实现投资回报最大化。

　　作为一种较为新型的商业地产，既要具备商业地产投资的眼光，同时还要兼顾旅游地产的特性。因此选铺时，也要注意成长性、后期管理、细节处理等多个因素。

　　景区品牌效应

　　景区品牌效应大小，在很大程度上决定着旅游商业地产的成败。之所以如此断言，这是因为景区资源是旅游商业地产最核心要素。因此对于景区资源的考察，一定要放在第一位。

　　反观新角里所在的朱家角古镇，是目前上海周边最知名的免票景区，有望成为上海郊区最具文化底蕴的景区。相比周庄、南浔、西塘、乌镇等沪上周边景区，朱家角拥有更加优越的地理位置和经济发着潜力。而在目前，包括有国家粮仓酒店、悦榕庄·悦椿精品酒店、江南洲际园酒店和中信水上酒店等项目相继开工建设，同时包括11个休闲度假项目、3个公建配套项目也已经立项或者启动，围绕景区的投资已经超过百亿元。

　　此外，正在崛起的大虹桥商务区，对朱家角将会形成巨大的辐射作用，这又是一大利好。吴旻昉表示，未来十年内，上海的建设重点将集中在大虹桥区域。此外，轨道交通2号线延伸段也会通往朱家角。大虹桥商务区的辐射作用，加上交通便捷程度改善的前瞻性，可以预见，未来朱家角古镇的品牌效应会越来越强。而新角里项目则作为古镇核心商业的一个重要组成部分，在未来将为超过400万旅游人群服务，其发展前景自然不可小觑。

　　商业定位得当

　　具有多重属性的旅游商业地产，还要面临一个现实问题，即各业态之间如何取得平衡。

　　专家表示，旅游商业地产跟社区商业地产有着诸多的不同，如前者主要服务与旅游相关的业态，比如住宿、购物和餐饮等，而后者则以周边居民需求为主，主要以餐饮、娱乐休闲等为主。因此商业定位稍有偏差，就会给后期经营带来麻烦。

　　有些项目在商业定位方面做得非常巧妙，即找到两种需求的结合点。如新角里项目，商业业态形成以餐饮、娱乐休闲为主，同时又兼顾土特产商店等旅游商业业态。从目前已确认入驻的商家构成来看，该项目确实具备复合型物业的特质。据介绍，已有业态如餐饮、休闲、土特产商店等，能够满足旅游休闲的需求，此外还有配备有儿童娱乐、内部景点设施等，也符合创意地产的特点消费需求。同时还安排有通讯数码、银行、超市等，囊括“吃喝玩乐”等多种业态。

　　后期管理到位

　　记者了解到，目前有少数旅游商业地产为了加快资金回笼，往往承诺以高额的投资回报，甚至承诺回购，但并无完善的后期管理。但业内人士指出，这仅仅只是一种促销手段，并不能真正为投资者带来回报。比如承诺10年原价回购的项目，其实相当于变相融资。因为缺乏完善的后期管理，一旦物业不能产生租金收益，而10年之后又无法找到回购公司，同样难逃亏本厄运。

　　但如果有专业公司进行后期运营管理，其结果又会是另外一种情形。如新角里项目虽然还在发售阶段，但已有专业的管理公司开始在招商，除了招到上述提到品牌店之外，包括肯德基、屈臣氏等在洽谈过程中，租期一般超过3年。大品牌的入驻，会提升商圈形象，稳定客源，以及对人气的提升，都有着极大的作用。

　　虽然新角里项目开发商没有承诺8%以上的高额回报，但从第二年3%起，逐年递增直至第六年的8%实实在在的回报，通过对周边现有商铺租赁情况的调查发现，实现8%左右的回报，完全能够实现。初略估算发现，其年均回报率在4.7%左右，与回报率相似的金融类理财产品相比，其安全性有要高得多。所以综合对比下来，是一种理想的投资品种。

　　细节处理巧妙

　　大多数的旅游商业地产靠“傍”而获得发展，但如果通过恰当的细节处理，使之成为景区的一部分，岂不是更加完美?

　　目前确实有不少旅游商业地产在设计过程中已经注意到了这个问题。就拿新角里项目来说，在这方面做得也很到位，比如整个项目的外观虽然不乏新潮创意，但总体建筑风格与古镇保持一致。而在经营场所内部，在考虑设置12生肖雕塑、儿童游乐园、“朱家角”景区标志(有望成为未来朱家角标志性景点)等诸多娱乐休闲元素，自成一景。

　　吴旻昉表示，通过巧妙的细节处理，使得商业设施也成为景区的一部分，这会加大对人流量的吸纳作用，从而使得商铺更加具有投资价值。

　　相关链接

　　新角里项目位于朱家角祥凝浜路新风路口，商业部分总建筑面积约1.7万平方米，为朱家角古镇及周边社区独有的上规模商业设施。商铺面积在14～40平方米之间，最大可达400平方米。项目售价在1.5万～6万元/平方米之间，一铺一价。目前已有包括肯德基、屈臣氏、德克士等20多家品牌商家意向入驻。