房地产市场左右互博何时了

　　“闲不住的手”仍没有压制住不断上涨的房价，楼市的景气度再次升级，地产指数2012年12月录得21.5%的涨幅，休息了四个月之后，5月份再次上涨14%左右，创出2011年4月以来的新高。

　　经过记者的多方采访总结，近一个月地产板块的异动主要源于以下几个方面：第一，4月房地产投资、销售和价格都超预期向上，基本面不断向好是基础(图1);第二，中国经济的复苏状态并不乐观，这将倒逼地产调控政策的放松或者不再加码;第三，去年年底大幅增加的QFII和RQFII额度为金融地产等板块带来充裕的流动性。近期“风格转换”似乎成了共识，市场预期部分从高估值中小盘股中流出的资金会选择地产等板块。记者查阅资料后也发现，地产确在融资环境、政策预期、市场流动性等方面存在向好的因素。

　　融资环境改善 市场化政策成为预期

　　房地产市场是一个矛盾的集合体，就像一直在打架的左右手。一方面是疲弱的经济，投资、消费、进出口三驾马车的数据均不太理想，加重了继续严控房地产的风险;另一方面5月份房企再现抢地局面，为房价后续的上涨带来很大压力。数据显示，5月份全国出现的地王地块超过10宗，一线城市部分区域地价更是不断创出新高，行政干预之手不断伸出。5月27日北京市丰台区夏家胡同地块在挂牌竞价截止日之前被暂停出让，倘若该土地顺利成交，楼面地价将突破20000元大关，成为今年的住宅单价地王。

　　“每当北京楼市预期高涨之势，都会有相应的措施与之对应，准地王被暂停就是最好的说明。2013年以来北京仅有53个楼盘顺利获得预售许可，这使得新增市场供应无法兑现，要想控制房价继续上涨，政府的当务之急依然是延缓需求入市时间，稳定市场预期。因此，任何影响市场信心的事件都可能引发市场恐慌，最终都将受到政府的行政干预。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖如是分析。“土地的竞购以后还会比较激烈，今年4、5月份住宅市场销售情况良好，开发商的自有资金比较宽裕，加紧补充土地储备是正常的，尤其是一线城市地块具有稀缺性，这也体现了房地产企业对未来乐观的态度，各大房企今年完成目标任务是没有问题的。”一位不愿具名的行业分析师指出。

　　各大房企对未来市场的乐观不仅体现在良性的销售市场上，也体现在房企现金流的不断改善方面。越来越多的信息显示，房企面临的融资渠道在改善，而更多的融资选择意味着更强的议价能力，同时越来越多的市场人士开始憧憬市场化的长效机制将代替治标不治本的行政干预。

　　2010年以来，地产企业多条融资渠道被关闭，开发贷和信托融资规模受到限制，债券融资基本停滞，A股市场增发及新股发行更是一例未批。而这种局面正在悄然发生改变，媒体报道有地产商在去年四季度已经开始重新回归到银行融资，从而在一定程度上拉低了房地产信托的年化收益率。数据显示，2012年四季度房地产信托的年平均收益率为9.7%，自2011年二季度以来首次跌破10%，2013年5月份预期收益率仅在8.35%，房地产信托融资成本呈现下降趋势。另外，随着美国第三轮量化宽松的实施，拥有海外融资平台的企业通过在境外发行债券也获得了大批资金的支持，仅今年1月份就有17家企业成功发行海外债券，获得资金420多亿元。再者，5月16日万方发展的一则公告也扰动了资本市场，公司拟向大股东及另外三家公司以3.93元/股价格增发6.11亿股，购买其五个土地一级开发公司的控股权。虽然此次万方发展的融资只是土地一级开发，不涉及二级开发，具有一定的特殊性，但仍被多家机构认为是地产行业调控思路转变的开始。

　　“此时放开或意味着更高层有所松口。地产调控如果要向增加供给转变，融资放开就只是时间早晚的问题。而若融资放开，将解决目前限制地产企业快速发展的重大因素之一，对行业无疑是利好。”民生证券对此事件的点评指出。“市场所承受的周期性干预已经足够了，我们认为制度性改革的推进仍有很大空间。”中信证券房地产行业分析师陈聪认为，制度性改革才是治本之道，也是2013年可以预期的政策，这将对地产股估值起到提升作用。

　　地产仍是长线资金选择目标

　　“对于地产来说，还有一个其他行业不可比拟的优势，容易受到外资的青睐。”一位市场人士认为，而2012年年末QFII和RQFII就呈现加速扩容的态势。

　　根据国家外汇管理局5月16日公布的数据显示，截至4月30日，共有198家QFII机构累计获得418.82亿美元的投资额度，其中，2012年获批的额度达到157.03亿美元，2013年以来达到44.39亿美元，近一年半以来获批额度达到前十年总额度的近一半。共批出RQFII投资额度763亿美元，2011、2012、2013(2013年1月1日至4月30日)三年所批额度分别为107亿美元、563亿美元、93亿美元，其中2012年12月的投资额度就达到190亿美元。证监会前主席郭树清在2013年亚洲金融论坛上曾表示，原则上所有符合规范的机构投资者都能参与到QFII和RQFII的推广当中，当时QFII和RQFII占整个市场市值的比例在1.5%~1.6%，他希望在这个基础上能够乘以9或10。

　　事实上，2012年年末以来，以银行地产为代表的蓝筹就发动了一轮上涨行情，“外资投资规模不断扩大，业绩好、估值低仍是其择股的重要标准，金融地产无疑仍是选择目标”。上述市场人士表示。而房地产行业近期的一份报告显示，销售额累计至4月份， 60家主流开发商对2013年业绩的锁定比例为89%，地产板块2013年的动态市盈率在14倍左右