调控再度升级 “国五条”止沸楼市

    每经记者 王杰 郭梦仪 赵春燕 尚希 李怡 胡廷鸿 发自天津 北京 深圳

    “居者有其屋”是“中国梦”的重要组成部分，但高房价却成为中低收入刚需人群的梦魇。随着中国经济的逐步转暖，房价又开始蠢蠢欲动。“两会”前夕，“国五条”重申从严执行地产调控政策，以“卖房差额按20%征税”对“炒房”行为进行打击。其影响几何？近日，《每日经济新闻》组织多路记者，对政府、开发商、中介公司进行了采访。

中介篇

中介加班抢搭过户末班车 违规操作有迹可寻

每经记者 王杰 郭梦仪 赵春燕发自天津、北京

    昨日（3月3日）晚间，中原地产统计数据显示：3月2日北京二手房住宅网签套数达到了1059套，而前两天分别为，2月28日1036套，3月1日746套。二手房网签量不断创出新高。

    “国五条”出台恰逢周末，《每日经济新闻》记者走访北京、天津房产中介发现，“国五条”引爆了房产中介的生意，买卖双方抢搭过户“末班车”促成交易明显增多。

    中原地产研究部总监张大伟称，与之前新政“末班车”不同的是，本次休息日网签都为之前中介公司已经签约的成交单。不过，有小中介负责人表示了对“国五条”实施后二手房交易的担忧，怕生意会冷落门店可能“关门”。

中介生意或陷入冰点/

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在各地执行细则正式出台后，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将经历短暂的滞涨期。而随着二手房交易短期内陷入冰点的预期，一些主营二手房交易的小房产中介公司表示将会很受伤。

    2日下午，一家在房山区的小型中介公司老板关先生在匆忙中接通了《每日经济新闻》记者的电话，他表示，当天看房子急着出手的人以及打电话咨询新政策的人明显增多，自己已经忙活了一天。

    关先生所在的公司是自己注册的一家小型房产中介公司主要在房山区某片区经营，因为自己门店所在的周边小区新房现已基本售罄，目前二手房交易是主业。一天忙活带来的好生意增多并没有让关先生太过喜悦。“我目前还搞不清楚，新政策中这差额20%的个税是在什么样的情况下征收、什么样的情况下不收”，“如果是都收的话那我就关门不干了！”

    “太狠了，这一招太狠了！”在房山区某小区外边一家小型的中介门店内，工作人员拿着当天一张题为《个人售房差价按20%缴个税》的整版报纸指给记者看，“原来个税只是征收全款的1%，现在按差价20%来征收，这个差别太大了，二手房交易一下就压下去了”。

    记者进入该门店时已是下班时间，工作人员告诉记者当天来签协议的人多了很多。“平时的周六也就5、6个，今天已经有15个了。”她告诉记者，大家都是急着赶在新政之前将房子过户，目前新政策的具体实施细则和什么时候开始执行还不知道，“预计4月份之前就要实施了吧。”

    她亦向记者表示了自己的担忧，新政策实施前生意会火爆一阵，但是实施之后估计卖二手房的就会少很多。“不过历来都是上有政策下有对策，但具体的‘对策’还是要等到实施细则出来之后吧。”

    中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。“这必然将影响成交量，在下周细则出台后，短暂的过户末班车后，成交量必然将萎缩，成交量可能会回到2012年年中平均水平。”

多种违规操作应对新政/

    政策和对策历来相互依承，尤其是房产交易市场。具体的避税方法用得最多的可能就是报低网签价格。

    在《每日经济新闻》记者走访一家知名房产中介时，以买房者的身份指着其门店内一处180万的二手房询问成交价格会不会因为有税务有所提高时，导购表示会交一些税，但是报网签的价格是可以商量的。“网上报的话，大概75万就可以，这样与之前的交易额的差额缩小很多，税也会相应减少。”

    类似的报低交易价格的避税方法在另一家大型房产中介那里也存在。在回龙观附近的一个门店中，导购向记者表示，以龙腾苑二期两室一厅98平方米的房子来说，按照目前的最低市场交易价1.2万左右，市价2万块，在网签的时候可以报前者，但是按照后者交易。“最好尽快出手！因为最低市场交易价也有可能上调。”导购好心“劝阻”记者。另外，上述导购中介向记者表示，由于各地还没有下发细则，不知道20%的个税适用于谁。

    针对限购政策的策略，天津市一位产房中介人员告诉记者，只要补一年的社保或纳税，大约交8000多元，就可以办理。对于办理细节，这位工作人员表示不方便透露。但同时表示，新政落地后“避限”的费用会更高。“政策越来越严了嘛，（避限）费用肯定会越来越高。”

    天津市另一家房产中介的工作人员告诉记者，避限的手段就是完税或者交齐一年的社保，这个完税和社保的费用是8500元。如果外地购房人已经缴纳了社保和完税，并且缴纳地不在天津的话，避限的手段只能是办理个人本地户口转移。“也就是说，办理一个假户口，虽然价格也在8000元左右，但是风险很大，值不值你还要自己考虑”。

    除了上述“避限”方法外，天津另外一家房产中介业务员向记者透露了通过阴阳合同可以把税费做低。举个例子，业主a和购房者b先在中介签订一个三方购房协议，此房屋的成交价为46万元。（交易过程中以三方协议为准）。而在交易中心过户时，中介先查出a业主所在c小区的房屋市场指导价的最低值 （比如是35万）。所交易的房屋就可以以35万元的价格过户，11万元差价中的税费就被避掉。

    另据媒体公开信息显示，北京地方税务局内部人士近日称，各地此前执行的按照住房转让收入1%～3%征收所得税也是按照国家税务总局的有关规定。而针对是否会会取消按总房价1%征税的方式，相关官员日前对媒体表示，仍需等细则出台。

政策篇

出售自有住房按20%征税 局地早有存在

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

    上周五（3月1日），中国政府网发布 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），楼市调控再度加码，这被业界称为 “国五条”。“国五条”要求，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

    昨日 （3月3日），《每日经济新闻》记者在采访相关部门负责人时得知，二手房交易环节个税按20%征收政策在深圳早已有之。

    由于目前各地尚未出台“国五条”的具体实施办法，此次按“转让所得的20%计征”与此前各地的20%征收有何差异，目前尚无法确定。

20%的个税标准各地一直存在/

    在“两会”召开之际，近几月楼市回暖迹象致使新的房地产调控政策祭出。

    “这次调控政策的出台与此前所提的坚持房地产调控不动摇有关，政府担忧两年多的楼市调控政策可能成为‘空调’”。对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析说。

    记者仔细研读上述 《通知》发现，新的调控政策更多是重申继续严格执行过去调控的措施，凸显政府坚持房地产调控不放松的决心。除了继续明确各地从严执行商品房限购、差别化信贷政策、加强土地供应和保障房建设之外，还规定将提高二套房首付比例和利率，加快推进房产税试点工作。

    此次调控新政出台，最引人关注的是，要求税务、住房城乡建设部门密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

    实际上，上述20%的个税标准，早在各地执行的二手房交易环节税收征管过程中就一直存在。值得注意的是，“国五条”并未规定具体执行时间和期限，而此前在各地执行的二手房交易中，已有相关个人所得税征税标准。

    据了解，2011年7月，深圳推出二手房按评估价过户征税新政，其中就规定，二手房交易环节个人所得税征收有两种方式，即核实征收和核定征税。核实征收方式以计税价格与房产原值差额的20%征税，而核定征税方式是普通住宅按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%。无论何种征收方式，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

    上述《通知》规定，按规定应征收的个人所得税，并且能核实房屋原值的，才依法严格按转让所得的20%征。而各地具体执行政策细则尚未明确规定。也就是说，按照深圳市现有的政策，购房满5年或以上出售的仍然属于免征个人所得税范畴，不用缴纳20%的个人所得税。

    对于上述政策的影响，宋丁认为，新政增加的交易成本将被转嫁到购房者头上，没有施行二手房按评估价征税政策的城市，阴阳合同等不合理现象可能增多。

    深圳市地税局相关负责人表示，二手房交易环节个税按20%征收的政策早已有之，税收调节只是楼市调控的一个方面，该政策执行两年多来，对深圳市场影响不大。

    据悉，在实际操作过程中，深圳按核实征收方式征收个税的情况较少，大部分均以按评估价核定征收的方式。目前国内已有北京、上海、广州、深圳、成都、南昌等多个城市已经开始试行二手房按评估价过户征税政策，其中按核实征收方式征税的税率也大多为20%。

或致二手房成交量下降/

    “国五条”主要是重申从严执行以往调控政策，其影响如何将视各地方政府执行力度。可以预见的是，如果二手房交易严格征收20%的个人所得税，将使短期炒房行为得到遏制。

    “二手房交易个税的20%以及二套房首付比例提高，会增加交易成本，影响炒房者和购房者心态，可使二手房交易短期出现降温。”中原地产华南区总裁李耀智称。

    据了解，2011年7月，深圳开始执行二手房按评估价过户征税政策，一周之内二手房成交量暴跌九成。从以往经验来看，楼市成交量出现骤降，将使房价面临巨大下行压力。

    对“国五条”的解读，美联物业全国研究中心预估，交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。根据过往税收方面的政策经验，征收高额税率（10%以上），将减少一半的交易量。

    此外，短期而言，新的调控政策将使二手房价横盘，如果买卖双方僵持的时间超过半年，房价则会下行。中期而言，有效房源将急剧减少，加剧二手市场的供需失衡。

开发商篇

细则未落地 新盘短期难降价

每经记者 尚希 李怡 发自北京

    “楼市调控国五条细则公布，卖房差额按20%征税。”手机上的一行字让北京通州某楼盘销售刘敏（化名）心里一紧，草草看完整个新闻，他悬着的心才稍微放松了一些。随后，刘敏发短信向领导询问第二天的工作安排，得到的回复是，“一切照旧”。

    3月2日，也就是“国五条”新政细则公布的第二天，刘敏所在楼盘如期开盘。“这个政策对我们目前来说影响不大。”刘敏向《每日经济新闻》记者展示的照片显示，灯光闪烁的沙盘四周挤满了看房的人群。刘敏告诉记者，相比1月份首次开盘的均价，这次上调了1000元/平方米，但看房者的热情似乎并未受到影响。

价格明涨暗“降”/

    刘敏告诉记者，由于此次新政不同于此前的“限购令”，对房地产市场的影响主要集中在二手房，其所在的新房楼盘“免遭此难”。

    3月3日，记者在该项目售楼处看到，由于正值周末，前来看房的客户的确不少。售楼大厅里二十多个接待客户的圆桌座无虚席，销售人员穿梭在看房者中，不时拿出手机计算价格。

    “昨天开盘我们一共签约了100多套房。”刘敏告诉记者，由于项目主打高端住宅，主力户型集中在三居和四居，所以项目中为数不多的两居户型总价较低，吸引了很多购房者。

    刘敏称，目前已开盘的162套两居室房源，已经消化了60%。不过，记者采访发现，销售人员口中的价格上涨，可能更多的是一种刺激购房者的“营销手段”。

    “我们一期开盘的均价优惠后是在23000元/平方米左右，现在为24000元/平方米。”刘敏告诉记者，一期开盘时最多能享受5万元抵15万元的优惠，而现在只能享受5万元抵10万元。同时，据其介绍，一期贷款的客户可以享受每平米2000元的优惠，而目前只能优惠1000元。

    然而，当记者以购房者身份提出想要选购一套三居室时，刘敏算出的最终销售均价为22000元/平方米左右，此前提到的一期的优惠也依然可以“特别”执行。

    《每日经济新闻》记者从北京市住房与城乡建设委员会网站上查询到，该项目的拟售均价为26938元/平方米。

    “对于购房者来说，经历了几次调控之后虽然预期有所改变，但一旦看对了产品，还是会出手的，并且此次调控主要是针对投资性购房。”上述销售总监表示，3月份计划推出的全新项目目前也并未改变推盘节奏，同时，也没有制定特别的优惠政策，“还是会根据产品的品质而定。”

推盘策略或生变/

    昨日，记者走访了北京多个在售楼盘，售楼处大多表示“暂时并未下调销售价格”，不过销售人员也暗示未来是否会调价尚未确定。

    “现在具体的实施细则还没有落地，不好去谈策略的改变。”一位开发商人士表示。兰德咨询总裁宋延庆向记者强调，市场预期的改变可能会影响部分房企的销售收入，从而加大房企现金回笼压力。

    有消息人士指出，某知名房企已经着手调整推盘节奏，重新制定部分项目的销售计划，其推盘节奏显然已经被新政打乱。“新政对整个楼市都会有很大影响，整个市场的心态都可能会发生改变，二手房首当其冲，一手房也会受到影响”。北京一家央企开发商负责人表示，目前很多项目都在等北京版细则出台后再决定推盘的策略和定价。

    “从北京的市场情况来看，等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。”链家地产市场研究部张旭告诉记者。

    记者发现一些楼盘打起了新政之后的 “优惠牌”。“二套房贷的首付比例如果提升到70%，我们还有一个操作办法可以帮您降低首付款。”刘敏神秘地告诉记者，目前项目针对二套房贷款购房者可以享受首付比例低至40%的优惠，“到一年半之后放款之前，您再补齐这部分首付款就可以了。”

    “其实这样的操作手法可以说是打了政策的擦边球。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，在限购令来临之初也有很多楼盘通过分期首付来吸引购房者，“其实这样也是想通过降低首付比例吸引购房者，但这也可能是短期效果。”在郭毅看来，在市场出现观望情绪后，购房者更多还是会关注其所购项目房价的上涨趋势，而非首付比例。

    郭毅告诉记者，国五条细则完全落地前，放缓推盘可能会是开发商最主要的策略，“市场观望态度尚不明显，开发商暂时不会做出价格的大幅调整，只是说心理预期会有所降低，也许会下调价格上涨的幅度。”郭毅表示，随着购房者纠结情绪的加重，不排除一部分项目价格会出现微幅下调。