调控楼市应在“限售”上做足文章

                文/邹光祥
       楼市调控突然加码。3月1日，房地产调控“国五条”实施细则颁布，除加强问责考核、监督约谈，在限购环节提高了第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率外，更是在限售环节祭出狠招：即出售自有住房将按转让所得20%征税。
       楼市十年九调，房价屡调屡高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。
       房价十年上涨，原因众多。一方面是百姓日益增长的财富与对住房需求和改善之间的矛盾，这部分谓之“刚需”。一个佐证是，最近十年，尤其是前几年，在中国任何一个城市，商品房一经推出，往往会被抢购一空，可见百姓购买力和需求之旺盛。另一方面，百姓投资和理财渠道狭窄，在住房保值、增值的预期和现实下，投资性购买甚至超过了“刚需”，一度演绎成了疯狂的投机，此前各地活跃的“炒房团”便是明证。
       现实来看，在中国，早几年买房者，无论是仅买一套自住，还是投资性购房，无一不因买房而账面获益巨大。购房成为普通人理财的重要手段，超过任何其它的投资手段，这在其它国家绝无仅有。更有聪明者，利用少量的资金撬动银行，大玩投机性购房，其个人财富数年间暴增上百倍。在房价上涨较快的北京、上海、广州、杭州、深圳等地，投机客因炒房成为千万乃至亿万富翁的大有人在。
       毋庸讳言，最近两三年，因调控升级，尤其是限购政策的实施，投资性购房已大为减少。根本的原因并不在于限购政策有多么严苛，而是房价上涨的预期发生改变，房价缓涨、滞涨。如果现在买房，其保值、增值空间已经不大。投机性买房者，往往稍有不慎就会套牢自己，而此前轰动一时的各地“炒房团”几乎绝迹。
       房地产市场多年来蓬勃发展，皆因中国人口基数大，住房商品化时间较短，百姓突然释放出的刚性需求和改善性住房供给矛盾尖锐。这是市场自然规律，非调控所能驾驭。总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。“限购”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
　　购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。我们认为，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。但如何区分，在实际操作中却存在诸多难题。
       过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番“国五条”直接向二手房出售所得开刀，试图将一手和二手市场结合起来，抑制投机，从而遏制房价过快上涨。但由于楼市的信息化尚未完成，个人拟出售的自住商品房原值不能完全覆盖，新政实施的难度不小。不过，此轮调控第一次在“限售”环节上做起文章，其思路值得肯定。
       现在的情况是，一些人买了很多房子空置，造成资源的巨大浪费，持有房子没有成本，又能坐等升值，这是无形的市场之手在指挥。而一些年轻人没有房子住，怨声载道；未来，通过征收房产税，提高投资性购房的持房成本，可以倒逼空置房去二手房市场，形成市场供应。在刚需得到充分供给，保障房建设又能跟上，供应量增大，房价就自然会下降。
       购房的需求和目的是多样化的，针对楼市的调控政策主旨是满足刚需和改善性住房需求，抑制投资和限制投机。把脉过去十年调控，我们认为，按照市场经济原则，可以适当乃至完全放开购买；而在销售交易环节，尤其是个人首套自住房之外进入市场交易者，可以仿照香港和新加坡，对交易环节征收房价的20%乃至更高的税赋。无论投资还是投机，如果预期没有收益，加上即将到来的房产税，持房成本的逐年增加，相信投资性购房者会逐步淡出市场。
       数据显示，目前中国的人均住房面积已经超过了35平方米，总量并不缺。当前，开发商手中囤有非常多的土地，土地储备在一亿平方米的开发商就至少两家，在5000万以上则比比皆是。在正常的市场中，根本不用担心房价上涨。
       放开购买，用重税等手段限制投资性交易卖房，既能很好地满足百姓刚需和改善性住房需求，又能抑制投资、限制投机，效果或将立竿见影。买房者会根据自身的需求和情况，审慎做出决策。