北京“地王”密集爆发地孙河是怎样炼成的

本报记者 胡芳洁 北京报道

    融创以超过7万的楼面地价在北京拿下东三环农展馆地块，引起市场的一片唏嘘。不过，北京中心城区类似农展馆地块这样的土地，目前看来毕竟是偶然现象。接下来，哪个区域会继续引领北京土地市场的巅峰？毫无疑问，应该是孙河区域。
孙河可能性
    从去年9月份龙湖地产拿得孙河第一块地开始，至今孙河共有5块土地出让，按时间顺序，分别是龙湖1块、泰禾1块、首开2块、中粮1块。
    这个区域根据规划部门的划分，称之为孙河组团，位于朝阳区孙河乡中部，南至机场南线，东至京顺路，北至温榆河西南滨河路，西至规划路。该组团位于中央别墅区，隶属于朝阳区，是中央别墅区中离城区最近的板块。
    龙湖拿的第一块地，是价格最低的一块，楼面地价约2万元/平方米，随后楼面地价一路攀升，泰禾、首开所拿地块，楼面地价达到约2.9万元/平方米、2.6万元/平方米。今年7月，中粮所拿地块，则将该区域楼面地价推至约5万元/平方米。
    据本报了解，就目前已经出让的地块中，中粮所拿地块位置是最好的，因为该地块位于孙河组团的核心位置，紧邻组团中央的景观水系。这也是导致中粮拿地价格如此高的原因之一。
    经济观察报记者从北京市规划委孙河组团控制性详细规划公示时获得的资料和已入驻开发企业提供的资料综合整理得出，孙河组团总用地面积约284公顷，总建筑面积约140万平方米，主要由11块居住用地、3块商业用地以及其他地块组成（见上图表）。
    根据规划图可以看到，孙河组团类似一个圆形，正中央是一景观水系，环绕这一景观水系的是4块住宅用地、3块商业用地，这一核心区域只出让了一块住宅用地，即中粮所拿地块；外环则环绕着另外7块住宅用地，已经出让了4块。
    到目前为止，还有6块住宅用地、3块商业用地没有出让。
    核心区域尚未出让的几块住宅用地，从规划图来看，面积比中粮地块大，有的景观位置也比中粮地块好。如果接下来房地产市场不出现大的波动或调控，随着位置更好的地块推向市场，其出让价格，有向中粮地块看齐、甚至超过中粮地块的可能性。
    而这些地块可能很快就会推向市场。尽管目前北京市土地储备中心网站上待出让的土地中，没有孙河地块，但一位参与孙河组团前期规划设计的人士对本报表示，根据供地计划，今年下半年还会推出两块住宅用地；明年则可能供应三块商业用地和一块住宅用地。
    而另一位已入驻该区域的开发企业负责人则表示，据其目前所了解的信息，孙河组团地块，会在明年底之前全部供应到市场。
方式
    孙河组团方式从今年初泰禾拿地以后热度渐升，在中粮拿地以后，一时达到沸点，俨然是今年北京土地出让市场的一匹黑马。值得注意的是，与个别稀缺地块不同，孙河组团还有大量土地，可以在短期内就供应到市场，并且注定价格不菲，更何况，该组团位于五环外，并非位于中心城区。从这个角度来看，北京土地市场目前还没有哪个区域可与之匹敌。
    孙河组团，是如何炼成的？
    其位于中央别墅区的位置，是一个重要原因。该区域是北京高端居住区的代表之一，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，不适合做容积率高的产品，因此决定了其是北京稀缺的低容积率地块。
    目前，孙河组团出让的土地，容积率都在1.1左右，适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品。这一方面的稀缺性，是中心城区地块无法企及的。
    而北京市相关政府部门在该地块的拆迁、规划、划分上，也为其成为高价地发挥了关键性作用。
    朝阳区对孙河组团实行的开发策略是整体拆迁、规划设计以后，才开始进行土地出让，这使得该区域发展前景，在规划阶段就能更完整的展现在有入驻意向的企业面前，增加区域吸引力，并且早在土地开始出让前，地铁15号线孙河站就已经开通。
    “与以前边拆迁边建设不同，孙河板块是北京唯一一个先整体规划后开发的别墅板块，不仅配有住宅，还有商业、酒店、学校等，随着后期地块的开发，孙河板块发展潜力巨大。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男认为。
    早在2009年，孙河组团就启动了整体拆迁，根据当时的报道，2009年7月，孙河乡腾退拆迁工作全面启动，涉及14个村、两万五千名村民。
    因为整体拆迁，政府面临的资金压力是巨大的。2012年初，北京市国土资源局朝阳分局回复受理了一起孙河乡被拆迁人反应被拆迁两年后仍拿不到补偿款的事件。
    对于这起事件，北京市国土资源局朝阳分局在2012年2月的回复中承认拆迁后补偿资金没有到位的问题：“孙河乡已于2009年12月底至2010年年初对沈家坟、李县坟部分企业进行了腾退，但补偿资金一直未予支付，我局针对上述问题，要求土地储备分中心加快融资进度，但受国家宏观调控政策的影响，银行房地产贷款额度不断紧缩，融资较为困难，目前土地储备分中心正与各金融机构进行接洽，开拓融资渠道，争取在2012年年内解决上述两村的非住宅补偿资金问题。”
    即使资金压力巨大、补偿款无法到位，相关政府部门坚持进行整体拆迁、规划，与此同时还以《朝阳区孙河组团规划设计方案征集》的方式进行了全球征集。
    据一位当时参与方案设计人士表示，当时共有5家设计联合体的方案进入了最终评审，每一家设计联合体，基本上是由一家开发商、一家国际设计公司、一家产业设计公司组成。据其透露的信息，以及当时的媒体报道综合得出，当时进入最终评审的5家开发商包括万科、龙湖、富力、绿地和正大置地。
    该人士表示，当时其所在联合体进入了最终评审，其所在团队对孙河组团规划、设计提出的观点包括：一，不仅要有住宅，还要做好配套，包括规划商业、酒店、会所等用地；二，整个孙河组团，要做成低密度的。实际上，这两个方面都成为了现实。
    孙河组团，还有一个特点是单个地块面积都比较小，建筑面积小，龙湖、泰禾、首开所拿地块，建筑面积都只有7万平方米、6万平方米、4万平方米不等，而中粮所拿地块，建筑面积为8万多平方米，但需要配建3.3万平方米公租房，商品房建筑面积只有不到5万平方米。
    有观点认为，孙河组团单个地块过小，对于高端住宅社区而言，不利于开发商进行开发、运作。而上述人士也表示，现在看来，这些地块确实过小，当时进行规划设计时，曾有人建议引入少数几家大开发商进行整体开发，不过，这个建议最终没有得到采纳。一是考虑到路网的原因，需要对地块进行分割，此外，北京为了避免土地面积过大、起价、成交总价过高，需要将土地分割成小块出让。
    分割成小块出让，由于总价相对低，有能力参与竞争的企业增加，也进一步推动了楼面地价的高涨。
    “中央别墅区，是北京别墅区域中最好的一块，考虑到区域的定位以及未来的发展，实际上由擅长做高端项目的企业来做，会更好。但是现在的情况是价高者得，可能会导致一些并不擅长做此类项目的企业拿到地，这样下去，这个区域未来会不会做乱、品质良莠不齐？”上述人士表示。
    这些担忧不无道理。而通过整体运作、小块出售的方式，地方政府实现了收益的最大化，却是实在的效果。