新楼扎堆上市空置率或升高

　　1999年1月的星巴克国贸店是星巴克内地首家门店，身处北京市最繁华的商业中心，日前因为租金过高而关闭。 CFP供图

　　被称为“超短裙”的深圳证券交易所大楼即将投入使用；日前，南山区4年来罕见的高端项目招商局广场211米甲级写字楼开盘揽客……近期，深圳写字楼市场的“新面孔”动作频频。记者获悉，今年深圳将有46万平方米新增甲级写字楼竣工，是否引发空置率过高的风险成为焦点问题。

　　深圳特区报记者 曾洁

　　6成新增供应为自用

　　据房地产研究机构仲量联行统计，刚刚过去的二季度，深圳有三个甲级写字楼共约31万平方米的项目竣工并交付使用，分别是位于福田区的深圳证券交易所大楼、荣超大厦第七座以及位于南山区的招商局广场，使全市总存量达到289万平方米。

　　数据显示，今年二季度，深圳甲级写字楼租赁需求虽有所上升，但新增项目仍将推高整体空置率，从上季的12.4%上升至13.5%。

　　“仅今年上半年深圳市甲级写字楼的净吸纳量已超过2012年全年，达153716平方米。”高纬环球中国区研究部董事张平分析认为，前期受欧债危机影响，多数企业选择短期续租或者暂缓扩租计划。随着经济有所回暖，深圳写字楼市场上企业租赁活动从2013年起明显变活跃。

　　记者从仲量联行获悉，今年深圳将有46万平方米新增甲级写字楼竣工，年末总存量将达到300万平方米。

　　上述机构研究人士认为，由于新增项目中自用面积占比约六成，预计空置率仅是小幅度上升。同时，来自中小型企业租赁需求的预期增加，跨国企业租户更倾向于续租，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。

　　高档项目租赁活跃

　　“深圳鑫荣泽投资发展有限公司在世界金融中心租下900平方米办公室，东芝在嘉里建设中心二期租下2000平方米的面积，NYK Group在新落成的荣超大厦第七座租下两层共约3000平方米……”近期写字楼租赁记录显示，位于福田中心区和罗湖成熟商业圈的优质甲级写字楼项目颇受企业欢迎。

　　近两个月，深圳甲级写字楼市场租赁问询和需求总体较前期增多，特别是中心区档次较高的物业需求更有明显增加，租金也在持续上涨。来自中原地产的数据显示，6 月，深圳市甲级写字楼平均月租金为 192元/平方米,环比上涨 1.31%；准甲级写字楼的平均月租金为 172 元/平方米,环比上涨 0.84%。

　　租赁结构方面，承租能力较强的内资和国资企业带动整体租赁市场，其中以内资IT和金融业企业居多。

　　美联物业研究认为，今年上半年写字楼整体租金的累积升幅为 2.5%,由于下半年将有大量写字楼入市, 空置率存在提高的压力,租金升势也随之有压力，预期租金的走势将会维持现状,升幅将小于上半年。

　　政策利好增加租赁需求

　　作为经济发展的晴雨表之一，写字楼的发展与城市经济活力有密切关系。

　　中原地产研究人员透露，近年来，深圳写字楼市场投资客的占比有逐步降低的趋势，当前购买用于自用的写字楼数量占到总成交量的5成左右，大幅超过前两年的2成水平。自用比例的提升，使得写字楼成交量与总体经济走势之间的联系越来越紧密。

　　业内人士分析，上半年，全球经济复苏势头缓慢，大部分外资跨国企业对扩张依然持谨慎态度。但受益于上半年本地出口贸易的增长，中小型内资企业的租赁需求稳步增长。

　　此外，今年深圳商业登记制度改革大大刺激了新商业主体的设立，短短四个月内，新登记注册的企业近14万家。其中中小型企业占比大于9成，推动了全市写字楼的租赁需求的提升。

　　仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅指出：“受优惠的税收政策吸引，截至今年上半年在前海注册成立的公司已经接近1000家。鉴于目前前海区域仍在建设中，福田、罗湖区等成熟的写字楼将承接一部分市场需求。”

　　分析认为，与全国相比,深圳总体经济形势仍然比较乐观。近期前海规划不断出台扶持政策,将会吸引更多的企业,特别是金融、物流类企业入驻深圳。总体来看，深圳甲级、准甲级写字楼市场租金和售价在中长期内仍将平稳态势。

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　　写字楼销售冷租赁活跃

　　深圳特区报讯（记者 曾洁）据市规土委统计，上周深圳一手写字楼成交量环比上涨幅度大，但是从整个市场成交情况看，销售市场成交仍冷淡；租赁市场则持续活跃，引发租金普遍上涨。

　　世联监测中心的数据显示，深圳一手写字楼销售市场成交面积1500平方米,环比上涨252%；一手写字楼租赁市场成交面积为3646平方米，环比上涨113%。

　　上周，二手销售市场成交4819平方米，环比大幅上涨，其中福田区成交面积4260平方米，环比上涨29倍；罗湖区成交面积213平方米，环比下降59%。二手租赁市场成交7835平方米，环比下降1.9%。业内分析认为，二手市场成交量出现大幅上涨，主要是市场大宗物业集中性成交，并不能代表市场正回暖。

　　近期，整个写字楼租赁市场持续活跃，需求升温导致业主提价，目前市场租金涨幅约5%—8%。