下半年沪上楼市何去何从

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：2013年沪上楼市会出现怎样的变化？“钱荒”对楼市的影响主要体现在哪个层面？购房者尤其是刚需族又该如何应对？商业地产投资前景如何……带着诸多疑问，我们走访了几位沪上的房产中介大佬。

　　21世纪不动产中国区域副董事长兼集团总裁卢航：

　　房价下行的可能性不大

　　根据我的判断，房价下滑的可能性不大。所以我建议刚需购房者，可以根据自己的实际情况，合理安排置业计划，而不必等待观望。

　　通过对北京和上海部分二手房的报价跟踪监测发现，北京在过去半年时间里，房价上涨了23%，上海上涨10%左右。这说明目前的市场需求仍然真实存在，并未因为调控而继续选择观望。

　　近期市场趋于平稳，6月份上海二手房成交量约2.3万套，相对350万套左右的市场容量而言，这样的成交水平，应该说属于正常水平。更为难得的是，上海6月份房价并未出现上涨，这是政府很愿意看到的现象。

　　对于楼市政策变化的判断，我认为持温和态度的可能性极大。目前新一届政府出来主动谈房地产市场调控的很少，同时也对过去的政策不表态，做冷处理，总体来说没有特别多的动作。同时考虑到目前经济转型压力比较大，所以我们判断政府对房地产市场会持温和的态度。当然，还有一个前提需要交代一下，就是楼市去投资化已基本达到目的，房地产市场由之前的快进快出炒作市场，变得更加理性。

　　我认为今年下半年房价下跌的可能性很小，所以建议刚需购房者不必观望等待，一线城市尤其如此。当然，对于需求一般的三、四线城市来说，情况可能并非如此，很多供大于求的城市，将来会面临不小的销售压力。

　　今后两年，二手房市场将是一个健康的市场。我们的发展会进一步提速，直营和加盟两块都会加快。我们会提升自己的专业服务质量，改变社会对房产中介靠信息“吃饭”的看法。21世纪不动产的目标是在全国开出4000家店，目前只有1000多家，还有很长的路要走。

　　上海德佑地产董事长兼总经理邵非：

　　高端物业价值凸显

　　在楼市调控力度并未放松的前提下，购房者更加关注物业的抗跌性，因此高端物业成交量与去年相比，有了明显的提升。

　　根据德佑地产研究部门跟踪监控发现，中高端住宅项目成交状况明显好于市场整体水平。今年上半年，全上海市商品住宅成交量为605万平方米，环比去年下半年增加9.21%；内环内中高端住宅（单价超过3万元/平方米）共计成交29.8万平方米，环比去年下半年上升了25.8%，高出整体水平16个百分点。我们还发现，随着市中心区可开发空间的日益减少，中高端市场的中心开始逐渐向内外环间转移，如中环线附近的一些项目得到了购房者的认可。

　　在这种情况下，对于改善型需求而言，观望已经完全没有必要。就我所掌握的市场信息来看，中高端市场已经出现供应不足的局面，尤其是越高端的楼盘，选择余地越小。因此碰到合适的物业，一定要及时出手。

　　就目前来说，政策最大的变数在于房产税。从上海试点情况来看，执行得还比较顺利，并未受到舆论的影响。因此我认为未来房产税试点范围一定会扩大。当然，政策出台之前也会综合考虑很多因素，比如刚需、工薪阶层的承受能力等。

　　未来德佑地产会从三个方面加快业务拓展。其一是加快直营店的开店速度，提高市场占有份额；其二是加大在新房销售方面的力度，争取与更多的开发商展开深度合作；其三是准备将德佑地产原来的商业部分剥离出来，成立独立的商业公司，从事商业类一、二手物业销售。

　　上海中原地产董事总经理谭百强：

　　“钱荒”对楼市影响各有不同

　　“钱荒”事件会对楼市产生一定的影响，不过对各个参与者的影响力度会有所区别。

　　我个人的判断是，“钱荒”事件发生之后，银行可能会收紧银根，这将影响到开发商的融资，比如融资的难度增加，成本提高。但力度有所区别，大型开发商，以及一线城市的房企，受到的影响较小；中小开发商以及三、四线城市的房企，日子会难过一些。不过这样的变化不会立刻显现，而是要等到三季度末。

　　正是基于这样的变化，会影响到未来房企的销售策略。虽然开发商在今年上半年都超额完成了销售指标，但是银行收紧银根的话，会促使开发商的定价趋于保守，而不是按照之前的设想调高价格。相比较下来，加快资金的回笼，比多赚一点利润更加重要。

　　购房者在现阶段如何应对？我认为“钱荒”对购房者的自住需求影响并不大，这是因为无论买一手还是二手房来说，只有贷款下来之后便能完成置业。所以对于购房者而言，不必为“钱荒”而改变自己的置业计划。而对于总价比较高的物业，购房者应该了解清楚贷款总额能够达到多少，并结合自己的资金情况来决定是否购买，以免因为贷款无法申请而形成违约。

　　上海租赁市场有些“冷热不均”。近期租房市场的确出现了快速上涨的情况，但我们发现，涨幅较大的物业主要为低端物业，而高端物业如市中心的大平层，以及别墅等，租金仍然维持现状，很多物业甚至调低租金之后才能顺利出租。我的判断是，高端租赁市场的客户群体消费能力仍未提高，所以这种局面还会持续一段时间。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡:

　　沪上楼市格局出现新变化

　　在未来半年内，调控力度不会加大。从各个方面收集的信息显示，有关方面近期并未特别强调调控，因此我认为对房地产市场不好产生过多的干预。对于未来调控的主线，我认为是在保证正常市场需求的前提下，继续打压过热的投资性需求。

　　虽然近期房价走势比较平稳，但是不可否认的是，房价仍然处于上涨通道过程中，少数项目涨幅接近20%。我们也发现，很多购房者很想“进场”，市场需求真实存在。所以对购房者需要提醒的是，现阶段仍然没必要等待观望，如果有需求，而且经济条件也允许，建议尽快出手。

　　未来上海房地产市场的格局会发生变化，热点区域会外移。就目前来看，包括浦东的迪斯尼板块、前后滩板块，以及正在逐渐成型的大虹桥板块，将成为上海未来三大重点板块。比如前滩的项目，目前售价在5万元/平方米左右，而对岸的浦西滨江板块，均价已经超过7万元/平方米。当然，未来的市场发展模式会形成内外联动的格局，不再是由内至外单向辐射的单一变化，而是核心区域的价格上涨波及外围区域，而外围区域的价格变化又会反过来促进核心区域进一步上涨。

　　对于商业地产的前景，我本人持谨慎乐观态度。商业地产有两个硬伤，一是“限外”，阻碍了外来资本的进入；另一个就是要征收高额的增值税，投资所得有很大一部分被税收所吞噬。此外，商业地产的价值还跟后期的营运有很大的关系，只有营运得当，商铺的投资价值才会得以体现。