博鳌访问 张学民力迅三五年内不考虑上市

    编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网 武瑾莹 见习编辑 小洁 注重打造城市核心区的精品住宅，并不太追求速度，这是力迅以往表现出来的风格。

　　这两年，力迅选择加快发展节奏，用力迅投资集团张学民副总裁的话说，“现在靠增长、靠规模取胜的时代已经过去。早在五六年前很多开发商都追求规模，但我们还在埋头做产品。现在，因为有了一定的条件，有了一些基础，我们就可以去提速。”

　　对于项目开发，力迅给自己的发展定位是“城市特种兵”。

　　究其原因，无外乎力迅在市区开发的项目，均没有在公开市场拿地，拿的都是如拆迁烂尾、债权债务不清、需要完善国土规划手续等存有历史遗留问题的地块。

　　张学民称：“之所以会选择这些地块，主要是因为手续过于麻烦，大的开发商不愿意去拿，而小型开发商又不敢拿。而力迅在此方面已积累一些经验和心得，不觉繁琐。”

　　目前，力迅重点关注的两类地块，一类是政府手上收回来的闲置用地，另一类就是政府未收回仍在市场上游走的项目。

　　正如张学民所言，在广州这种有历史遗留问题的土地至少100多宗，在未来相当长的一段时间内，有它的生存空间。

　　以下为观点地产新媒体对力迅投资集团副总裁张学民采访之实录：

　　观点地产新媒体：力迅为何会选择在这两年加快推盘数量和节奏速度？今年在售或计划销售的项目有多少？

　　张学民：这两年力迅的发展会明显快一点，以前的惯例是每年同时销售1-2个项目，主要是一个项目在前期施工报建开发建设阶段，一个项目在销售阶段。这两年，力迅同时销售的项目增多，目前有六个项目，今年内，进入销售的项目应该是四个。

　　力迅一贯保持着比较稳健的作风，因为我们比较注重做城市核心地区的精品住宅，所以在产品开发上，包括在建造过程中相对会追求产品的质量和设计的品质，反而并不会太追求速度。其实，早在五、六年前房地产快速增长的时候，有很多开发商都追求规模，但我们还在埋头做产品。所以，我们产品在市场上积累了一定口碑，但在速度上确实错过了。

　　当然，这也有一个好处，就是在市场上已形成了一些和其他同行差异化的核心竞争力。如果我们要打造产品，打造设计空间理念，我们会有些追捧的客户，在市场上也积累了一些口碑。

　　但是，现在靠增长、靠规模取胜的时代已经过去。力迅这十几年的坚持也是有可取之处，这也是力迅会继续坚持下去的地方。现在，因为有了一定的条件，有了一些基础，我们就可以去提速，所以这两年我们已适当的加大开发规模。

　　观点地产新媒体：截至目前，力迅的销售情况如何？会否根据调控适当调整住宅定位、开发思路？是否担心受到广州“限签”、“限价”调控政策的影响？

　　张学民：今年的目标是25亿左右，从储备的货量来看完成目标问题不大。今年，力迅时光里二期将在国庆后推向市场，因为项目属于老城区精品，单是刚性需求也足以消化，所以预计销售会不错。

　　在商业项目上，力迅在下九路的纯商业项目预计也将在国庆前后推出市场。而在武汉汉口的汽配专业市场项目，自5月底以来已开始前期认购，目前反应热烈，我们预计会在7月底8初正式开售。这几个项目加起来货量应该没有问题。

　　广州调控政策对力迅整个策略定位没有太大的影响，限价实际上是今年才开始的，而我们推售的力迅时光里和力迅T项目主要集中在去年，当时还没有受到政策的影响，在广州真正严格执行的时候，我们已销售了大部分产品，只有力迅时光里二期还未开卖。

　　至于国庆推货是否受到影响，我觉得这要看市场具体的承接力，还要看接下来政府监管的力度，前提是在政府允许的价格范围之内做销售。

　　观点地产新媒体：这两年力迅的发展方向、自身定位如何？

　　张学民：我们定位是“城市特种兵”，力迅以前在市区开发的几个项目，并没有去公开市场拿地，拿的都是市区里面有历史遗留问题的地块，如拆迁烂尾、债权债务不清的，还有需要完善国土规划手续的，且规模介于5万-10万总建筑面积的地块。目前，从广州市政府公布的数据来看，这种所谓的有历史遗留问题土地起码有100多宗。

　　我们之所以选择去拿这些地块，主要是因为手续过于麻烦，大的开发商不愿意去拿，而小型开发商又不敢拿，因为一个项目可能需要几个亿，没办法预期何时能把问题解决好。目前我们已逐渐积累了解决这类项目的经验和心得，同时在资金和团队的后续跟进上又基本能够满足这个要求。所以，力迅在未来的几年之内，给自己定位是“城市特种兵”，在未来相当长的一段时间内还是有它的生存空间，同时也在帮助政府解决市区“城市特殊”业务。

　　另外，力迅开发的产品，像东山雅筑、力迅上筑、时光里、力迅T，在建筑风格、包装、面向客户群都不尽相同。如果一定要说有一条一脉相承的主线，都是现代产品，现代是我们一直打造的风格。因为我们在城市里面做，肯定要做现代的产品，但是到底是什么样的现代产品？我们会针对地块所在区域，面向客户群的心理需求和实际居住需求，量身订做。

　　观点地产新媒体：力迅何时开始关注这类型地块？将如何开发？广州政府正陆续推出中心区烂尾地块，有纳入考虑范围吗？

　　张学民：除了珠江新城2005年拿下一地块后，这些年力迅所开发的力迅原筑、力迅T、力迅时光里，包括下九路的商业项目，都是利用类似股权收购的形式进行的开发。

　　谈到土地开发，其实主要是如何解决前期的遗留问题，比如拆迁问题、规划国土手续的解决、债权债务上的法律手续等问题。去年，我们在下九路的项目，前开发商拆了八年拆不下来，我们用八、九个月就搞定了，其实大家都在谈条件、谈方式，只不过大家谈的模式不同而已，但最终都是为了寻找一个平衡。

　　我们觉得这些适合做的另一个原因，就是大开发商嫌麻烦，小开发商资金面临门槛过高。像我们这样摸索到一定经验，比较容易寻找市场空白点的一个方向。

　　目前，我们重点关注的是广州中心区两类地块，一种是政府手上收回来的闲置用地，包括烂尾地。还有一些是政府未收回仍在市场上游走的项目，这类项目不算闲置用地、也没有烂尾，主要是面临拆迁问题，一些项目公司几年都没有做下来。其实这类项目只要完成拆迁工作，就可以启动正常的开发过程。

　　观点地产新媒体：近来广州土地市场很热，您怎么看？力迅在土地储备或开发上的策略如何？最近几块接近或超过3万的楼面价，您觉得是否合理？

　　张学民：我觉得不仅广州土地市场，全国其他大城市都有类似现象，主要是因为开发商比较看好后市。对广州来说，目前在北上广深4个一线城市中，广州还是一个价格洼地，先不说和上海、北京比，最起码和深圳比，持平肯定有这个资格。所以，从和深圳持平的角度上看，广州的市场价格还是偏低。当然，大的开发商或国企更加看好后市，他们获取土地是要满足公司正常的增长，或是土地储备的需要，可能在这方面他们对能够接受的价格预期会看得高一点。

　　目前，市区的土地越来越少，所以每个公司的土地储备策略不同，大公司有他的一些发展方向，我们这种中型公司也有我们的方向，一些小型公司也有他们的生存空间，现在大家都在寻求比较适合各自的一些定位。对力迅来说，土地拿下来之后短期内要进入开发、销售阶段，高价拍地对我们来说是不可取的。对于现在拿地的这些公司来说，如果作为给销售公司、给股民一个交代的角度来看，未来几年有价值的土地储备，如果市场能够到这个位置就正常开发，如果到不了在账面上还是有这样的资产。

　　像两三年前白云新城那两块地，保利和中海2万元多拿的，当时市场售价也不到2万元，但是现在这几块地都已经在售，或者基本上快售完了，从现在的均价来看是4万元左右，这里面就有合理的利润空间，两三年前大家看白云新城可能跟现在大家看同和路和南洲路有点类似。

　　至于最近3万的楼面地价，我个人觉得这几块地的地价确实有些偏高。可以想象一下，一个十几万平方米总建筑面积项目，其中有40%是保障房，而住保障房和买商品房的客户群肯定有比较大的差异。

　　在同一个地块里面，从开发商的角度来看，保障房肯定是高密度的，商品房可能做低密度。但是，大家又在同一个小区里面，可能商品房的买家一套是五、六百万，甚至更高，另外一边是买不起房的一些中低阶层的普通市民，这个定位对这个项目来说就有点错位，而且现在这几块地拍出来的价格，即使算上一个比较大胆的市场预期，还是觉得比较难做得下来。