陷商业地产泥潭 中航地产预亏再续兄弟输血

　 观点地产网 陈业 自2007年底宣布转型商业地产公司以来，深圳央企中航地产一直在加大对商业地产的布局，而商业地产也因此成为其核心业务。

　　但纵观中航地产近几年的业绩数据，却不难发现，正是由于对商业地产的投入，而使得其资金一度紧张，并有过多次“兄弟输血”的记录。

　　而从近期中航地产的动作来看，“兄弟输血”的历史又再度上演，而这一幕的演绎或离不开旗下产品结构占比不均，导致无法实现快周转有关。

　　兄弟再续输血

　　继去年2月及5月，分别向南京中航工业科技城发展有限公司借款7000万元、向深圳格兰云天酒店管理有限公司借款5000万元后，7月10日，中航地产发再发公告表示，为补充公司流动资金，满足其正常经营资金需要，拟向公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司，申请借款最高余额不超过20亿元，期限1年，期限内支付利息不超过人民币1.3亿元。

　　同一天，中航地产还宣布，拟通过银行向兄弟公司深圳格兰云天酒店管理有限公司借款不超过5千万元，期限不超过1年，借款利率不超过7%，借款利息不超过350万元。

　　而就在这次关联借款的前一天，中航地产发布了其今年上半年业绩预公告，预计其2013年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损2800万元-3600万元，基本每股收益亏损为0.042元-0.054元。

　　对于上半年净利亏损的原因，中航地产表示主要源于部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。

　　值得注意的是，查阅中航地产2012年年报发现，截至该报告期末，中航地产共有项目15个，其中，中航城、九方城、中航国际广场等商业项目的项目多达10个，且大部分项目均处于在建状态，未能提供业绩贡献。

　　另就目前中航地产在深圳的项目来看，主要有位于龙华的中航天逸及位于惠州巽寮湾的中航屿海等。

　　而据深圳业内介绍，中航天逸于去年6月开盘，当时开盘价位为2.3万元每平米，以后逐渐去到2.5-2.6万元每平米，项目开盘销售情况良好，但到现在该项目销售已接近尾声；另外位于惠州的中航屿海销售情况也不错，但总的推货量仅600套左右。

　　“由于中航地产的核心业务为商业地产，而这些项目都属于前期投入较大，但回笼较缓慢的项目，无法做到住宅项目的快周转，因此这与其业绩亏损存在一定关系”。

　　不过，对于大力投入商业地产而造成资金方面的压力，上述业内也表示了自己的看法，“商业地产多以持有为主，但总量大回报周期就较长，其今后一旦运营起来，其持续造血的能力就非常强，中航地产之所以想搭理发展商业地产，也主要是看重商业地产今后持续稳定的造血能力”。

　　商业地产泥潭

　　从上述借款动作及今年上半年或会亏损的业绩，不难看出中航地产目前面临资金周转的压力，而其似乎也正陷入商业地产“泥潭”。

　　据了解，中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型的时间为2007年，也正是于2007年，中航地产宣布将商业地产作为其业务的核心，并确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的发展方向。

　　而从2008年开始，中航地产就通过收购合并的方式，获得湖南、江西等地的商业开发项目。

　　同时，中航地产还专门打造了自身的商业品牌，包括中航城、九方购物中心，其中，中航城是中航地产在商业地产上重点打造的系列品牌，融住宅、商业、酒店、娱乐、办公等为一体，除深圳中航城以外，其余项目主要分布于二三线城市，包括成都、南昌、昆山、惠州、赣州、新疆等地。

　　除了发展自身商业地产品牌外，中航地产还与天虹商场、华润万家以合作的方式来拓展商业地产。

　　不过，纵观中航地产近几年的商业地产道路，走的并非一帆风顺，也因为公司部分地产项目未达到结转收入条件以及各地产项目投入不断增加，而陷入高负债困境。

　　其甚至为缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张，还曾不惜借道高风险信托，以补充公司短期流动资金需求；也曾为筹钱出售旗下南昌中航国际广场部分资产得到3080万元的现金。

　　另据了解，由于可实现结转收入的地产项目不多的原因，近几年中航地产的业绩数据一直都不太漂亮。根据东莞证券对中航地产2012年年报点评指出，2012年中航地产实现营业收入41.85亿元，同比增12.94%，归属于上市公司所有者净利润4.14亿元，同比下降19.89%。期末资产负债率72.03%，较去年同期升1.7个百分点。扣除预收账款后负债率为66.6%，负债水平较高。期末手持货币资金14.36亿，短期有一定的资金压力。

　　同时，根据中航地产公布的今年首季的销售数据显示，于今年首季中航地产实现营业收入5.34亿元，同比增长6.85%；归属于上市公司股东的净利润为-3989.97万元，同比大幅倒退523.63%。