房价调控到了须政府让利的时刻

没有最短，只有更短，各地“国五条”细则的字数反映了地方政府的某种微妙心态。

4月1日，杭州版国五条细则发布，根据杭州市住保房管网发布的告示显示，杭州的细则仅一句：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。杭州国五条主要内容加上标点的总字数仅为35个字，创造了历史新低字数。此前一日，江苏省南京市发布的细则只有132字，但被各界批评“房价调控不给力”。

有报道称，3月31日，是作为各地政府出台国五条实施细则的大限之期，然而仅北京、上海、广州等19个城市公布了地方版调控细则或房价控制目标，且细则多数回避热点问题，如20%的所得税征收问题，因此被指责“缺乏杀伤力”。

不过，与各地政府落实国五条不给力形成鲜明对比的是，4月1日，虽然A股市场表现低迷，但房地产股却“利空出尽”，逆势上涨。个股涨多跌少，珠江实业涨停，中航地产涨7.86%，泰禾集团、京投银泰、顺发恒业涨幅均超过6%。房地产股跟大众开了个愚人节玩笑。

看来，许多投资者心中认定，无论中央政府如何调控，房价还是会上涨，统计数据或是最好的佐证。4月1日，中国指数研究院发布的数据显示，2013年3月，全国100个城市新建住宅平均价格自2012年6月来连续第10个月环比上涨，同比连续第4个月上涨，涨幅继续扩大。其中，84个城市环比上涨，仅16个城市环比下跌。与此同时，调查显示，有多达69.9%的网民认为，此轮楼市调控不能有效控制房价。

许多被调查之所以不看好调控的效果，原因很多，但有一条几乎是“共识”，那就是地方政府会在房地产调控政策的执行力度上打折。

此说并非没有依据。纵观目前各大城市的调控细则，如深圳、广州、南京、杭州等市都将“房价增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”作为终极目标。显然，各地只想管住“无法无天”的房价上涨，根本无心促房价下跌。

上述目标之所以容易被各地写进“细则”或原则中，其实很好理解。因为各地政府都明白，严厉的房地产调控会“伤害”其财政等一系列休戚相关的短期利益，是壮士断腕的行为，要不得。日前，有媒体报道称，全国工商联的统计调查显示，认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，换言之，房价的调控，受到最大冲击的是地方政府的利益。

土地出让是当前地方政府财政收入的重要来源，有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场收入降至9600多亿元；2009年土地出让收入达1.59万亿元。2010年土地出让收入猛增70.4%，高达2.7万亿元。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。除了2008年因全球金融危机爆发，土地出让收入大幅下降外，地方政府的卖地收入几乎一直在“稳健而快速”地增长，短短六七年时间，土地出让收入翻了4倍以上。

随着地方政府卖地收入的快速增长，中国的房价就进入了越调控价格越高的“怪圈”。其实，这圈一点不怪，商品价格总要反映成本，楼价的不断上涨，正是因为土地出让价格的上涨，才有了房价的持续上涨。

目前来看，政府出台的一系列房价调控政策，主要有两个着眼点：一是增加供应量，增加保障房建设的量与速度；二是限制需求量，并增加持有二套房以上的成本，以打击投机与炒房。从长远来看，这两者都将起到一定的效果，但仅有这些还远远不够。中国房地产要真正实现健康可持续发展，必须改革考核机制，让地方政府实现增长方式与增长思维的转变，彻底使其从靠卖地为生的泥沼中拔出来，去除“土地财政”这颗毒瘤，让出不该属于自己的利益。这会很痛，但必须忍痛割利。

(国际金融报)