财经观察下一个楼市松绑的城市是谁？

近期，北京、温州、芜湖、郑州等不少城市的房地产调控政策出现调整信号，浙江温州成为46个限购城市中首个正式松绑的城市。

从2011年温州正式限购开始，温州房地产市场明显降温，房价连续22个月环比下降，一些高端楼盘的价格，甚至下跌过半，部分购房者选择断供，银行成为房东。

与温州房价跌跌不休的走势不同，以郑州为代表的城市房价上涨速度过快，导致限购令升级。近日，郑州市房管局证实，自9月1日起，暂停未满20周岁的无住房单身人员在限购区域购房，以年龄作为限购界限，在国内尚属首次。

根据国家统计局数据，7月，郑州新建商品住宅（不包含保障性住房）价格同比涨幅为12%，名列第七，属于全国房价上涨最快的二线城市。根据郑州市年初定的2013年房价目标，房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，这也意味着涨幅不能高于12%，但从目前郑州的楼市走势看，这一目标实现难度不小。这也使得除“限购”外，郑州出台比北京更严版本的“限价令”，要求预售价格“零增长”。

地方楼市调控松紧程度的判断标准是根据房价走势，而非一刀切。这也意味着房价上涨过快的城市，将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施，而对于一些供给过大，需求不足，销售不畅的三四线城市，限购政策将可能出现松绑。

从统计局最新的7月数据来看，有九个同比涨幅超过10%的城市，分别是北京、沈阳、上海、福州、厦门、广州、郑州、深圳、南充。对这些房价过快上涨的城市，限购限贷等楼市调控政策不仅仍将继续严格执行，甚至还会出现升级的可能。

未来珠海、宁波等非省会的限购城市，可能成为限购松绑的城市。除此之外，和温州一样房价跌跌不休的鄂尔多斯、陕西神木等也可能出台政策刺激楼市，促进市民购房。

中国自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，在10多年的房地产发展中，虽然政府进行过几次宏观调控，房价也曾出现过短期的上下波动，但房价的总体趋势也是一直上涨，中国楼市基本处于普遍上涨的状态。

但近年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。以温州房价的率先调整为代表，中国楼市普涨的行情结束，未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。

对房地产开发商来说，明显的策略就是投资房价正在上涨的地方，避免开发有大量空置住房的地方。这使得今年以来一二线城市土地价格上涨过快，成交火爆，这也意味着未来住宅价格上涨压力较大。而部分三四线城市供应充足、库存高企的楼市价格则面临下行风险。

温州跌跌不休的房价和楼市政策调整代表中国楼市普涨的行情结束，未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。（张贾龙/文）