美国房价急升具有两面性

　　美国家庭住房购买力不足却伴随着房价急升，意味着推动美国房价急速上升的力量可能来自外部。美国房市此番价格急升可能已经包含了一定的泡沫成分。

　　房价上涨，好事还是坏事？对一国经济而言，可能既是好事也是坏事，关键看房价上涨对微观福利、宏观增长和市场风险具有怎样的长期影响。

　　在经历了2006-2012年从不断触底到缓慢筑底的深度调整后，美国房市自2012年下半年起进入复苏阶段，并于2013年第二季度开始加速回暖。近日，美国著名房市研究机构CoreLogic公布的报告显示，6月美国房价同比增长11.9%，CoreLogic首席经济学家Mark Fleming表示：“美国房价这种上涨趋势创下了1977年以来最快的速度”。

　　结合更广泛的经济数据和美国经济复苏进程，笔者以为，对于美国经济而言，此番美国房价急升具有两面性：一方面，美国房价回升是件好事，因为它伴随着风险出清过程中的市场复苏。

　　从房市“量”的变化看，“价”的回升确定了市场复苏的基调。截至2013年5月，标准普尔美国20大城市房价指数连续12个月同比增长，与此同时，新房销售、成屋销售、建筑支出和住宅开工数据也扭转了危机期间连续负增长的态势，并呈现出持续的数据改善。

　　从风险角度看，房价回升与系统性风险下降并行不悖，美国丧失住房赎回权案例数量连续37个月同比下降，2013年6月，美国住宅空置率也从危机期间超过10%的高水平渐次降至8.2%。

　　从反弹量能看，美国房价急升离引致新资产价格泡沫可能还尚有较大距离，自2006年7月的房价高点到2012年3月的最低谷，标准普尔美国20大城市房价指数下跌了35.08%，而截至2013年5月，该指数较最低谷仅回升了16.46%。

　　另一方面，美国房价急升可能也是件坏事，因为房价反弹的速度已经超出了实体经济宏观和微观两个层次的复苏速度。第二季度房价整体超过10%的急升速度大幅超出了同期经济增速和家庭收入增速。而同期住宅投资为1.7%的美国经济增长提供了0.38个百分点的贡献——1947年以来，在美国经济平均3.28%的增长率里仅有0.11个百分点来自房市贡献。某种程度看，房价反弹明显超速、房市贡献明显透支。

　　从微观福利承受来看，尽管就业市场和美国家庭资产负债表持续改善，但截至2013年7月，美国失业率还是高达7.4%，考虑到就业参与率的长期下降，美国家庭就业情况更是不容乐观；2013年前六个月，美国实际人均可支配收入有四个月出现了同比下降。就业和收入的相对萎靡，使得美国住房购买力指数从年初的210.7降至5月的172.7。美国家庭住房购买力不足却伴随着房价急升，意味着推动美国房价急速上升的力量可能来自外部。尽管尚没有足够的数据证据，但美国房价数据和微观数据一定程度上的背离，潜在表明美国房市此番价格急升可能已经包含了一定的泡沫成分。

　　□程实（北京 学者）