加快建立分层次住房制度和相应政策体系

——访全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春
 
本报记者 牛福莲
    各地的国五条细则赶在3月末大限前陆续出台，其对未来房地产市场的调控效果有待时间去检验。回顾过去十年中央出台的一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外,相继出台的“国八条”、“国六条”、“国十三条”等政策，均旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。而这些政策也在抑制房地产投机炒作、遏制房价过快上涨等方面，取得了相应的成效。
    不过，调控结果却也不全尽如人意。尤其是近半年多来，房价又重现升势，并有加速上涨的迹象。根据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据，2013年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元／平方米，环比1月上涨0．83％，自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。
    同样，在刚刚过去的3月，受政策走向不明影响，多城市的二手住宅交易量更是出现井喷。据中国指数研究院4月1日发布的数据显示，2013年3月，全国100个城市新建住宅平均价格自2012年6月来连续第10个月环比上涨，同比连续第4个月上涨，涨幅继续扩大。其中，84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。
    那么，在多方严控之下，解决房地产市场健康发展的根本出路到底在哪里？未来我国住房制度改革和房地产政策调整应该遵循怎样的思路？近日，全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春接受了中国经济时报记者专访。
    在侯云春看来，以房价调控为主要指向的房地产调控措施，并不能从根本上解决房地产市场健康发展的问题，只有深化住房制度改革，加快建立分层次住房制度和相应的政策体系，形成适应不同需求层次的住房供应体系，才能合理引导住房需求和住房消费模式，推动房地产市场可持续健康发展。
房产调控：针对不同需求采取不同措施
    侯云春认为，解决人们合理的住房需求、促进经济平稳较快发展、节约集约利用资源，是我国房地产市场发展应兼顾的三个目标。而从这三大目标出发，我国住房制度改革和房地产政策调整的基本思路应该是：保障基本性需求，满足改善性需求，鼓励投资性需求，抑制享受性需求，遏制投机性需求。
    一是保障基本性需求。侯云春认为，对来自城市中低收入阶层的首次购房需求和租房等刚性需求，应采取政府＋市场的半市场化方式解决，不能完全推给市场；应以租赁为主，重在解决有房住而不是有住房。
    “满足这部分需求，一种方式是政府通过‘补砖头’，建设保障房，或租、或售、或租售结合，在低收入群体中封闭运行。另一种方式是政府收购部分房源出租给低收入者，或低收入者租住私房，由政府采取‘补人头’的方式补贴部分租金。”侯云春表示。
    二是满足改善性需求。随着经济发展、收入增长和消费升级，人们希望改善住房条件、提高居住水平的需求是经济社会发展的必然要求，也属于合理的刚性需求，应当给予支持和满足。
    三是鼓励投资性需求，这特指用于出租的购房需求。侯云春指出，目前，我国的投资渠道较少，一部分人购房用于出租，对于缓解房屋租赁市场供求矛盾，为满足租住需求特别是无力购房的中低收入者的租房需求提供更多房源，有着积极的作用，应当鼓励并加强规范和管理。
    四是抑制享受性需求。侯云春认为，在我国人多地少、土地资源有限的情况下，对主要来自高收入群体的享受性需求虽可允许但应加以适当抑制，可利用税收等手段进行调节，限制其过度发展。
    五是遏制投机性需求。“投机性需求过快增长、房地产市场炒作严重，是推动近年来房地产价格快速上涨的重要原因。”侯云春认为，投机性需求泛滥、囤积居奇、待价而沽，不仅导致大量房屋空置，社会资源浪费，也吸引了大批社会资金进场炒作，而不断积累的资产泡沫将严重威胁我国经济金融安全，必须坚决加以遏制。
    对于房地产投机，侯云春建议，下一步应通过开征房产税 （物业税）、提高房地产交易税等方式，增加住房持有成本和交易成本，促进存量房源的有效利用，使住房回归消费品的本质属性和满足人们居住需求的基本功能。
    针对以上不同的住房需求，侯云春建议从住房购置（租赁）、保有和出售（交易）三个环节着手，对房地产市场采取必要的措施。
住房购置和租赁环节：加大保障房建设力度鼓励发展和规范租赁市场
    在住房的购置和租赁环节，侯云春认为，应加快完善针对基本性需求的住房保障体系，加大经济适用房、廉租房、公租房等保障房建设力度，鼓励社会房源用于出租，规范保障房流通市场和租赁市场秩序。
    “今后，在加大对保障房建设的政策、资金支持的同时，更重要的是建立一套完善的管理制度，包括准入和退出机制、保障性住房和住房保障对象管理信息系统、社会监督机制等。”侯云春说，对于经济适用房，应当限定于小户型，主要针对有一定购买能力的城市中低收入家庭的首次购房需求，并且限制其上市交易，如若交易，应在住房保障对象范围内封闭运行。
    对于无购房能力的中等偏下收入住房困难群体，侯云春认为，可通过大力发展廉租房、公租房、农民工公寓和吸引更多的存量房源进入租赁市场等，满足他们的租住需求和“夹心层”的过渡性基本居住需求。为减少操作成本，可规定享有政府补贴的租赁房只限本人、本家庭租住，不得转租和私下转住。
    同时，应积极培育、发展和规范租赁市场，建立健全租赁市场的管理制度，规范市场中介服务行为，逐步形成规范的房屋租赁市场。还应利用信贷、税收等优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金的住房。也可考虑由政府出面，收购部分社会房源进入公共租赁市场。
    住房保有环节：应尽快开征房产税或物业税
    在保有环节，侯云春认为，应尽快开征房产税或物业税，增加房屋保有成本。“开征物业税有助于增加房屋保有环节成本，尤其是拥有多套住房的持有成本，抑制享受型住房需求和投机性需求，节约土地等资源。”
    侯云春认为，征收房产税应坚持三个基本原则：一、要普遍征收，即所有住房都应征房产税，这主要考虑体现社会公平、便于操作、增强人们的纳税意识，以及考虑地方政府未来将以所得税、财产税等直接税作为主要税源。
    二、要税率累进，参照个人所得税征收模式，房产税的征收也应阶梯累进，突出财富调节功能和对享受性住房需求的抑制作用。
    三、不能增加中低收入者的负担，可考虑通过发放房产税补贴等，冲抵中低收入者因开征房产税而增加的支出。在操作上，可按家庭确定一定额度的补贴指标，专项用于缴纳房产税，超过额度者多交，未达到额度差额部分也不发给个人。
出售或交易环节：提高房地产交易税增加投机交易成本
    侯云春认为，加大房屋出售或交易环节的调节力度，对于遏制投机炒房、降低房屋空置率、防范和化解风险十分重要。应适度提高房地产交易税，增加投机交易成本。
    他说，“在严格税收征管、简化征收程序的前提下，可以考虑适度提高向卖房者征收的房地产交易税，将其房产增值部分的大头收归政府，使其买卖房屋收益基本与银行存款收益相当，这将有助于增加房地产交易成本，使炒房者炒不起来，让住房真正回归消费品的本质属性和用于居住的基本功能，有效遏制因投机炒作推高房价，减少空置率、缓解住房供需矛盾。”