隐形富豪低调赴港上市 彭磷基轻资产图谱隐现

　　房企剥离物业管理公司单独上市的浪潮方兴未艾。

　　日前，祈福生活服务控股有限公司(以下简称“祈福服务”)在港交所递交了上市申请，这家广州祈福集团旗下的物业服务公司，是继彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务之后，第5家赴港上市的物业服务公司。

　　除了上述已经赴港上市的，还有4家物业公司已于2015年在新三板上市，包括东光股份(831840)、开元物业(831971)、丹田股份(831947)、华仁物业(832319)。对此，香港新世界地产前高管、地产托管业资深人士梁东昭指出，目前物业服务公司排队上市，多数打着互联网概念的旗号，一时成为资本新宠，但本质上仍是一个盈利持久温和的行业。

　　一般而言，社区与物业管理公司签约都是5年以上，为物业服务带出持续性的商机非常多。但物业服务尚处于初级发展阶段，面临运营人员文化层次不高、管理团队精英化的问题，因此未来物业服务的发展需要一定外力去刺激助推，以达到提升与转型。

　　从祈福服务的招股说明书可见，从规模与收益来看，该公司与上述多家物业公司相比，并无优势可言，但其加入了零售服务与餐饮服务，这两块的利润直接提升了祈福服务的整体利润率。

　　祈福服务定位

　　21世纪经济报道记者通过梳理公开资料发现，祈福服务上市资产包的内容与传统意义上的物业管理公司的确有较大区别，可以说已经不是物业管理公司，而祈福服务也将自己定位于生活服务供应商。

　　在部分业内人士看来，房企剥离物业管理独立上市从十几年前已经开始运作，例如中奥到家，前身就是奥园集团的物业管理公司，前几年奥园地产主席郭子文将物业从集团业务剥离，以事业合伙人制的模式运营。

　　2015年6月，万科(000002.SZ)宣布同意万科物业引入事业合伙人机制。该事业合伙人机制只面向万科物业体系员工，同样在上市路上行进的万科物业正通过市场化道路，追求快速增长的总体策略。而通过并购与合作实现快速增长的物业公司也不少。

　　然而，祈福服务似乎没有考虑这方面问题，这与其闭环式盈利模式不无相关。祈福服务这次打包上市的资产包括：物业管理服务、零售服务、餐饮服务与配套生活服务。

　　根据招股说明书披露，祈福服务的物业管理服务涵盖广东省内12个住宅小区，签约558.6万平方米。这与彩生活等上亿平方米的签约面积相比，规模非常小，但祈福服务的盈利能力相对强劲，收益与纯利润一直保持增长。截至2015年9月30日，祈福服务收益1.9亿元人民币(下同)，同比增长约11%；纯利约2600万元，同比增长约7%。由于采用酬金制，祈福服务的毛利率高于同业，截至2015年9月30日，祈福服务毛利率高达38%。

　　公开资料显示，祈福集团的项目也全部位于广东省内包括祈福新邨、祈福水城、祈福辉煌台、祈福万景峰、祈福黄金海岸、祈福聚龙堡、祈福南湾半岛、祈福海岸等。因此，祈福服务的服务对象主要就是祈福集团的项目。

　　实际上，祈福新邨的物业服务或许就是祈福服务的模式写照：首先祈福新邨内部所有商业均没有出售，由祈福集团自持经营；其次，祈福新邨已经开发超过20年，入住率很高，是一个有10几万常住人口的大型生活社区。

　　发展了十几年的祈福服务，并没有抢占先机做第一个吃螃蟹的“人”，与祈福集团掌舵人彭磷基的想法不无关系。据接近祈福集团管理层人士透露，彭磷基一直认为上市是一把双刃剑。因此，上市只为打造一个社区服务平台，架接时下流行的金融、配套服务，物业管理服务角色早已淡化。例如四大业务板块中，零售服务与餐饮服务收益占比最大，分别为39%与29%。这是与中海、万科、绿城等以物业管理服务为主的模式最大的不同。

　　值得一提的是，祈福新邨内的零售和餐饮，此前几乎是由祈福服务垄断性经营。

　　随着电商的普及，这种垄断已越来越没优势，尤其是酒店餐饮，过往因为垄断经营，利润很高，但也因为新开店竞争激烈而导致人流下降，例如咖啡馆2015年前三季度顾客人数下降，祈福服务方面称是因为越秀区新开设分店造成。再例如，此前祈福会所经营项目满租，各种娱乐设施都有，曾有“祈福不夜城”的美誉，这几年很多商户已逐渐搬出。

　　反观祈福的医疗和教育板块，前景更有优势。这一次，校外教育服务被打包入上市公司，截至2015年9月，校外教育服务收入总额为1421.6万元。即便如此，祈福教育板块的主营业务仍在表外，例如祈福英语学校的学费六万多元/年/人；幼儿园也是便宜的四万多元/年/人，贵的八万多元/年/人。

　　做大医院与教育

　　梁东昭分析指出，祈福新邨物业服务已经经营了15年以上，此次放进上市资产包的零售服务、餐饮服务与配套生活服务涉及的社区商铺，全部都是祈福集团自持物业，成本很低，运营很成熟也无竞争对手，较易获取投资者认可。

　　另一方面，祈福集团是港式管理，管理层年龄偏大，项目产品的发展也比较慢，与其他房企攻城掠地的模式相比略显低调，土地获取情况稍逊，即使是位于番禺的祈福新邨的未开发土地使用年限也在逐年减少。因此，对于祈福集团而言，物业管理自营部分本来就是左手倒右手，不通过资产盘活也有亏损风险，让其对接资本市场，本质上可以减负。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林则指出，祈福的地产开发规模并不大，祈福服务也并未大规模对外获取物业管理规模，业绩贡献主力来源于餐饮和零售，这部分业务的毛利水平和利润空间相对物业管理业务较高(撇除酬金制的影响，一般真实毛利率仅有10%左右)，并且作为社区商业的重要组成，未来或可成为讲 O2O故事的重要基础。

　　一旦上市顺利，彭磷基则如同将被电商冲击的零售和餐饮服务放进了“保险箱”。再者，放入资产包的资产均被切割过，例如物业管理服务收费主要来自于小区内住户及商业大楼的租户，归属于彭磷基私人集团的物业服务保持相对独立。彭磷基的精明正在于此。

　　此前，彭磷基的妻子、祈福集团副董事长孟丽红接受媒体专访时透露，未来几年，祈福集团除了专注发展现有的土地储备之外，重心将放在教育与医疗方面。其中教育方面将专注建设好现有的10所中小幼学校；医疗方面，将完成祈福医院二期工程，新建一座30层高的医院大楼，将现有的600张床位增加到3000张。

　　可见，教育和医疗才是彭氏的终极目标。祈福集团旗下主要业务包括：物业开发、物业投资、酒店投资及管理、资讯科技、教育、医院及医疗服务、养老与妇幼产业、园林、药物及医疗设备。

　　而被业内认为“很赚钱”的祈福医院并不在上市资产包内，祈福服务的控股股东、董事会主席也并不是彭磷基，而是孟丽红。

　　事实上，彭磷基近年已将大部分精力都放在祈福医院的运营上。学建筑出身、今年已76岁的彭磷基素有学医情结，2001年就投入十几亿元兴建了祈福医院。建院前，彭磷基考察过很多个国家的医院，包括日本、泰国 、新加坡、菲律宾 ，还有欧洲、美洲和中东共十多个国家。祈福医院是广东省的首家涉外医院，为了做好医院，彭磷基在2006年至2009年期间，重返校园，在暨南大学攻读并获得了中西医结合危重病治疗专业(专攻肿瘤防治)的博士学位。

　　因此，上述业内人士指出，不排除彭磷基有将祈福医院单独上市的计划，然而，这一张蓝图，即彭磷基的轻资产图谱，还有待祈福服务上市之后才能舒展开。