深圳“农村集体土地放开入市”系误读

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　一句 “深圳农村集体用地放开入市”，让上周五（1月18日）深圳本地板块多只股票涨停，然而，这句话可能是理解错了。

　　上周五，深圳市政府召开新闻发布会称，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，这一政策随后被解读为“深圳农村集体用地放开入市”，甚至被联想到小产权房确权的问题。

　　昨日（1月20日），深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平向《每日经济新闻》记者表示，“小产权房确权”和“农村集体土地放开入市”，都是外界过度解读，此次公布的农村集体工业用地上市流通政策，主要是为了盘活土地资源，促进深圳产业政策发展。 2012年5月底，深圳市正式启动了新一轮“土改”试点。

　　今年新年伊始，深圳市政府又出台了优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，即《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》和6个附属文件。

　　这批文件的亮点之一是，将原农村集体经济组织继受单位实际占用土地中可用于产业发展的用地，纳入全市统一供应平台，扩大产业用地供应规模。

　　具体说来，原农村集体经济组织继受单位在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。

　　关于土地收益的分配，新政策提供了两种：一是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；二是所得收益70%纳入市国土基金，原农村集体经济组织继受单位获得30%的所得收益，并可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

　　对于“农村集体土地放开入市”这一说法，深圳市有关方面认为并不准确，因为深圳市在2004年前后就实现了城市化，土地实现了国有化。此次政策创新，主要是针对农村城市化过程中存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状，以期盘活土地资源，为深圳转型升级腾出更大空间。

　　至于“小产权房确权”的解读，赵新平认为，在小产权房确权方面，深圳暂时还坚决不能放开，不能带头。

　　上述政策出台的背景是，截至2010年底，深圳市建设用地规模达917平方公里，占全市陆地总面积的46%，触及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度扩展。同时，由于历史原因，深圳原农村集体土地中，约有300平方公里的历史遗留问题用地和违法用地，占比高达75%。

　　为拓展可建设土地，深圳市政府近年来出台了一系列政策，以盘活存量土地资源，2012年10月还挂牌成立了全国第一个土地整备局。

　　有助于推进“工改工”/

　　本次深圳出台的原农村集体工业用地可上市流转新规，将大大突破目前政府规划的产业政策限制，促进深圳市“工改工”项目规模进一步扩大。

　　深圳市推出的 “工改工”，主要是对旧的工业区进行升级改造，它和“工改商”、“工改居”形成鲜明对比。但是，“工改工”周期长，见效慢，因此推进难度要大得多。从操作上来说，主要有三类情形：一是对旧工业区进行小规模的简易改造；二是引进开发商，对旧工业区拆除重建；三是政府主导，以拆迁补偿的办法回购整合土地资源，重新规划，分期开发，即土地整备。

　　世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲分析称，由于农村集体工业用地大多属于城市郊区，地价较低，新政将大大推动“工改工”项目及配套设施的产权化交易，促进“工改工”项目规模快速发展，是进一步完善市场化运作机制的表现。

　　但从市场商业开发的角度来看，“工改工”项目将大大增加中低端写字楼和工业厂房供应量，对已落成的“工改工”项目和商业地产形成竞争压力。

　　深圳大量“工改工”项目位于龙岗、宝安地区。目前，龙岗区共有各类工业区996个，经梳理整合出基本符合发展规划、功能仍然是工业用途的工业区460个，占地3081公顷，占全部工业区的53.15%，其中需要更新改造的有1846公顷。

　　当前，龙岗区正在大力推进的拆除重建类“工改工”项目共有25个。