55平方公里的TBD城市副中心的新范式

本报记者 荆宝洁 北京报道

    中午时分，位于北京市昌平区定泗路的国际信息产业基地，人群三三两两的从办公室里走出，在附近的道路上散步，这是可以选择的有限的休闲方式之一。

    如果从空中俯瞰这块基地会发现，划分整齐的小格子里，装着一栋栋低层办公楼。围墙之外的水泥路有些枯燥，仿佛和城市失去了联系。

    白天，从城里赶来工作的人，让这里变得热闹。到夜晚，则恢复静寂，了无生气。“并不是人们没有需求，而是现有的供给远远不及。”同是在此办公的北京科技商务区建设有限公司总经理林澎10月12日在接受本报记者采访时表示。

    未来，在包含国际信息产业基地的55平方公里的土地上，将进行一场实验。在这里将建造第四代商务区。不同于以往所有的商务区，新一代的商务区一定是职住一体、高度融合的智慧型商务区。

    智慧的诱惑

    清晨7点到8点，当保安人员进入办公楼时，感应器探测到有人员活动，自动开启走廊等公共区域照明。9点，当员工到达时，定时预设程序启动办公区工作模式，灯光、空调开启。10点，会议室开会，通过场景控制设定会议模式，灯光关闭，百叶窗自动闭合，视频投影仪开启。11点，经理电话会，一键开启预设场景。空调、百叶窗一步到位。12点，大部分员工外出就餐，预设程序自动调低或关闭部分区域照明及空调设备。

    一天里任何一段时间里，照明、空调、窗帘等设备都可以根据需求的变化而变化。直至傍晚8点工作结束，办公楼景观程序可以结合自然天气进行园林灌溉，户外百叶窗也会自动收起。

    这是智能化办公室的典型一天，舒适、节能、环保。除了室内的设计以外，园区共享信息平台：餐饮、购物、影讯、沙龙、医疗、教育。从公共安全管理到生态安全管理，从物业管理到资产管理，都可以运用互联网管理。智慧的园区可以实现集中采购服务、统一商旅服务、财务票据处理服务、人力外包服务、教育培训服务平台。每个企业细胞之间并不孤立。

    未来的商务园区将具有完善的共享设施。集办公、居住、休闲、娱乐、教育于一体，满足工作、学习、生活、娱乐的全部需求；配置共享实验室、共享专业设施、共享会议室等，节约企业开支。未来的商务园区与城市交通体系的联系更加紧密，比之过去更注重生态创新，注重绿色生态建筑、新能源的利用、低碳、节能创新产品的引用。

    商务园区的发展已经过三个阶段，由工业园、仓储园、物流园组成的第一代商务园区，办公空间有限，环境恶劣；升级版的第二代商务园区，为研发人员提供了更多的办公、休闲场所和商业服务设施；迄今为止的第三代商务园区，容纳了研究、生产、信息管理等功能，并提供足够的附属设施和高质量的景观绿化设施。例如，地处英国伦敦西南地区的Chiswick Park，新加坡的丰树总部基地，项目被授予绿色建筑奖项白金奖，新加坡的维一生命科学院和启汇城都拥有综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，有更具水准的基础设施。

    但超越前三者的第四代商务园区，目标是成为资源聚集、开发包容、绿色低碳、功能完备的智能化综合社区。这正是北京TBD（科技商务区英文Technological Business District的缩写）的诉求。

    郊区化倾向

    TBD位于北京市昌平区北清路至七北路沿线与八达岭高速沿线。显然，TBD所在地块的现状和规划之间还存在着巨大的差距。

    如果用过去的经验推导未来，则难以冲出思维的束缚。19世纪工业城市的理想形态，是拥有集中的、以铁路为导向的中央核心区。但在新的数字时代，城市的经济地理已经发生根本变革。人们可以在任何地方工作一样，地点的选择也越来越灵活。

    从国外发展趋势来看，现在某个区域的增长，越来越取决于特定的企业家群体或者工人群体是否选择在那里居住。投资者、工程师、系统分析员、科学家、具有创造性的工人，逐渐成为精明的地点消费者。各式各样的场所为了博得他们的青睐和关注而相互竞争。

    位列全球前三甲的规划设计公司——阿特金斯公司北京分公司城市规划设计与咨询部董事夏理信（Mr. Mark Harrison）认为，理想的办公环境是步行就可以从住处走到公司。比如，他们办公室所在的金地中心就不错。这里有写字楼，也有商业和住宅。

    但现状却是，北京越来越多的新增住宅供应，都来自于四环和五环之外。第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼在接受本报记者采访时表示，在五环之外修建一些新型的商务区，解决内城的交通拥堵问题，是北京这种巨型城市发展的趋势。

    夏理信也认同这一观点，他认为中国的城市发展要改变观念，更多考虑到普通民众的工作、子女教育、交通问题。“很庆幸，通州已经开始计划建设新的CBD了。”夏理信说。

    研究者通过对精明的地点消费者研究发现，在影响过他们选址的因素中，某地区“生活质量”的高低远比其他传统的因素——例如税收、管理和土地成本——更为重要，因为这涉及是否能吸引到技术工人。旧金山的郊区之所以成为美国最富裕的地区，重要原因也是如此。其中关键的激励因素，并不是传统的经济因素，而是当地生活方式的前景。这种推动力不难理解，人们愿意住在那些空气清新、全年都可以跑步的地方。

    林澎进一步指出，未来吸引技术工人的可能是TBD的文化和新的生活方式。北京目前没有一个商务区，解决了工作人员的居住问题和子女的教育问题。未来，如果TBD能妥善解决这些问题，自然会产生很大的吸引力。

    第四代商务区更重要的是实现产城融合。其中最明显的差别是，早期的城市规划设计是工作、生活分开的，对城市的关注度也不高。RTKL国际有限公司副总裁刘晓光认为，也许从功能分区的角度来讲，工作和生活分工的规划是正确的，但人为的分隔致使一个城市没有活力。现在的年轻人更关注生活品质。

    据刘晓光介绍，国外很多新兴城市已开始转变规划理念，一个比较典型的趋势是：郊区办公与商业、居住有机地融合为一体。未来无论是老城改造，还是新城开发，“城市融合”必将是规划设计的大趋势。“一定意义上这也是一种新形式的城市复兴。”刘晓光说。

    世界级城市的副中心

    TBD项目占地55平方公里，总建筑量超过1500万平方米，超越北京现有任何一个商务区的规模。它规划建设五大功能区，包括：以科技银行/保险、VC/PE、软件信息服务为主导产业的科技金融岛，承载技术转移/交易、科技中介服务和聚集移动互联网产业的科技商务中心区，发展节能环保服务和物联网产业的京北数码港，已经基本建成的生命科学园，以及面积达880公顷的科技运动公园，相当于3个朝阳公园。值得一提的是，除去广阔的绿地公园、水系和现状建筑，TBD的纯建设用地只有9.3平方公里。

    林澎认为，从城市空间战略来研究，北京定位为世界级城市，一定会形成几个副中心，东边是通州，西边是原首钢所在地，南边是新机场，北边可能就是以TBD为核心。其中TBD的人才资源和产业基础最为优越，地理位置更是北京所谓的上风上水，交通方面则有多条高速、城市快速路和地铁贯穿。举例来说，东京也是一个世界级城市，但它形成了新宿、涩谷、池袋三大副中心，其繁华程度仅次于银座。

    从城市功能布局看，TBD的存在将有助于推动北京城市功能的有机疏解。一方面聚集新型产业，弥补创新产业高端服务功能；另一方面，缓解京北回龙观、天通苑，80万人口就业岗位、高端服务功能不足的困境。而回龙观和天通苑则是过去北京的睡城，是北京城市发展数年未治愈的沉疴。

    近几年来，无论是产业园区还是以旅游地产为主的住宅区，都出现了所谓的睡城、死城现象。TBD如何避免这种现象？林澎的回答是，每一个区块从“微观”上都实现产城融合、职住一体。

    以即将推出的TBD云集中心为例。该项目总建筑面积约24万平方米，业态丰富，既有按照第四代商务园标准打造的企业独栋、甲级写字楼，也有精装住宅、人才公寓，还有2万多平方米的商业。白天有办公，晚上有居民，商业同时为两者服务。TBD可能有几十个像云集中心这样的区块，但区内都按照职住一体的规划进行建设，那就不可能是睡城和空城。

    商务需求的竞争与制造

    但从现实看，TBD不得不面对同城几个商务区的竞争。

    世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞告诉本报记者一个有意思的现象，新的写字楼在招租时，首先从周边的写字楼招揽客户。而北京已有中关村、CBD、金融街等传统商务区，TBD作为新兴区域，如何与传统区域竞争？此外还有几个区域在建设自己的商务区，北京是否有足够的需求量来消化？

    对此，林澎并不是很担心。他指出，TBD所在区域原本就有产业基础，衔接着海淀、昌平两大科技创新板块的十多个高技术组团和上百家科研院所。而从园区定位来看，将与传统商务区呈现出差异化竞争。TBD将围绕科技产业，承接中关村外溢的需求。

    更重要的是，如果北部能够形成一个以TBD为核心的城市副中心，那么，就基本不存在TBD与其他商务区竞争的问题。副中心自身必然产生对商务办公以及居住、商业的强大需求。TBD主要面临的就不再是从其他商务区争夺或分流客户，而是制造和消化自己的商务需求。这与上文所说的未来北京空间发展战略和城市功能布局有关。

    从2008年四季度开始，北京甲级写字楼租金一直在上涨。直至2013年，有些写字楼的租金已经升高一倍以上。但从2013年一季度开始，北京的甲级写字楼租金呈现微弱下降趋势。不过，王琼告诉记者，中关村和金融街租金仍旧坚挺，甚至在上涨。

    “过去，中关村孵化出了百度等一批IT企业，现在，高昂的租金让企业们的负担越来越重。”王琼说。一些企业选择了出走，外溢的需求逐渐扩散至上地等区域，但这些区域的写字楼开发，呈现出无序性，品质也相对较差。王琼认为，北部需要一个新的聚集区，能够给IT、高科技企业提供全周期发展的区域。

    仲量联行向本报记者提供的一份报告中指出，过去5年北京写字楼租赁需求旺盛，可供租赁的新增供应却相对不足。2009年到2012年，北京甲级写字楼净吸纳量达到290万平方米，其中35%属于大型国有企业自建自用。过去五年，北京仅有61宗写字楼和商务园投资交易。仲量联行经过对一些全球大型城市综合体的人均办公面积进行统计发现，北京商业办公空间总存量仍有很大的上涨空间。

    仲量联行北京及华北区研究部总监陈锦平认为，未来5年，北京商业办公空间总存量以每年6%的速度增长，并不意味着北京面临供应过剩危险。此外，北京还有挤压的潜在商业办公需求，这些租户目前处在品质较差的写字楼内（北京乙级写字楼存量在600万平方米以上），并在寻找机会改善办公空间。未来数年，北京商务办公空间的空置率将维持在比较健康的水平。