拒绝单纯房地产开发TBD是一座城市

本报记者 荆宝洁 北京报道

    按照麦肯锡全球研究所2011年的统计数据，北京以其城市经济实力在世界上排名第26位，位居西雅图和墨尔本之后。但到2025年，北京名义国内生产总值将增至8210亿美元（较2010年增长逾4倍），届时将成为世界第五大城市经济体。

    但未来的第五大城市经济体，正在遭遇交通拥堵、房价高涨、食品安全隐患、空气污染等诸多严重的城市问题。“这与北京世界大城市发展中就业、居住、基础设施系统化考虑不足直接相关。”北京科技商务区建设有限公司总经理林澎说。

    作为世界城市，北京若吸取过去城镇化过程中的教训，必须做出一些变革。实验已从局部开始。挑战是巨大的，甚至无先例可循。

    体制创新的挑战

    TBD项目总面积55平方公里，设计4镇2街道37个村，近4万人的拆迁、安置、再就业与村庄可持续发展问题，包括150万平方米的回迁房和150万平方米的回迁商业；同时，规划将创造近40万个工作岗位，居住人口20万人，将设计大量新移民的住房、教育、医疗等公共服务问题，同时需要建设150万平方米（3万套左右）公租房。作为TBD的开发者，拆迁是北京科技商务区建设公司必须要面对的问题。“如此大规模的社会服务，仅靠地方政府的税收是难以支撑的。”林澎指出。

    从过往的发展经验来看，通过政府政策主导建设的商务园，其模式是通过行政手段或一些特殊的经济手段，对资源和经济要素的流动方向进行诱导和控制。特点是指令性强，效率很高。聚集速度快、见效迅速，便于整体统一的开发建设及管理。但缺点是难以形成主导产业和产业集群，缺乏活力和发展后劲。

    市场导控的代表是美国的硅谷。其特点是依靠与生产有关的力量与需求有关的力量相互形成的特殊区位优势，促进企业自主地从高成本区域向低成本区域转移而形成产业集聚。市场机制下，促进资源配置改善，更容易形成产业链，但早期见效慢，磨合时间长。

    政府和市场结合得比较好的代表是台湾的新竹商务园。政府直接参与到商务园的开发建设上，对园区进行统一管理，制定一系列的税收优惠，以及资金投入等资助政策。但政府在主导园区开发的同时，也注重市场的各个资源要素的调动与协调，使得这种政企共同协作的模式更好地促进商务园区的发展。

    TBD的建设也在尝试探索新的合作模式。北京科技商务建设公司将承担大量原来由地方政府承担的社会服务职能，改变政府“一家独大”的局面。在地方政府的多元化政策支持下，搭建产业服务平台、社会服务平台和低碳生态平台。这不仅需要角色转换，也需要体制创新来保证。

    高处着眼，低处着手

    具体运作的企业，如何平衡风险和盈利？林澎透露，仅是TBD的土地整理就需要三至五年的时间。

    在此期间内，路网等基础设施的修建尤为关键。阿特金斯公司北京分公司城市规划设计与咨询部董事夏理信（Mr. Mark Harrison）认为，新兴的商务园一定要与城市和传统的商务区保持紧密的联系，城市能提供新兴区域所不具备的多样性选择。

    在TBD区域内，传统的开发商将逐渐被淘汰，新型的发展商应以更长远的眼光、更负责任的态度对待区域发展。林澎举例说，从规划角度，过去也曾提出过产城融合的理念，土地曾被粗犷地划分为产业区和居住区，但相互没有任何交叉、交流。如何让产业和城市真正的融合，使区域中的每一个细胞都有活力，这是新型发展商需要解决的问题。

    从建设角度，低碳、绿色建筑可能会在成本上提升（相对于售价的3%至5%）。林澎指出，即便如此，也要坚持全程贯彻生态理念，减少能源消耗和资源消耗，降低城市的运营管理成本和社会成本。同时，他也认为北京高端客户能够消化这样的成本。

    “过去20年中国城市发展的速度很快，但中国应该进一步提高城市化发展的质量。从资源使用强度、效率等方面考虑问题，打造生态和低碳的城市应该是未来发展的方向。”夏理信在接受本报记者采访时说。

    然而，任何一个市场化的企业都有盈利的考虑。比如，从园区的管理角度，任何一个园区都有成长期，需要持有一部分商业，待成熟之后才能售卖，持有的过程中，开发商将面临资金压力。

    林澎认为，TBD的建设要跳出普通商务园的视角，要从城市使命、历史感出发，对待TBD的建设，是其成败的关键。且不说北京城市空间战略的布局，仅仅是北京北部自身的发展，也需要这样一个区域，中关村要发展成中国的硅谷，需要有更广阔的场所。

    “我们不是简单以房地产开发的模式去卖土地、卖项目，而是希望引进一些资产及资源，引入可持续经营的企业”，林澎说。为了更长远的发展，产业的引入要设置更高的门槛。此外，还要帮助搭建整个产业链。

    第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼在接受本报记者采访时指出，未来TBD区域要真正成为更有活力的经济增长极，一定不能走过去旧有商务区的老路。如果地价过于高昂，发展商一定会选择快速开发，快速销售的模式。这并不能帮助小型企业的成长，也不利于吸引一些大型企业将研发基地设置于此。她认为，丽泽商务区的一些做法值得学习，例如，对地价的限制。

    林澎认为，TBD的发展，要从高处着眼，还要从低处着手。占地55平方公里的TBD，将首先推出24万平方米的云集中心。12万平方米的商务办公空间囊括4栋5A甲级写字楼、9栋企业花园独栋，5万平方米住宅包括3栋全精装住宅和2万平方米人才公共租赁住房，2万平米中央景观广场和1公里的运动跑道。区域内有一批像云集中心这样的微观项目，只有把它们都做活了，TBD才会真正有生命力。