佳兆业大规模拿地的土地热舞

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网彭飞今年上半年的土地市场，各地不断上演着"钱多、地好、出地王"的故事，佳兆业也参演了数场好戏。

　　6月8日下午，广州正式推出黄埔南玻地块。在经过200轮竞价后，佳兆业力压中海、万科等巨头，以45.6亿的最高保密地价、15.78万平方米的竞配面积一举拿下。

　　45.6亿元的价格，使该宗地顺理成章成为广州今年的总价地王，这也只是佳兆业上半年土地市场表现的一个缩影。

　　据不完全统计，佳兆业今年上半年在土地市场上的投入共达133.46亿元，已远远超过2012年45亿元的土地支出。

　　这或许还只是开始，佳兆业方面曾表示，所获地块都属于优质土地资源，拿地结果也符合公司预期，当前仍然是相对比较好的拿地时机，今年仍然会更多考虑在一二线城市拿地。

　　从拿地区域看，佳兆业今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。

　　如果深究佳兆业的拿地策略，原因不外乎战略回调。在2010年调控初期，佳兆业曾将发展重心逐步转向三城市，并以恒大模式为样板。但经历2012年结算均价大幅下滑，同时一二线市场逐步回暖，佳兆业又重新调整了战略。

　　佳兆业主席郭英成在今年初就曾明确表示，公司已从去年开始将发展重心重新调整为以一二线城市为主，未来在一二线城市的发展投资可能会达70%，余下30%则留在三线城市。

　　重回大城市的另一原因，是佳兆业在广州、武汉、成都等城市项目进入销售尾声的事实，为了避免"缺粮"，佳兆业也不得不大举拿地，甚至不惜拿高价地。

　　虽说佳兆业此举是补仓需要，但不少业内人士也担心，房企不应该忘却"冬天的故事"，在2010年经历土地市场狂飙突进后，马上迎来"国五条"的打压，此次土地市场的高温是否将再次迎来政策高压，这对任何高价拿地的房企都是一个未知风险。

　　在房地产行业，只有做到"手中有粮"才能"土地不荒"。而佳兆业之所以敢在土地市场上狂舞，底气还是在于较充足的资金。

　　佳兆业今年上半年两度发行共计10.5亿美元的优先票据，之后又于4月份发行了一笔18亿元人民币的优先票据，三次海外发债共获得约83亿元人民币。

　　在大举拿地的同时，佳兆业上半年还提前以2.8亿美元总价赎回了2015年到期的优先票据，使公司的债务结构和财务状况得到了极大改善。

　　同时，佳兆业今年上半年已累计实现合约销售额110亿元，同比大幅增长71%；累计合约销售面积约119万平方米，同比增长8%。

值得注意的是，销售均价也呈现大幅上升，达到9253元/平方米，同比增长58%。

　　以下为观点地产新媒体对佳兆业集团2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：今年上半年，佳兆业在广州、上海等地相继拿下多幅地块，其中不乏高溢价项目，公司为何会选择这个时间段大规模拿地？

　　佳兆业：公司对中国房地产市场的前景看好，如广州、上海此类国内一线城市市场仍有很大的发展空间，公司一直关注并参与已进入一线城市房地产市场的发展，近期拿地符合集团抓住一线城市发展机会，深耕已进入城市的投资战略。

　　一线城市竞争虽然激烈，但供应也少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小。在土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机。

　　观点地产新媒体：除了公开土地市场，佳兆业今年在深圳又获得盐田和尖岗山两大旧改项目，公司在深圳旧改的总体量达到多少？对今后的发展有哪些具体意义？

　　佳兆业：公司目前已拥有30多个城市更新项目，业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地，总占地面积超过1000万平米。旧改项目为佳兆业集团提供了大量的优质土地，这些项目大部分处于市区范围内，且周边生活配套相对完善、交通相对便利。

　　观点地产新媒体：谭礼宁副主席曾强调，深圳项目的整体毛利率可以达到50%，能否简单介绍一下在旧改项目的具体运作中，如何保持这么高的毛利率？

　　佳兆业：运作周期越短越能保障利润。城市更新项目涉及规划、前期签约、搬迁、建设等众多环节，每个环节都有可能影响到开发周期。集团旗下专业城市更新项目团队的专业化和规模化所产生的强大整合能力，是缩短运作周期有力保证。

　　佳兆业集团拥有全国范围内最大最专业的旧城改造公司--佳兆业置业发展（深圳）有限公司，这也是全国第一家专注于旧城改造的企业。

　　观点地产新媒体：去年至今，商业地产继续大热，那么公司在这方面的具体发展计划又是怎样的？

　　佳兆业：虽然商业地产是佳兆业集团业务的组成部分之一，但集团仍以住宅地产业务开发为主，坚持开发刚需住宅产品，并将商业地产的比例控制在10%以内。目前集团旗下的商业版块以"佳兆业广场"为主要产品线，运营集团旗下开发或持有的商业物业。

　　观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，未来的可持续发展道路是什么？佳兆业如何做到发展与存续的平衡？

　　佳兆业：中国经济的稳步发展，城市化进程不断推进，以及住房需求的刚性增长，在可预见的未来，房地产行业仍有发展空间。在未来的发展中，高性价比产品将成为绝对的竞争优势。

　　佳兆业一直以来都非常关注购房者的需求，用心打造产品，提高产品品质及附加值，将竞争压力转化成专注做好产品品质的动力。无论在什么环境下，高品质的产品都会受到市场的追捧，企业也才能够实现持续的发展。