林明彦看好中国楼市未来20年

　　2013年对于凯德集团来说，是一定会记录在集团发展史册上的年份。这一年，凯德集团的架构进行了重大调整。

　　1月11日，新加坡嘉德置地宣布，公司中文名称正式更名为凯德集团，“凯德”品牌将成为集团统一的中文标识适用于原嘉德置地全球业务范围。

　　同时，凯德集团总裁兼首席执行官林明彦宣布，自2013年起，凯德集团将重组组织架构，集团将精简为凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁有限公司(雅诗阁)四个主要的业务单位。通过精简布局以明确其专注于核心市场的策略并提速自身发展潜力。

　　精简后，凯德将聚焦在新加坡和中国两大核心市场，集团的开发及房地产金融业务将以属地原则进行统一管理。

　　中国显然已经成为凯德集团的重点业务之一。目前，凯德集团在中国40多个城市运营超过130个项目，开发规模超过2200万平方米，总管理资产超过2000亿元人民币。在凯德集团总资产中，中国部分占比高达近40%。

　　林明彦表示，中国市场在未来20年内依然是最有活力的房地产市场之一，中国将一如既往作为凯德集团的核心市场，未来3-5年内中国的资产总值集团占比至45%这一发展预判保持不变。

　　据凯德集团总裁兼首席执行官林明彦对观点地产新媒体透露，2013年上半年，凯德于中国的住宅成交额同比增长了三倍多，主要销售贡献来自上海的项目嘉博名邸和茂名公馆、成都的项目凯德风尚、深圳的项目公园道（为深圳来福士项目一期产品）以及昆山的项目凯德都会新峰。

　　对于在中国未来具体将如何扩张，林明彦表示：“发展城市综合体会是我们长远计划和重视的一项最重要的战略。”

　　以下是观点地产新媒体对凯德集团总裁兼首席执行官林明彦先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

　　林明彦：从今年3月新一届中国领导层正式接班至今仅几个月，很难说房地产行业在如此短的期间内发生了什么特别显著的变化，但普遍达成的一个共识是，由新一届领导层明确的新型城镇化这一条中国未来发展的道路在放缓发展速度的同时更为注重城镇化的质量，在这个大背景下的房地产业将有望获得更为平稳、健康、均衡的发展。

　　具体就地产行业来说，中国政府自2010年以来，一直在抑制楼市投机，控制房价过快上涨，并调整房地产市场结构，以保证房地产市场的平稳、健康发展。可以留意到，在3月底的时候，李克强总理曾经公开重申，政府有决心控制房价上涨并防止再度形成房地产市场投资过热的局面。如果再观察6月国务院常务会议研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施的话，还可以发现，政府提出了要创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房，以及助推消费升级。可见，未来一段时间的房地产市场调控方向还将继续保护和鼓励居民首次购房，投资、投机性需求仍将受到抑制，以满足首次置业需求为商品住宅建设主要导向。我们预期，新一届政府仍将延续很长一段时间以来对房地产行业的主体思路，但可能在政策措施上有所变化。

　　一直以来，对于中国政府在推进新型城镇化和促进行业持续健康发展的种种部署，作为一家立足于长远发展、深耕中国的国际性企业，凯德都非常欢迎、并支持。

　　观点地产新媒体：“国五条”出台之后，大部分城市并未出现“量价下跌”的状态，原因是什么？未来的楼市会如何发展？

　　林明彦：我们也观察到近几个月来中国的楼市表现的确强于一些预期，市场处于比较活跃的成交水平，我认为这是多方因素综合作用的一个结果，可以从以下几个维度试着对此进行简单分析：

　　首先，我们必须承认，目前中国的房地产需求依然强劲，一方面，核心城市主流住宅产品供不应求是当前的一个现状，另一方面，旺盛的刚性需求依然表现强韧；而整个市场来看的话，总体购买力都是比较充足的。其次，调控政策对楼市的作用是复合性的，譬如说，各地方政府加强了对房价的监管和干预，但在取得平抑房价的同时，也一定程度上导致市场供给减少、加剧了市场供求关系的失衡。再次，“国五条”的具体实施还在逐步落地之中。另外，不要忽视了，导致今年各项市场数据均出现了提升的一个原因还在于去年同期的低基数效应和今年以来由于市场向好开发商普遍减少了优惠幅度。最后，不得不提的是，2012年下半年中国放松了信贷，货币政策的调整必然会影响中国房地产的走势。

　　要准确预判未来楼市发展是很难的。在现今全球一体化的大环境下，房地产市场与资本的流向往往密切关联。过去10年，国际资本在非储备货币国家形成巨量流动，造成了新兴市场国家通胀和资产价格的上涨，以及国际大宗商品的10年牛市。所以，我认为有必要对国际资本流动和本国货币供给给予必要的关注。与此同时，我想强调的是，长远来说，影响房价的核心因素还是供求关系。正如中国国务院总理李克强所说，城镇化可以为中国经济增长提供动力。对应到房地产行业的话，经济的持续稳定增长和不断推进的城镇化进程都会为中国房地产市场的发展奠定非常坚固的基石，中国依然是世界上最强劲的房地产市场。单看住宅市场的话，虽然政府会抑制投机投资需求，但同时也会支持包括首次置业和改善性购房在内的居民合理性购房需求，所以我们还是看好中国楼市现在到未来20年的成长。

　　观点地产新媒体：能否介绍一下上半年凯德在内地的物业销售情况？公司对于全年销售有什么样的目标和规划？

　　林明彦：根据一季度的财报，今年以来，凯德各项业务保持了均衡、稳健的发展态势。其中，中国的住宅成交额同比增长了三倍多，主要销售贡献来自上海的项目嘉博名邸和茂名公馆、成都的项目凯德风尚、深圳的项目公园道（为深圳来福士项目一期产品）以及昆山的项目凯德都会新峰。

　　一直以来，凯德集团都致力于追随中国的城市化进程，在住宅、商务、购物商场、城市综合体、服务公寓等房地产的多元领域深入发展，稳健、有序拓展在华业务。2013年，凯德中国的住宅交付量将超过3000套住宅，总值约90亿元人民币；此外，将有3个商场和8个服务公寓物业于今年开业运营。

　　观点地产新媒体：全国各地土地交易非常活跃，您怎么看待这样的土地市场表现？对于凯德而言，是否为补充土地的好时机？

　　林明彦：进入2013年，中国的土地市场延续了去年下半年的回暖趋势，在成交量、成交价格、溢价率等方面都呈现出上行态势，尤其是在一些热点城市，土地市场竞争激烈。我想，个中原因，无外乎有以下几点：

　　从市场因素看，房地产市场持续向好，市场供不应求的情况日渐加剧，而近两年来房企的土地储备大幅减少，企业有增加土地储备的需求和资本。从政策层面看，历经多年的调控，人们对房地产市场已经有了更理性和深入的认识，开发商和消费者的心理预期一定程度上也反映到了土地市场上。从企业战略看，三四线城市房地产市场购买力相对较弱，部分品牌房企的经营战略重心由三四线重新转向一二线城市，加剧了重点城市土地市场的竞争程度。同时，还可以看到去年以来房地产贷款优惠利率再次出现，在中国实体经济不乐观的情况下，一些宽松货币也进入房地产寻求获益。

　　就凯德来说，一直是秉承稳健的发展策略，从当地经济发展前景、市场需求和供给、区位、配套等方面综合评估，开发适合的项目和产品。如果单看今年的话，凯德目前拿了两块地，一块是6月刚确定的位于上海汉中路的地块，通过和上海申通地铁集团的合作，我们将在该地块打造11万平方米的综合体项目；另一块位于武汉汉口地区，将建设30万平方米的商业娱乐综合体。

　　观点地产新媒体：凯德集团未来的扩张方向、途径是什么？最合适的机会来自哪些方面？

　　林明彦：今年年初，凯德因应发展需要进行了集团范围内的架构重组，将业务精简为四个主要的业务单位——凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁。精简后，在新加坡和中国这两大核心市场，我们的开发及房地产金融业务将以属地原则进行统一管理，而在购物中心和服务公寓领域具有核心专业技能的凯德商用和雅诗阁，将继续以专业归属实行跨国管理。作这样的架构调整，主要是为了进一步整合资源，提高运营效率和沟通流畅度，更敏锐、更灵活地对市场变化做出回应。

　　那么，对凯德来说，机会在哪里？显而易见，正如我上述的分析，从全球范围来看，中国市场在未来20年内依然是最有活力的房地产市场之一，对国际开发商来说无疑也会提供很多发展机会。所以我们首先明确的是，中国将一如既往、继续作为凯德集团的核心市场，未来3-5年内中国的资产总值集团占比至45%这一发展预判保持不变。

　　而在中国的房地产市场，凯德具体将作何扩张？我可以说的是，发展城市综合体会是我们长远计划和重视的一项最重要的战略。这是因为：

　　一方面，我们看到，在推进城镇化转型发展的进程中，城市对商业、商务、居住、娱乐的综合需必然将不断增长。大家可能都有关注到，国土资源部的官员在最近（6月）也特别提到了“土地高效配置和节约集约利用”的问题。实际上，城市综合体的概念正是源自于土地的集约化利用。拿一个综合体来说好了，底下可以做商场，高层可以做写字楼、酒店，以这样的方式提供丰富的业态和服务，在满足了城镇居民多元需求的同时，土地的价值也得到了一种理想的释放。

　　另一方面，需要承认的是，综合体对于企业开发、运营管理、资产资本化等综合能力的要求相比于其他房地产业态会更高，而这恰恰可以更大地发挥凯德综合能力强的竞争优势。自从1994年进入中国以来，凯德在中国开发的综合体项目总面积已近365万平方米；其中，我们的旗舰品牌来福士的总开发面积超过290万平米，建成后价值达600亿元人民币。令我比较欣喜的是，这么多年来，在中国的八座来福士在产品规模、设计、业态等方面其实都不断地在进行提升。比如，最早的上海来福士广场由办公楼和商场组成，到北京来福士中心就开始加入了服务公寓业态，2012年动工的重庆来福士广场则真正比较完整地实现了包括酒店、购物中心、会展中心、交通枢纽等多种物业类型的有机整合。

　　在未来，我希望的是通过综合体，凯德在中国的三个业务板块凯德中国、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）能更好地协同发展，并集中释放我们在住宅开发、商场运营、服务公寓运营、地产金融等方面的专业优势；与此同时，在每一个城市综合体的打造过程中，我们也能够真正将一种全球化的视野注入其中，注重综合体的可持续发展与增值，兼顾生态、文化与智能。

　　观点地产新媒体：凯德的发展模式是很多内地房企的学习方向，内地房企如果试图打造凯德的结构模式，应该如果进行？

　　林明彦：进入中国市场19年来，得益于大胆前瞻的业务创新与业务整合，多元的融资渠道，成功的资本回笼模式，凯德在中国的的确取得了比较平稳的发展。可能在其中，业界普遍比较关注的是我们的多元业务模式和整合能力。

　　的确，凯德管理的资产链条比较完整，包括了住宅、写字楼、购物商场、服务公寓、城市综合体、金融产品等房地产产业链上的内容，这就一方面确保了在房地产投资、开发、运营、资产管理等各个环节都能获得稳定的收益，另一方面也会在一定程度上较好地控制了各种经营风险。跨领域业务发展和整合是目前较少中国房企会采用的运营模式，却也正是凯德的核心竞争力所在。

　　以我们的来福士品牌为例，对每一个来福士项目，凯德都邀请世界级知名建筑大师根据项目自身特点度身设计、打造，建成后就交由我们经验丰富的运营管理团队进行管理——购物商场部分交由凯德商用管理，服务公寓由雅诗阁管理；此外，我们成立了来福士中国基金，持有基金的50%并充当基金管理者的角色，确保持有者和管理者的一贯性，从而保证项目的稳定性和后期持续升级。以上这些，都让我们在项目前期规划、设计时就充分考虑到后期运营中可能出现的问题，同时保证了来福士品牌的品质延续和资产升值。

　　至于可以和内地房企交流的经验，我想强调的是，任何一种商业模式，其核心还是在于人。我曾经说过，对凯德那么多年来在中国的发展，我最满意的是我们的人才队伍。正是因为凯德培养、拥有了一支在房地产开发、商场管理、服务公寓运营等各个领域都具备国内国际领先水平的专业团队，我们才能不仅自主开发、持有项目，也有丰富的经验和能力进行自主管理。

　　其实，随着中国房地产行业的迅猛发展，可以看到有很多成功的中国房企在许多领域已经做得非常专业、优秀，我们也在不断向他们学习。我相信，通过相互竞争和学习，无论是本土的房企或是像凯德这样的外企，都在不断提升竞争力，中国的房地产行业也会发展得越来越健康、专业，而最终受益的是中国的经济和国民。

　　观点地产新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对您来说，“新力量”指的是什么？

　　林明彦：根据中国的宏观经济形势和产业政策环境，可以预见，中国房地产行业在经历了快速增长的十年、完成了资本和经验积累后，接下来一段时间，将有望从过去的高速发展时期过渡为稳健优化发展时期，整体产业格局向平衡、优质、精深的方向深化。在这种形势下，企业发展方式的转型升级变得势在必行。这个“转型升级”的内涵是很丰富的，绝对不仅仅是简单地由住宅开发转向商业开发，一定还包括商业模式、盈利模式、产品结构的转变等等。盈利模式方面，以土地价值转移为主向以管理报酬和风险报酬为主转变将是趋势；相对应的，商业模式将由规模速度型转为质量效益型、由散售转为持有，而产品结构方面，现在的以住宅开发为主将转向更为多元化的开发，商业地产、产业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等新的业务领域都会有更广的拓展空间。

　　对凯德来说，其实也一直在思考如何在这样一个新型城镇化进程加快、内需消费升级的房地产行业发展新形势下，发挥自身优势、做中国市场有特色有担当的一员。作为一家跨国企业，凯德的其中一个优势就是那么多年的国际化实践经验，所以我想，在这方面我们还是可以有所作为的。比如商场运营、绿色建筑、房地产金融等，我们都有很多不同的理念和经验可以带到中国来。所以，未来凯德将会利用多年的跨国跨领域知识，结合本土经验，引入更多适合中国国情的国际化的产品消费理念与金融创新模式，为中国房地产行业的变革注入创新动力。