刘晓光生意是不断追求完美的艺术

　　尽管已近退休年龄，刘晓光并没有一颗想退休的心，他说，那是一种消极的行为。

　　“人生苦旅渡步，终是一缕清风。”刘晓光曾经写过的这句诗，也许是他心态的最好写照。

　　从带领首创华丽转身，到发起成立阿拉善SEE生态协会，刘晓光让人看到一个企业家深藏着的社会责任感。

　　所谓企业家的社会责任，很多时候已经变成了商人们的“作秀”，但在与刘晓光面对面交流时，我们可以从他的言谈和焦灼眼神中，感受到真实及忧患的意识。

　　而今，刘晓光开始思考中国城镇化的软系统。谈及城镇化时，他焦灼的眼神，让人真实地看到，这是一个心中一直有“梦”的一个理想汉子。

　　城镇化的思考

　　刘晓光与阿拉善的缘分，始于2003年他去阿拉善月亮湖的一次考察。

　　“过了西夏王陵，翻越了巍巍贺兰山，二十二公里的沙海冲浪，真把人心震撼。”这是刘晓光对阿拉善沙漠的第一印象。

　　就是这一望无际的戈壁滩，牵动了刘晓光那颗做公益的心，也成为他“威逼利诱”一群企业家成立阿拉善SEE生态协会的导火索。

　　2004年6月5日，世界环境日，阿拉善SEE生态协会成立，刘晓光成为第一任会长。9年过去，虽然刘晓光已经从会长的职位退下来，成为协会的名誉会长，但“阿拉善”的标签始终贴在他的身上，这还是他长期的事业。

　　如今，随着中国城镇化进程的推进，刘晓光又在思考着另一项事业。

　　在刘晓光看来，中国的城镇确实太落后了，农民太痛苦，二元结构太明显，贫富差距太大。

　　而他也认识到，中国城镇化进程中，地产界肯定要参与，因为地产商是城镇化过程中实物建筑的主要载体，谁要在城镇化过程中不参与肯定会落伍。

　　因此，他开始思考中国城镇化建设中的软系统，核心则是动员中国的经济力量，动员中国企业和机构带着产业走到小城镇中去，把他们的理念、观念、资金、管理技术带到那里去，从经济、教育到风俗习惯，一体化地进行改变。

　　刘晓光介绍，首创在北京已经有两个小城镇的改造项目，每个投资额达60多亿，在构造过程中硬件好办，最难的还是软系统，包括小城镇各种各样的服务系统，如教育、文化、医疗、精神、城市的管理、产业的定位。

　　他分析称，北京可能有60个需要这样改造的城镇，大概需要2000多亿。但如果光把城市硬件构造起来却不解决好软系统，将来这些城镇很可能会变成一个个死城。

　　因此，刘晓光在思考，如何动员社会力量特别是经济力量，动员有产业能力的机构和企业，在中国小城镇化建设中发挥作用？用一个什么样的机构来动员？

　　刘晓光注意到一组数据，中国现在大概有6.6万个亿万富翁，有1000万个千万富翁。

　　在他看来，如果能够把一部分有责任感的个人或机构动员起来，给出一套财政、信贷、税收政策，让他们把软系统带到新建的城市中去，当中也包括产业、资金、管理、文化、教育精神等，这将是世界上非常伟大的一种力量。

　　当初成立阿拉善协会时，刘晓光算过一笔账，每一个企业每年出10万，连续10年，100个企业就是1亿。这次，他又算了一笔账：“一千万富人中假如20%的愿意，每人出200万现金，那就是4万亿，假如这200万人每个人能够带动400人就业，那就是8亿人。”

　　刘晓光说，先富起来的人以及愿意把产业输出的机构，深入到中国城镇化建设的浪潮之中，开始收益可能很低，甚至为零，即使未来会有一些收益，也不一定很高，但这样却解决了缩小贫富差距、三农、二元结构等问题。

　　刘晓光认为，如果政府能在税收、财政、贷款各方面给予支持，联合社会经济精英和一些机构，在中国城镇化中塑造各种各样软系统，又把产业输送出去，他相信中国的城镇化会很健康地发展起来。

　　企业家的视野

　　首创集团，也是刘晓光重要的事业，他不断在为首创探索新的方向。

　　刘晓光对首创的定位是城市综合投资运营商。他说，“我们的基建板块可以做道路、地铁，地产板块可以做住宅、酒店、商业，金融板块反过来为这两个板块服务。”

　　在刘晓光的带领下，首创形成了基础设施、城市地产和金融服务等三大核心产业，这和他的金融意识不无关系。

　　关于金融，刘晓光指出，现在支撑最大的是资本市场债券。

　　2013年4月，首创发行了4亿美元8.375%的高级永续债券，“永续债券比较难，要求企业要有很好的信用。”此外，还有地产基金及小城镇基金。

　　2012年，首创与中铁信托合作设立了“首创·中铁联合地产投资基金”，首期规模近10亿元，其中公开募集8亿元；两支小城镇基金则分别针对在北京长沟及魏善庄两个小城镇项目，贴近了中国现在的特色——新型城镇化。

　　“首创的基金已经跳出了一般基金的范围”，刘晓光说，做一种金融服务的同时也做一些产业投资，这就是首创的基金跟一般基金不同的地方。这相当于通过资产证券化、信托等方式帮当地大型产业项目募资，盘活资源，首创自己也拿地开发建设。”

　　在刘晓光看来，做生意本身是一门不断追求完美的艺术。

　　破局奥特莱斯，已让人看到刘晓光极强的商业意识，如他自己所说，“如果不是商业专业人才，不要进入这个领域。”

　　经历过股权变动和开业延期，刘晓光最终还是打破了外界对奥特莱斯的质疑。2013年5月1日，位于北京市房山区CSD核心地段的北京首创奥特莱斯开业，当天便赢得了开门红，创下800万元的销售记录，4000多个停车位全部占满。

　　此外，作为一个国企的领导人，刘晓光却有着国际化视野。

　　在他看来，中国企业下一步肯定要在全球一体化里面循环，而“国际化必须具备观念、机制、伙伴、资金、市场几大条件，才叫真正的国际化，光有资金没用。”

　　首创在法国“中法经济贸易合作区”项目，就诠释了刘晓光的国际化概念。

　　据刘晓光介绍，首创在法国中法经济贸易合作区投资了一万亩地，未来可以引入很多中国企业在此进行加工、研发，与很多有技术但缺乏市场的欧洲企业进行嫁接，再把研发的成果带回中国。首创也会投资开发一些住宅及商业楼宇，但并不以此为主。

　　刘晓光强调产业地产的概念，除了法国这个项目，首创投资300亿元投资的江苏昆山锦溪古镇旅游地产项目，以及在昆明投资开发的环昆明文化旅游经济带项目，都属于产业地产。

　　“地产的概念要重新设计，一定要有产业的概念。”在刘晓光看来，地产企业的未来方向就是与产业融合，甚至城镇化也决定未来地产的发展机会将能从工业化和农业现代化产业进程中挖掘。

　　而产业价值如何与地产嫁接？刘晓光已经开始尝试一些新的模式。2012年，首创提出“十大城市综合营运模式”，都立足于地产与城市、地产与产业的互动。

　　以下为观点地产新媒体对北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长刘晓光先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点地产新媒体：现在有很多企业到海外投资，首创在法国“中法经济贸易合作区”项目也备受关注，为什么选择走出去？

　　刘晓光：中国企业下一步肯定要在全球一体化里面循环，国际化的问题已经提到了议事日程。什么是国际化？必须具备观念、机制、伙伴、资金、市场几大条件，才叫真正的国际化，光有资金没用。另外，中国市场下一步的发展前景也看不准，好的企业应该要发展两个市场，将来在发展的过程中就可便于调节，即使东方不亮也有西方亮，应变能力比较强。

　　我们在法国中法经济贸易合作区投资了一万亩地，未来可以引入很多中国企业在此进行加工、研发，与很多有技术但缺乏市场的欧洲企业进行嫁接，再把研发的成果带回中国。当然，首创也会投资开发一些住宅及商业楼宇，但并不以此为主。

　　国际上很多投资属于产业地产型，我们也大规模专注投入产业地产中，如江苏昆山锦溪古镇旅游地产项目，投资额达到300亿元，在昆明投资开发环昆明文化旅游经济带项目，还有西安阿房宫遗址，首创在阿房宫旅游产业带拥有一千多亩地。

　　至于商业地产就不用细述了，奥特莱斯是首创旗下的商业品牌，之前获得的丽泽金融商务区地块则是地铁上盖项目。

　　产业地产价值如何和地产嫁接，这是我们关注的问题。下一步中国地产企业和产业的结合是个很大的课题，如果大家都仅限于经营住宅，行业就会有问题。

　　观点地产新媒体：法国“中法经济贸易合作区”项目是首创最大的海外投资？和当地政府合作？

　　刘晓光：比一般的企业要大，至少需要运作八年、十年，土地是向法国政府买的。

　　法国是一个产业很发达的国家，包括汽车业、电力业、香水业、服装业、电器业等，而且，产业比较先进，希望能把很多有技术却没市场、没钱的欧洲企业吸引进来，而我们有市场也有点钱，可以把这些资源整合起来。

　　观点地产新媒体：您怎么看待国企和民企？

　　刘晓光：现在中国竞争很激烈，不能老是争论国企、民企。很多国企水平都很高，像中粮、华润等，水平都很高。当然，将来的体制应该是混合制，有国企也有民企。

　　国企规模大，信用确实也高，像我们决策一个项目需要费时一两个月，很严谨；民营企业不一样，虽然快，但容易出问题。所以，一定要客观总结国企和民企各自的优势和劣势，哪些方面是不公平的，哪些方面是公平的。

　　国企和民企合作也不是不可以，毕竟各有各的优势，但是不管民企还是国企，都要朝着国际化、现代化、规范化的目标走。而且，都要坚持专业化、高起点、大批量，这是市场定律，违背它企业就面临死亡了。

　　观点地产新媒体：您怎么看新型城镇化？

　　刘晓光：经济发展没有重大历史、经济事件带动是不可能的，比如二战时期，美国大量地用军事工业拉动，经济发展很快。

　　新型城镇化是中国经济未来二十年新的经济增长点。此轮城镇化是中国社会从二元社会向一元社会转型的重要引擎，可能将推动中国经济社会向更高级阶段发展。新型城镇化激发了众多领域的活力，直接拉到相关无数的生产力要素，金融、资本、投资、产业、技术、就业、民生、消费等等，另一方面，一线城市趋于饱和，广大的二三线城市却还有相当大的发展空间和潜力，这时候更具有深度和广度的地产需求和地产机会诞生了。

　　中国推进城镇化适合中国国情，因为中国的城镇确实太落后了，农民太痛苦，二元结构太明显，贫富差距太大。

　　中国小城镇化建设中的软系统，核心就是动员中国的经济力量，动员中国带着产业的企业和机构走到小城镇中去，把他们的理念、观念、资金、管理技术带到那里去，从经济、教育到风俗习惯，一体化地进行改变。

　　中国大批的城镇要起来，可能是七万个，也可能是四万个，是大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇还是小城镇群？现在比较可能的是中等城市带动小城镇。

　　中国城市化软系统是什么概念？首先，城镇化可能是未来三十年中国经济最大的机遇；第二，谁不参与谁是傻子，谁跟不上就错失了机会；第三，城镇化分成三类：大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇和小城镇群。这里面有很多困难和问题，要做到五个平衡：资源要平衡、人的权利要平衡、产业形态要平衡、文化要平衡、生态要平衡。

　　城镇化确实也面临风险，比如说盲目性、有城无业，甚至还出现城市的贫民窟，连解放农民和土地的生产力问题可能也做不到。

　　城镇化将来有很多细化的问题，比如企业、居民、政府三位一体的问题，都市产业、民生服务、特色农业三位一体的问题，劳动、土地、资本三位一体的问题，还有就业、居住、生活三位一体的问题等。

　到底怎么解决这些问题？现在难受的是盖一片楼，然后把一些农民装进去，结果最后不理人家了。

中国城镇化怎么能够解决这些问题？首先，地产商是城镇化建筑的主要载体，谁要在城镇化过程中不参与肯定会落后。其次，光有硬件构造还是不行。

　　我们可以去建设，但也发现很多问题。首创在北京已经构造了两个大的小城镇，每个投资额达60多亿，北京可能有60个需要这样改造的城镇，大概需要2000多亿。在构造过程中硬件好办，最难的还是软系统，包括小城镇各种各样的服务系统，如教育、文化、医疗，以及城市的管理、产业的定位设计等。如果光把城市硬件构造起来却不解决好软系统，将来这些城镇很可能会变成一个个死城。

　　我在思考，如何动员社会力量特别是经济力量，动员有产业构造的机构和企业，在中国小城镇化建设中发挥作用？用一个什么样的机构来动员？

　　观点地产新媒体：这个市场非常大。

　　刘晓光：非常大。我看了一个数字，中国现在大概有6.6万个亿万富翁，有1000万个千万富翁，这些力量非常大。如果能够把他们动员起来，给出一套财政、信贷、税收政策，让他们把软系统带到新建的城市中去，当中也包括产业、资金、管理、文化、教育精神等，这将是一个世界上非常伟大的一种力量。

　　当然，这些人不是100%会去，但我相信当中会有20%的人愿意。这个有先例，我们的阿拉善基金在治沙的同时也做一些社区，把很多牧民搬到新的区域，成立经济的管委会，帮助他们进行社会生产的实践营销，帮助他们学习文化，改善一些不好的风俗习惯等。到最后，村民们都很高兴，我们还把党支部和他们村里的党支部结合起来。

　　观点地产新媒体：政府也很支持？

　　刘晓光：很支持，这对政府在经济、政治、教育的建立都有帮助。

　　中国经济精英的社会责任感很强，他们愿意干很多事，很多人跟我说愿意出200万，愿意把产业带过去。一千万富人中假如有20%的愿意，每人出200万现金，那就是4万亿；假如一个人能够带动400人就业，那就是8亿人。

　　先富起来的人和愿意把产业输出的机构，深入到中国城镇化建设的浪潮之中，开始收益可能很低，甚至为零，即使未来会有一些收益，也不一定很高，但这样却解决了缩小贫富差距、三农、二元结构等问题。

　　当然，政府也不能闲着，如果政府联合社会经济精英和一些机构，在中国城镇化中塑造各种各样软系统，又把产业输送出去，我相信中国的城镇化应该会很健康地发展起来。

　　这需要一个很强大的舆论推进，未来要设计出两个系统，政府用政府的方式去做，社会精英用他的方式去做，双方的责任和分工都要很清晰。如果这样做，中国的小城镇和中国的地产界前途无量。

　　观点地产新媒体：现在有人提到，李克强经济学短期之内对房地产和金融不利。

　　刘晓光：这就是转型的问题，要把地产的概念重新设计，一定要有产业的概念，没有产业的概念将来也很麻烦。

　　如果地产下一步不转型，不能和产业结合，将会很难做。北京、上海等个别地方不一样，做住宅不着急，但是中国很多地区再做这种大面积的住宅，就会有问题。

　　我们最近做的项目都是大型产业地产项目，像奥特莱斯，如果不是商业专业人才，不要进入这个领域。至于昆山锦溪古镇项目是合作项目，合作伙伴占股49%，这实际是一个旅游城的概念。合作方在旅游方面很强，首创在地产上更具优势，强强联合就变得不一样。

　　另外，我们还在做两只小城镇基金，分别针对北京长沟及魏善庄两个小城镇项目，这也比较贴近中国现在的特色——新型城镇化。

　　观点地产新媒体：“金十条”出来后，感觉到金融的压力大不大？

　　刘晓光：金融压力肯定有，但是我们比别人好一点，毕竟我们在金融的手段、方式、渠道都比较多。

　　关于金融，现在支撑最大的是资本市场债券。我们发了四只债券，还有永续债券，永续债券比较难，要求企业要有很好的信用。我们做得比较好的是地产基金及小城镇基金，像华夏基金已经在投云南项目及西安阿房宫项目，下一个对象是成都项目。我们所做的基金已经跳出了一般基金的范围，不仅仅是弄点钱，然后取得一点回报。

　　我们现在相当于通过资产证券化、信托等方式帮当地大型产业项目募资，盘活资源，自己也拿地开发建设。

　　观点地产新媒体：您也会介入其中？

　　刘晓光：很少一部分，我主要扶持这个项目，等于真正做一种金融服务的同时也做一些产业投资，这就是我们基金跟一般基金不同的地方。

　　比如说，政府有三千亩土地，我们帮融一笔资，钱进来了就把土地激活了，做成产业和项目。我们和政府约定，商业、酒店这些长期物业给政府，我们分一些土地，几万平方米的都行。

　　有的政府手中拥有很多优质土地，对于这些好的资源我们也会做一些投资，身份就是金融服务平台，采用融资的概念，投资形式是资产证券化、信托等都可以。投资资金来源肯定是资本市场和资金市场，资本市场就可以通过上市、重组、买壳，包括债券等融资。

　　政府当然高兴了，因为他有了血液，更可以引入我们作为共同开发者之一。所以，我们最近大量做这些投入。

　　我们的定位是城市综合投资运营商，可以运营一个城市，因为我们的基建板块可以做道路、地铁，地产板块可以做住宅、酒店、商业，金融板块反过来为这两个板块服务，这就变成了一个城市综合投资运营商。

　　观点地产新媒体：您怎么看“国五条”出台以及下半年楼市的走向？

　　刘晓光：“国五条”本身相对温和，大多是对原有措施的强调，对市场的影响本来就会比较有限，这样市场各方有可能处于观望甚至进入政策疲惫期。其中影响范围最大的可能就是房产税扩容，实施后最直接的影响是短期内将使二手房交易量大幅下降，但价格不一定下降，也可能出现有价无市现象，在一些供求关系较紧张的城市，如果交易二手房，税收负担很可能会转嫁到买方。另外类似一房一价、限购、稳定房价的问责制或约谈制，还是行政手段，都不是调控政策。我还是认为在市场经济发展过程中遇到的问题，还是用市场的手段来处理。

　　现在，整个地产业处于深度改革区，调整频繁，对政策比较敏感。关于下半年的短期走向，很大程度上取决于政策，是否有新的政策动向。近期来看，金融方面的政策尤其值得关注。如果政策没有很大的调整，还是有可能有上行的趋势。

　　观点地产新媒体：对市场及企业最容易产生制约的政策会是什么？

　　刘晓光：还是那个观点，在市场经济中，经济有经济的规律，任何产业也都有其运行的规律，一切市场行为都必须在这个大规律上运行，任何违背规律的手段方法都是不可持续的。纵观这些年地产调控，行政式的或者休克式的手段所产生的影响终究是暂时的，也不能解决本质问题。

　　中国地产市场是政策市场，其实，我希望未来市场能够按照市场的经济规律向前发展，不再受太多行政政策的干扰。总的来说，未来，土地政策、金融政策、城镇化政策都有可能对市场和企业产生重大影响。另外，除了这些影响资源成本的政策会产生影响外，产业政策也将对未来中国地产市场及企业产生影响，特别是在地产企业转变发展模式，进行改革调整的当下。

　　观点地产新媒体：今年全国各地土地交易非常活跃，您怎么看这样的土地市场表现？

　　刘晓光：总体来看，企业对于未来市场发展趋势还是比较乐观看好的。新的城镇化政策，也会让企业对于未来充满信心。

　　一个企业的土地储备，是长远的战略问题。首创置业一直坚持稳健扩张的土地储备战略，以及有序的土地储备节奏。这几年，我们也正在稳步推进我们的全国版图，在北京，天津等一线城市，在重庆等二线城市，以及在昆山、江阴等充满活力的城镇区域，都有布局。

　　观点地产新媒体：首创置业还会坚持在一线城市拿地？怎么在土地成本高涨和公司财务风险之间取得平衡？

　　刘晓光：土地成本高涨在很长一段时间内会是长久的趋势，如果有在一线城市有合适我们开发的土地，也还是要争取的。事实上，在区域选择上我们的战略始终没变，还是在环渤海、长三角、珠三角，加上西南四大主流经济区域。当然，在京津地区等一线城市拿地的同时，在二三线城市也在不断的储备土地。

　　现在，影响地产发展的各种资源性成本都会快速上涨，而这也将直接导致地产的变革，发展模式变革。其中模式的创新是这两者之间平衡的最为重要途径。将来主导性的模式是什么？这才是我们亟需思考的重要问题，创新营运模式，将其他产业的附加值输送到地产产业中，来获得新的发展空间。

　　首创2012年提出的“城市综合运营模式”概念正基于此。我们提了一个口号——“我们的事业不在于地产，而在于城市。我们的价值不在于项目，而在与产业附加值的输入。”目前，我们已经尝试了一些新的模式。

　　无论奥特莱斯也好，地铁上盖也好，文化也好，教育也好，都是把其他产业的附加值往里输入，就是把地产看成一个整体的东西，不能再单纯地拿钱、拿地，建完就走，这是大的战略转型。

　　首创置业从五六年前就开始的产业转型，现在正在探索的大概有十种模式，“高端旅游业聚集区模式”、“产业园综合体模式”、“地产+创意文化产业模式”以及“国际物流经贸产业枢纽模式”等地产与产业紧密结合的新模式，也包括了“世界级城市新城镇模式”、“城市新核心区建设模式”、“中等城市新中心建设模式”以及天津智慧城市“全新城市模式”、“老城镇改造模式”等地产与城市的升级革新紧密结合的新模式。

　　观点地产新媒体：这几年商业地产成为新的投资热点，首创置业在北京的奥特莱斯也已经正式开业，您怎么看商业地场市场？首创奥莱的发展还需要哪些推力？

　　刘晓光：中国商业地产方兴未艾。从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后向二、三线城市发展。在经历了十几年的发展后，中国商业地产的发展前后也经历了起起伏伏的几个阶段。

　　近几年，在中国城市化进程以及国家宏观调控的大背景下，商业地产进入到了一个前所未有的发展高潮。但同时，我们也看到，快速发展的同时，各种问题也逐渐显现，这其中包括心态不足、经验不足、规划不足、人才不足、可持续发展不足等。而问题的显现同时也意味着产业变革契机的到来，中国商业地产正经历从粗放式发展向精细化发展的转变，这对整个产业链而言都有很大的发展机遇。

　　可以预见，中国商业地产正在进入一个重新洗牌的阶段，这是任何一个行业发展必然要经历的阵痛，当然无论如何，中国商业地产都会拥有一个美好的未来。在商业地产大潮中激流勇进的企业也将进一步探索中国商业地产的发展路径，以促进产业的科学健康可持续发展。立足于城市发展，立足于客户需求，立足于长远经营，一种长续性、高端化、具有特色、专业化、服务化的“综合营运”模式将是中国商业地产未来可持续发展的道路。

　　5月1日首创奥特莱斯开业当天便创下800万元的销售记录，4000多个停车位全部占满，迎来了不输于崇文门新世界、西单大悦城的客流，应该说我们赢了开门红。

　　在接下来的工作中，我们希望在产业伙伴选择上有更进一步的推进，一、有国际商业运营机构参与；二、有国际品牌加盟；三、能够提供更低的折扣；四、有国际品牌折扣货品的长期专供渠道。同时，引进一些广受欢迎的国内、外知名品牌。

　　观点地产新媒体：房地产企业特别是香港上市房企，通过发债等手段获得了大量资金，您怎么看海外融资热潮？接下来的融资趋势会有什么变化吗？

　　刘晓光：资金是影响房地产发展的最重要生产要素之一。资本的获取始终的地产企业的重中之重。

　　中国房地产金融业起步晚，发展十分迅速，同时也面临着许多问题。比如融资手段单一，房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理以及房地产金融法制滞后等等。

　　据不完全估算，房地产开发投资资金约有70%来自银行贷款。而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。所以建立一个手段多样，结构合理，比例均衡的房地产金融体系是至关重要的。

　　总体来说，就中国地产融资现状而言，要创新，一是对已有的资本市场进行完善和规范，在此基础上，创新新的融资手段。谋求以商业银行为主导，多种融资渠道相结合的多元化融资模式，加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。未来几年，房地产信托、债券型、股权型以及混合型REITs、房地产私募融资、住房抵押贷款证券化以及商用房地产抵押款贷款证券等等都有可能成为房地产金融创新的着力点。第二，建立完善的法律监管体系和机制，完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力，加快房地产金融市场法制建设，规范市场主体行为，使地产金融创新在一个可控的发质的健康的发展环境中运作起来。

　　观点地产新媒体：今年恰逢首创置业上市10周年，怎么看这十年来香港资本市场的变化？您对于首创在资本市场的表现有何评价？

　　刘晓光：十年，香港资本市场成长非常快，应该说香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。目前，在港上市的内房股约60家。而随着国内房地产调控成为常态，国际金融和货币政策的可能性反转，人民币国际化的趋势渐明，内房股过去十年创造的神话不可复制，单纯做住宅、做规模已经不再是主流模式，绝大部分内房股的成长性和持续性仍待检验。

　　首创置业从香港上市之时起，开始全面打通海外资本通路，启动国际化进程，立足于国际资本平台上塑造国际化地产公司。从上市认购到一路发展，首创置业在资本市场获得的最重要的发展机遇和发展资源，我们也得到资本市场的认可，在德意志银行的报告中，我们曾经是蓝血贵族企业。

　　2012年，首创置业依托自身良好的企业信用，刚刚又成功获得穆迪和惠誉之Ba2及BB+的企业评级，为公司进一步打造境外融资平台创造了有利条件。对于首创置业而言，“香港上市”仿佛成为一个“能量启动器”，从此开始了其从资本到合作，从产业到模式，从产品到服务以及工艺的全面国际化之路。

　　观点地产新媒体：首创和一些金融公司进行了信托、基金方面的合作，在这些金融合作中首创的角色是什么？未来在房地产发展过程中，信托和基金的影响会有多大？

　　刘晓光：首创置业在“资本+地产”方面的能量可以追溯到母公司首创集团。金融业务原本就是首创集团核心业务之一。在这些金融合作，首创置业既是方式的创新者，也是资本的受益者，更是资本的再创造者。

　　信托和基金都将在未来地产发展过程中，担当重要的角色，他们也将成为除了银行贷款外最先突破的重点，将进一步引向地产资本的格局，以及影响地产与产业合作的方式。

　　观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，您如何理解“地产新力量”？

　　刘晓光：就今天的中国地产而言，在变革转型之际，那些影响地产发展的新要素都将成为地产新力量，比如管理模式、产业合作模式、企业营运模式、金融创新等，是我们要突破的问题，也将成为新的力量源泉。

　　毋庸置疑的是，地产企业的未来方向就是与产业融合，甚至城镇化也决定未来地产的发展机会将能从工业化和农业现代化产业进程中挖掘。而现今，优质资源被产业地产迅速垄断，获资源者获天下，首创置业已然先发制人，又一次迅速抢占有利地形，连横产业，集合势能，完成扩张发展。

　　“模式创新”毫无疑问也将主导中国地产业未来趋势，这也是目前首创置业在企业战略上的重要支点。独特的多元营运模式为企业发展带来了立体化的支撑，更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合，而多元的运营模式将给资本市场的投资者创建稳定收益，同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。

　　2012年，首创置业创新性提出“十大城市综合营运模式”，其中的每一个模式都立足于地产与城市，地产与产业领域的高效互动。首创置业将在未来几年大力推进“城市综合营运模式”，相信其会成为中国地产业发展的“亮点”。“城市综合营运模式“作为主导城市与产业发展的核心力量，将把开发的重心集中在”城市化、综合化、营运化“三位一体的资源整合方向发展。