美联张锦成房产税对市场影响最大

　　美联也曾经历过不少波折，然而，在渐渐熟悉并把握住市场的方向后便慢慢巩固了其在内地的地位。

　　对于美联未来的发展，美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成表示，“如果我有100元的话，会将50元继续发展大城市，另50元就会发展小一点的城市”。

　　他认为，小城市更有利于美联的发展，在竞争力方面美联会较为强一点，以及在竞争对手的质量方面、效益方面以及成本方面都较为理想。

　　当然，企业的发展总离不开市场大环境的影响，政策的指向更是发展的指示灯。

　　在谈及当前调控政策对房地产市场产生的影响时，张锦成认为房产税对市场的影响是最大的。

　　张锦成的观点是，如果房产税税点按20%征收的话，很多之前低价买入的，就都会卖出去。特别对于二手市场的影响，在未来成交价会下跌，虽然目前还没有看到有下降的趋势，但是上升的力度就会停止了。

　　展望深圳下半年市场，张锦成表示，未来一手市场仍是主导深圳的住宅市场的。二手市场来说，维持一个正常的成交率。楼价方面，未来下半年都会有5%到10%的升幅。

　　以下为观点地产新媒体对美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：新一届政府对于房地产的调控，对市场有没有产生一定的影响？

　　张锦成：整体上说是有效的，如果政府没有在今年的第一季度推出这样的调整措施，相信过去这半年的时间里，热点城市的房地产价格升幅将会失控，也没有一个持续的发展，所以这些措施从整体上来说，在秩序方面以及房价的升幅方面都产生作用，虽然房价还在继续上升，但升幅没有预期那么大了。

　观点地产新媒体：从各个城市房价数据来看，都说不断在上升。

　　张锦成：简单说，如果不出这些措施的话，房价将会比现在的上升幅度增加一倍。

　　观点地产新媒体：除了房价方面，其他方面有没有受到影响？

　　张锦成：在市民购买的秩序方面，会因为其他的限购、限外、限贷或者是限价的情况，让整体一二手市场的秩序会好一点。

　　观点地产新媒体：也就是说现在二手房市场没有那么好了？

　　张锦成：对。成交量方面大部分都是倾向于在一手市场为主，尤其是一些大的城市，现在的情况是一手房大部分都可以卖得很好。

　　有两个原因，一是一手房的贷款或者是其他的流程较为简单，最重要的是一般的开发商都会安排一手房按揭给客户，但在二手市场来说，选择性就较为低一点。二手业主方面要求的价钱都是高于市场，所以，现在一般的一手房大部分都是接近二手市场的价钱，甚至更低。通常一手房都在一些新的开发区，无论配套各方面都会比二手市场优胜。

　　另外，现在大陆楼房的质量，与在过去十年相比有一个很明显的改善和改变。在质量、配套设施或者是周围的环境方面都是现在在一手房的质量方面远超了二手房的质量，所以一般的买家都会倾向去买一手楼多一点。

　　观点地产新媒体：二手房购房者少了，美联会不会相应增加一些一手代理的业务？

　　张锦成：会的。三年前，美联一手市场份额占了两成左右，去年大概是四成左右，但是到今年上半年，一手房的成交量占我们成交的比例达到五成。有个别的城市甚至超过五成，例如说在成都、重庆、珠海，一手成交最高去到七成甚至八成。

　　观点地产新媒体：深圳一手房的成交情况如何，您认为均价在两万多是正常的吧？

　张锦成：成交挺好的。因为一手房在深圳的关内地区，例如说在罗湖、南山等等这些地方，供应量不是很多，全部都是在关外，也就是说在龙岗、龙华或者是宝安这一带，虽然说关内和关外，但已经没有那个界限了。轨道交通已经连通了，所以在一手的供应，大部分集中在关外，受欢迎程度都非常高。我认为现在楼价平均价两万多元都是很容易接受的水平，如果在关内的物业方面，二手房一般都去到3万元的均价。因此很多买家宁愿远一点，去到龙岗去购买一手房。

　　观点地产新媒体：除了深圳关外市场比较受欢迎外，到惠州那边买房的人多不多？

　　张锦成：多。其实惠州本地人购买力就不是太大，但是因为它的价钱平均都是一万元多元，所以有很多深圳投资的物业各方面都倾向于买第二套房、第三套房就去那边，而且惠州的限购也不是那么严重。另外，惠州最近这半年以及一年内有一个新的购买力，就是香港人会过去买，数量占了成交量大概5%，由于香港楼市的措施局限等方面原因。

　　观点地产新媒体：香港人过去惠州买的是什么房呢？

　　张锦成：一般来说就是度假形式的。大概都是100万元左右的休闲的旅游地产为主。

　　观点地产新媒体：深圳应该会更受香港人的欢迎，是不是因为深圳都没有新盘推了，而且这两年都没有地卖了？

　　张锦成：对，深圳现在可以开发的土地已经越来越少，如果依照政府以前说的每个城市开发量不可以多过总面积5成左右，其实深圳已经去到48%，要再开发的土地的资源就绝对有限。所以形成到现在每个新盘一推出来，就很快卖完，受欢迎程度很好。

　　观点地产新媒体：深圳前海那一块地很多人都看好，您怎么看呢？

　　张锦成：前海的概念要去到数年后了。但是前海周边的房价确实在过去一年的升幅已经跑赢了罗湖、福田，已经反映了这个概念的趋势。在前海现在我们说的这个新开发区周边的新楼盘以及各方面的欢迎程度很高，例如招商的伍兹公寓，一般的成交价都去到五至六万元一平方米，物业的价格已经反映了前海的规则。

　　观点地产新媒体：有很多报道都说香港的很多企业都想进去。

　　张锦成：现在正在招商阶段，但是它的准入门槛都会较为高一点。比如说最近有三块土地拿出来拍卖，都要几十亿的投资，未必有那么多香港企业会进入房地产的投资。加上现在已经有一些行业，像律师楼以及会计师楼已经纷纷在里面登记了。据我了解，有超过600家公司已经登记了，未来那个住宿需求很大，单是前海里面的住宅供应量都未必可以满足到在里面的人口，好像将来会有30万还是60万人口在里面，我想周边地区，在前海或者是在大南山、深圳湾、蛇口这一带房地产市场在未来五至十年将会是深圳区的一个焦点。

　　观点地产新媒体：对于下半年深圳市场，销售方面会不会有什么影响呢？

　　张锦成：二手市场来说，维持一个正常的成交率，而一手市场未来供应量不会太多，未来一手市场仍是主导深圳的住宅市场的。

　集中来说就是一些关外的地区，龙岗、龙华、宝安在一手盘的成交方面会主导大势，而二手市场方面，作为关内的罗湖、福田、南山一带都是继续的。深圳的楼价方面未来下半年都会有5%到10%的升幅。

　　观点地产新媒体：美联在内地发展得很快，有什么优势呢？

　　张锦成：最主要是管理模式。美联的优势就是不仅仅做地产代理，还有金融、有移民，有按揭等各方面的服务。美联也是除了国内这么多个城市之外，还有香港、澳门、环球的物业推荐。这个优势方面其他地产公司不是那么多可以做到，我们可以做到一条龙的服务，比如说要买楼移民的，或者到香港做一些金融的投资或买基金这方面我们也可以帮助。

　　观点地产新媒体：美联未来在内地其他城市发展的计划呢？

　　张锦成：7月份在贵阳开十家分行，在惠州也开了分行，都是保持围着大城市附近的地区去发展的。如果说我有100元的话，会将50元继续发展大城市，比如重庆、成都、北京、深圳，另50元就会发展惠州、贵阳这些的小一点的城市，因为小城市一个好处就是说竞争力方面，我们会较为强一点，以及在竞争对手的质量方面、效益方面以及成本方面都较为理想。

　　观点地产新媒体：西南区在美联的发展策略占到什么位置？是看好西南区它的市场还是怎么样？

　　张锦成：现在除了华南区之外，第二大区域就是西南区。

　　因为西南区的发展速度方面非常快，就刚才所说的一手市场，他们在发展的幅度和速度方面都是很优胜，而且有很多优质的开发商，包括国内最大的那三五家，还有大量的香港发展商都去西南区发展，这个都是我们的优势。因为香港的发展商都跟我们已经建立了超过几十年的关系，所以在委托各方面的资料，各方面的配合就会更加优胜。

　　观点地产新媒体：除了自身的优势之外，对于区域的发展来说，有什么看法？

　　张锦成：以发展为第一要求，盈利是第二的要求。当然，第三都是要看国家方面对于房地产政策方面有没有改动，如果有什么改动或者增加他们抑压房地产市场的措施推出的话，我们都会放慢投资。但是如果他们国家方面是继续来说是保持现在的这个情况的话，我相信我们到年底无论是分行数目还是人手来说都会增加三成左右。

　　观点地产新媒体：重庆现在有执行房产税的，今年其他城市有没有可能实行房产税？

　　张锦成：短期内有很多报道出来，其实是有一个困难程度的，但是我想长远的发展方面，国家都是有需要去征收房产税，幅度是不是20%，究竟是怎么样的形式征收？我想每个地区和每个城市，在那个时间和执行力度都不同，我相信市场是有足够时间去适应的。

　　观点地产新媒体：如果房产税真的扩围了，对于市场和开发商得到的影响有多大？

　　张锦成：当然大了，其实“国五条”来说，里面所有的细则对于房地产的影响方面都不是太大。全部都是秩序上以及购买上的控制，但是房产税方面其实就是一个最大的影响，如果税点去到20%的话，有很多之前低价买入，现在就都会卖出去。我想以20%执行，对于二手市场的影响，在三个月至半年内成交价会下跌，我没有看到有下降的趋势，但是上升的力度方面就会停止了。

　　对开发商来说，现在都偏向于两极化。目前国内的资金会较为紧张，中小型发展商都出现了一个资金的问题，那中小型的发展商来说都倾向于尽快卖楼，但是大型的发展商，好像前十位的发展商来说，他们资金没有出路，你看到在过去半年也在各地、上海、北京等地有大量的地王成交，都是一些十分有实力的发展商去购买，房产税这个问题对于他们来说，相反来说不是一个很大的影响。

　　观点地产新媒体：大的开发商都在疯狂拿地王，是正常的现象？

　　张锦成：对，这都是在国家的房地产的要求方面出现的一个问题。就是说政府既想买地方面累计创新高，但是政府又想房价升幅慢一点，但是面粉都已经贵过面包，不可能以后的物业会便宜现在的二手市场。所以很多买家都知道，未来的楼价不会跌过现在的。所以来说大家都是抢先入市，加多一点。

　　在这半年里，无论是大型的发展商，一些普罗大众的老百姓，在银行利息的收入和投资的工具选择性都很小，以及股市方面也是低迷，让民间方面的资金方面都纷纷觉得买房地产是一个长远的投资方向。所以来说，房价在这么多措施之下都不下跌，这就是其中一个原因。

　　观点地产新媒体：有很多开发商以及投资者转向商业方面，比如说投资商铺，您怎么样看这个现象呢？

　　张锦成：往多元化方向发展，也说明那些物业的质量和价钱的有吸引力。因为住宅始终限制多一点，虽然写字楼的限制也不少，但是在前景方面，有个别城市在写字楼的供应方面有可能是供不应求的。比如北京、上海，在写字楼的需求量方面都是继续上升的，都是一个很大的投资空间。其实当一个地区的房地产市场成熟了之后，无论是住宅还是写字楼、商铺、工业大厦都有他们的发展空间。在一个空间和前景方面，投资者就像是一个游牧民族一样，哪里有草吃就去哪里吃，哪里的好吃就去哪里吃。

　　观点地产新媒体：对于那些投资者有没有什么建议？

　　张锦成：写字楼最重要是看供应量，其实中国大型的供应量已经很充足，甚至会供应很多，但是商铺的市场方面就还不错，铺位的市场来说如果优越来说就不怕买，比如说广州大道，一栋楼可以建到200层高，但是地面的铺位，那条街100个就100个，所以铺位的投资升幅是最惊人的。

　　观点地产新媒体：铺位也是比较值得去投资？

　　张锦成：对，要深入是铺位市场还是商场铺位，如果是街铺主要是地理位置方面优越的话就不怕，商场方面就要小心了。

　　观点地产新媒体：未来政府会不会出台一些政策限制购买商铺？

　　张锦成：其实现在的铺位有限外令以及有限贷令，一般买铺位和买写字楼在贷款方面都会较为紧张一点，所以一些有实力的买家才可以买到。担不担心政府再去管制，我不排除这个可能，因为我们的房地产市场是一个政策下的房地产市场，我不排除国家哪里出现了什么问题或者秩序不好，他们都会去重视的。

　　观点地产新媒体：关于今年博鳌房地产论坛的主题“改革时代的地产的新力量”，您认为新力量指的什么？

　　张锦成：我觉得是走出世界，现在国内的发展商在资金的能力以及经营的能力已经可以跟世界接轨了。新力量是二手房市场份额的进一步扩大；地产经纪的专业化规范化。

　　观点地产新媒体：这样会为中国这个市场带来什么改变呢？

　　张锦成：会更加专业以及会领导世界的房地产市场。随着中国已经第二大经济体系了，房地产市场过往都是落后于世界的，在过去十年前或者是二十年前。但是现在这个时代来说，我相信中国的房地产市场将会是世界的影响力方面会举足轻重的。