重庆两江新区试验新征地模式化解拆迁矛盾

    重庆两江新区成立仅3周年，就快速成片征收了实际可使用面积450平方公里中的约五成土地，其快速推进的支撑在于有国土资源部支持的新征地模式。
    两江新区的面积为1200平方公里，包含重庆市渝北区、江北区、北部新区、北碚区的部分区域，可开发面积约为650平方公里。但去除已建成区域150多平方公里，实际两江新区的可用面积为450多平方公里。截至今年4月份，该区累计完成征地30万亩，累计投入基础设施建设708亿元。
    两江新区一位负责媒体事务的工作人员6月17日对《第一财经日报》记者称，根据测算，目前已经完成的征地面积30万亩，约合200平方公里，已经占两江新区实际可用地五成左右。
    该区提供给媒体的资料显示，该区利用国家赋予的“先行先试”政策，在国土资源部的支持下，推进征地制度改革试验，其具体做法是“集中成片、整村推进、先征后转、征转分离”的征地模式，主要针对该区辖下的鱼复、水土、龙兴三个园区实施。
    如何突破性安置农民？两江新区一位工作人员称，该区的做法是“政府部门在统筹安排的时候，把土地经营获得的收益及未来可能产生的税收收益，通过一些财务安排，适当让一点点利给拆迁户，就把问题解决了”。一户三口之家的农民可从征地中直接获取约30万元收益。这些安置房还由此前的有限产权调整为完整产权。
    两江新区的操作思路是，先成片、整村征地，被征地农民整体搬入事先修好的拆迁安置房——该区投建的这些拆迁安置房一改此前国内各省市的农民拆迁安置房如“鸽子笼”一样的高密度建筑模式，将小区容积率定为2.5，绿化率33%，且小区建筑及内外环境与主城区内的商品房小区建造标准基本一致。
    据该区政府部门工作人员介绍，根据重庆市目前执行的2008年的农村土地征地补偿标准，每平方米农村房屋的补偿标准为150元至300元，用这一标准去“与民谋地”，几乎不可能成功，不过该区找到了突破口：现行规定可补钱，也可补房，补钱方式没法突破，但补房方式只限定了面积，没有限定建造标准及环境。
    两江新区按大城市商品房小区的标准建拆迁安置房来补偿给农民，巧妙化解了征地冲突。据本报记者掌握的信息，该区3年来基本无征地冲突。
    两江新区给被征地农民的补偿，究竟占当地政府土地后续收益中的多大比例？目前这一问题没有答案。
    两江新区管委会副主任汤宗伟今年3月在接受国内一家媒体采访时曾称，该区的土地出让结构以工业、物流用地为主，但出让给投资商的工业用地，“几乎没有收益，”出售的物流用地基本盈亏平衡，略有收益。该区出让收益比较大的是现代服务业用地。被界定为两江新区“金融核心区”的重庆江北嘴3年来卖地收益167.8亿元。
    汤宗伟认为，两江新区总投资为2200亿元，现有各银行授信2000多亿元，上账资金400亿元，“长期来看，账很容易做平。”土地收益（不算土地增值）至少1600亿，税费400亿，财政性资本金、税收至少200亿。此外，汤宗伟还认为该区能做到年度财务平衡，目前该区对征地及基础设施建设，都实行预算管理。
    其财务安排是，分三个阶段，第一阶段是在两江新区的起步阶段（2010至2012年），由于自身的收益很少，前3年50%的投资要靠银行；30%通过发行债券或者新的金融产品；20%是财政性收益，比如资本金、征地过程中的税收返还以及建设中产生的契税、企业税费收入等。
    第二阶段是另一个“532”，50%靠银行不变，30%为财政性收入，20%靠发行债券，并且开始逐渐在资本市场上直接融资，这个阶段拟推两个项目上市。到第三个投资阶段，财政性收入将占50%，银行30%，其他融资占20%。