诚意金圈定客户 认筹客博弈推房价上涨？

诚意金圈定客户 认筹客博弈推房价上涨？

邓浩志接受《民营经济报》采访

 “交2万元诚意金可抵4万元，享受购房98折优惠，买房享受国家级政策配套。”南沙上周末开盘的某销售小姐在开盘的时候，向前来看房的客户说道。

第六个国家级新区的规划获批，让南沙区的房产成为了“当红炸子鸡”。此起彼伏的楼盘开盘和各种优惠信息，让囿于市区高房价刚需客和投资客转投南沙的未来。

“他们在距离开盘还有一个月的时间，就开始向客户收取诚意金，出售300多套房子，而放出去的诚意金人数可以达到800多个。”近日，正在疲于向某楼盘开发商讨回当初的诚意金的王先生告诉记者。

诚意金，即意向金。购房者如果与开发商达成购房意向时需交纳一定的“诚意金”。它并不意味着你可以买到房子，而只是买到一个优先购买的“机会”。此外，为吸引客户，开发商往往表示，在签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。

然而，记者了解到，诚意金多在没有开盘的时候收取，有部分开发商甚至在没有取得预售证的情况下向客户收取。由于诚意金并非定金，目前并没有任何一套法律对其进行规范。一旦开发商未能取得预售许可证或者开盘后发现货不对板的情况，购房者追讨面临困难。有律师质疑，以每人2万元收取诚意金，有非法集资之嫌。

1.认筹客多，买房陷诚意金纠纷

从蕉门地铁站出来，南沙楼盘热度可见非一般。门口随处可见一些年轻人在派发楼盘单张。而公车停靠的站台，每一处都是一个楼盘的出售广告。当地农户索性在公交站旁摆起了农家菜小市场，等待购房者顺道买菜回家。举牌的大学生告诉记者，一段时间，房产开发商会包车把他们拉到南沙，在南沙的各个地铁站派发楼盘单张。

靠近于蕉门地铁站的某楼盘，目前这一楼盘的中小户型已经售罄，而只剩下177平方米的户型，均价达到了近15000元/平方米。销售人员陈小姐人员记得当时开盘的情景，“开放的套数只有230套，但是前来认筹（交纳诚意金）的人就有800多人。”

仅出售230套的房子，却收取了800多人的诚意金，这意味着8个人中就有5-6个人无法拿到房子。开发商此举是否合适？

“楼盘收取这么多人的诚意金是防止一些有意向的人，在后来选购中选择放弃。所以可以留更多的选房机会给更多的买房者，而且诚意金是可以退的，在合同约定的时间内。”面对记者质疑时，售楼小姐回答道。

然而王先生告诉记者，事实并没有如陈小姐说的那样简单。王先生是该楼盘认筹客之一。记者了解到，当时由于接近地铁口和公交站场，经过几番犹豫后，王先生交了诚意金。“我还要托朋友关系，才能将自己的号排前。”王先生告诉记者，当时与售楼小姐签订诚意金合同的时候，售楼小姐告诉他，按照目前楼盘的价格是9500元/平方米，开盘后会稍微涨点，大概每平方米升1000~2000元左右。“后来他们开盘的时候，价格直接到了14800元/平方米，也就是每平方米高出5300元。一个90多平方米的房子，就要额外多出了接近50万元。”王先生说道。

此外，开盘当日，王先生所需的90平方米的户型并没有样板房开放，“担心货不对板，所以当日就向售楼小姐表示要退回诚意金。”

“我们会跟顾客签订诚意金合同。合同规定，如果客户没有选中合适的房子，开发商会在开盘后一个月内退还诚意金，最迟不超过2个月。”该楼盘的销售人员告诉记者。

“现在已经2个多月了，我给售楼小姐的电话都十多遍了，可是他们都以一些借口推脱，说现在还没有拿到诚意金。而售楼小姐看到我来电，直接挂我的电话。”王先生说道。

2.花样多多，卖方市场下的博弈

记者了解到，并非只有南沙一区有此种现象，事实上“诚意金”已经成为了行业的潜规则，只要每一个参与到房子买卖环节的人都基本知道它的存在。

将于月底开盘的某楼盘，在月初的时候，已经开始了诚意登记。销售人员告诉记者，该楼盘总套数为1000套，其中30%是对外出售，以144平方米的大户型为主。虽然开盘方式未定，300套房子目前已经有300多人交了诚意金，未来将根据南沙市场情况，对价格进行调整，而目前该楼盘价格仍然未知。

记者致电白云新城一贵价盘，虽然仍然不知道开盘的时间，但目前已经开始展开内部的诚意登记。虽然说是内部，但销售人员告诉记者，只要50万元便可以享受优先选号登记。

以诚意金为关键词，在论坛和QQ群上，可以发现多个联合起来追讨诚意金的QQ群。涉及的开发商有不知名开发商的同时，亦有部分龙头房企。

一网友在论坛中表示，在2012年3月时，其在深圳某龙头房企楼盘交诚意金2万元抵10万元活动，4月该楼盘开盘。“近千名购房者赶了过来，从11点开始签到、排队、取号，等待选房。直到下午两点，开始叫号选房。此时，众多购房者已在烈日下煎熬了３个小时。”该名网友描述道。待其进入选房时，售楼小姐告诉他，只有4楼、14楼、18楼，或2楼、3楼、顶楼等一些不好楼层。并发现实际单价价格比此前该开发商告知的高了不少，同时并没有2万元抵10万元的活动。此次该楼盘开发商收取了1000多人的诚意金。

记者调查发现，诚意金的收取通常伴随着一系列的购房优惠，如2万元抵5万元、购房打折等，又或者交诚意金送某品牌家用电器等。

“在楼市不好的时候，开发商会选择以缴纳诚意金排队的方式来开盘。通常实际推出套数和选房号的配比为1：3~1：4。因为诚意金在双方协商中可以退还，亦可以转为定金。这种看似双方都没有损失的交易，实际上却推动房价上涨。也就是并非开发商涨价，而是购房者联合通过了诚意金助推了房价的上涨。”一位曾在开发企业中工作8年的人告诉《民营经济报》记者。

上述人士透露，虽然售楼时候，开发商表示会根据当地的楼市行情定价，但是开发商更多考虑缴纳诚意金的人数。人数如果很多，开发商的价格就会提得很高。

3.监管空白，亟待诚意金规范出台

2007年12月4日，中国首例诉“购房诚意金”案一审宣判。沈长征向开发商提出申请，要求开发商退还“诚意金”，并要求开发商返还3万元所产生的利息160元。法院经审理认为，该笔款项应从被告同意退款之日（8月29日）起算，而不是从交款日期（8月21日）起算；利率按银行同期贷款利率计算，判决被告一次性支付给沈长征“诚意金”的利息66.35元。

有律师表示，目前在收取诚意金中有违反法规之处：一方面在明知可售房源数量有限的情况下，开发商却故意超限收取“诚意金”，涉嫌误导潜在的购房人，造成消费者心理紧张或者不当刺激消费者的购房冲动，违反了主管部门的规定；另一方面，造成部分交付了“诚意金”的消费者购房目的落空。开发商如果存在缔约过失，却拒绝进行有效赔偿或者采取补救措施，违反了《合同法》的规定。

京华律师事务所的秦兵和徐斌则认为，大量收取诚意金的行为有非法集资的嫌疑，存在极大的风险隐患，急需金融监管部门出台相应政策和管理办法加以界定和约束。

“单纯在法律上谈论，开发商收取诚意金可能有非法集资之嫌。但大多数的房地产项目收取诚意金多是为了楼盘开盘造势和锁定目标客户，这些钱一般不会挪作他用。当然这也不能排除某些开发商挪用，所以加强监管‘诚意金‘也是必要的。”方圆地产首席分析师邓浩志接受《民营经济报》记者采访时如是表示。

然而记者了解到，由于诚意金是开发商与购房者相互之间的约定，目前并没有任何一条法律对其进行规范与监管。邓浩志透露，诚意金多年前就有相关规定约束，楼盘是不能收取的。但由于对造势和促销帮助比较大，所以开发商们也就变着法子使用，一会改名VIP卡，一会改名入会费用，一会改作预存抵扣等等。另一方面相关部门在执行中并未严格执行，而这种预存多少送多少的手法现在也早超出了房地产范畴。

由于缺乏法律的监管，目前诚意金成为了普遍的行业行为，并被商家认为是“实现有序和公平的营销方式”。