左右互搏 康美药业的地产生意经

              文\邹光祥
       上市十年，康美药业累计从资本市场融资90亿元。这些钱实际投入中药产业多少？投资者恐怕很难知道答案。
       中药大佬与地产大亨，康美药业在两条战线上疾驰。公司副董事长、副总经理许冬瑾控制的汇润地产在广东揭阳等地一路攻城拔寨，风头正劲，其把触角更是伸向了安徽等地。
        汇润网站显示，汇润地产成立于2009年，资金实力雄厚。众所周知，房地产开发需要大量资金和土地，在银行限贷和经济危机的背景下，汇润这家新晋地产企业如无雄厚背景和资金实力，则很难生存。
        显然，汇润地产是有备而来。汇润地产背后站着康美药业吗？以许冬瑾在当地的人脉和资源，获得土地和贷款应该不会困难。
        许冬瑾是康美药业董事长马兴田之妻，其本人是康美药业副董事长。由此，马氏家族在房地产领域的投资自然引起资本市场的注意。从汇润地产的投资吉祥里、雅苑、平安里、熙岸尚城等多个项目的公开资料来看，投资规模颇为可观。
        康美药业在其澄清公告中言之凿凿，称公司与汇润之间不存在任何形式的资金往来，也不存在隐瞒地产关联交易的情形。
       你信吗？反正笔者不信。许冬瑾的两个身分不能排除资金往来拆借的嫌疑，更不能排除利益输送和关联交易嫌疑。在康美药业经营范围中，也包括了房地产投资。

        因此，为最大限度地避免这种嫌疑，许冬瑾应该辞去康美药业副董事长、副总经理职务。
       在媒体刊载的《康美谎言》一文中，更是揭示出康美曾多次更改原医药项目用地用途，最终落入实际控制的汇润地产，让马氏夫妇难逃借医药项目为名变相圈地获利之嫌。
        在中国当下，有很多企业都是借建工厂，市场为名，行圈地搞商业房地产之实。一些人深谙此道并从中获益巨大。工业用地价格及其便宜，一旦变性为商业用，则仅土地价值一项就增值数十倍。尤其是一些地方政府招商引资，康美在全国各地建药材交易市场和物流配送中心，自然被地方政府引为座上宾。康美药业以及其便宜的价格拿到工业用地不成问题。
        药材交易市场本身不具投资价值，但从地产角度来看无疑是个洼地。药材市场前期都是在交通较为便利的地方兴建，目前都是各市的中心地带，配套完善，开发商业或住宅有很高的投资价值。
       正是看到这一巨大的商机，汇润地产顺时而生。否则无法理解，在房地产市场受到严格控制，大部分房产企业纷纷转型乃至生存艰难的情况下，汇润地产会突然杀入。
        中国的土地所有权分为集体土地和国有土地。从前者变为后者，需要经由国土部门出让或划拨。村集体和国土部门作为土地的所有者，均可对自己拥有的土地颁发使用权证，但前者权利受限，不能颁发给集体经济组织以外的居民，但是可以颁发给乡镇企业。除非在乡镇企业破产的情况下，是不能转让的。按理说，康美应该去买国土部门招拍挂的工业用地，这是理想情形。实际情况是，几乎看不到有关康美药业参与工业用地的招牌挂。
       在实操中，当土地还是农地的时候，康美已经和当地政府（村集体、地方政府）谈好要在这里建一个物流基地、药材交易中心等。通常情况下，因地方政府没钱，或不愿出钱做征地和土地整理，这笔钱通常由企业先出，把钱拿给村集体，他们自己内部去做征地和土地整理。村集体拿到钱以后，先给了一个他们的集体土地使用权证，作为凭证。康美在此时计入了无形资产。
       一般经过两年多的时间，要么是征地和土地整理搞好了，要么是上面又分下来了一些建设用地的指标，这些地由当地国土部门过手，性质转为国有土地，定向出让给康美。此时康美需要补交一些土地转性的费用，算是国土部门的收入。这种先用后征、先征后批、等有指标、有钱时在给土地变性。因地方县政府允许土地出让范围受到限制，土地是分成多个小块分批出让的。每次出让交对应的钱，康美在取得这些证时，再把这部分金额计入无形资产。
       康美药业土地乱象由此可窥见一斑。这里就存在巨大的套利和腐败空间。地方政府往往会在项目的周边给住宅用地作为配套。副总是实际控制人，项目地点与公司项目高度吻合，完全没关系是很难令人信服的。至于是否有利益输送，以及输送多少，要看房地产用地的出让价格，公司取得的工业用地的价格，以及和周边同类土地相比是否合理。现在，因无直接证据，很难判断。
       目前，媒体和公众一直聚焦于康美药业的土地及地产项目，而它的主业——中药产业发展得如何，产品有无市场竞争力，盈利能力情况，则更应引起市场关注。