陈真诚城镇化下县域房市潜力大

发布时间：2013-4-26 23:55:34 来源：腾讯博客【字体：大中小】

陈真诚：城镇化下县域房地产市场潜力巨大

文/陈真诚

[导读：城镇化发展的主体将是中小城市（镇），县城（镇）将是城镇化发展的主战场之一…本文原系XX地区2013年春季房交会会刊约稿。个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

“十八大”报告明确指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。这为未来中国经济发展尤其房地产市场发展指明了方向。

“十八大”结束后短短不到一个月的时间里，中央政治局常委、国务院时任副总理李克强更已是三次就城镇化发展问题高密度地发表意见。可见决策层对城镇化非常重视。

2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议，提出了明年经济工作的主要任务。其中，会议提出，要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。

而且，据笔者了解，目前，有关部门正在积极筹备召开全国城镇化工作会议。这将是自启动城镇化以来首次在全国范围内召开的高级别城镇化专项会议。

据悉，这次会议，将着重讨论，在中西部一些发展条件较好的地区加快培育新的城市群、形成新的经济增长极，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好地发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，等等议项。

不难想象，这次会议将是一次新型城镇化的顶层设计，为未来新型城镇化发展定调，以统一认识，强化执行力。

事实上，多地也在积极制定并陆续推出城镇化发展规划，争取成为新型城镇化试点样本地区。不久前，在浙江省召开小城市培育试点工作现场推进会上传出消息，浙江省初步考虑建立小城市试点镇用地指标单列制度，争取国家在浙江率先开展“撤镇设市”试点。浙江试点“撤镇设市”获得中央批准，无疑意味着将吹响加快新一轮城镇化进程的号角。

可以看出，加速推进城镇化，已得到决策高层的一致认可，也得到了地方政府的积极响应。无疑，走中国特色新型城镇化道路，是决策层既定体制改革和促进经济持续健康发展的战略方针。城镇化，将成为新十年决策层拉动内需、刺激经济增长、保障民生、提供老百姓生活质量的主要着力点之一。这也意味着，未来我国经济增长最大的潜力、最大的内需在城镇化，城镇化将带来更广范围、更高层次的住房需求，为商品住房市场的转型发展形成了有力支撑。

毫无疑问，在城镇化这一战略之下，在城镇化进程中，商品住宅市场，作为解决老百姓住房问题的基本渠道，房地产开发企业将面临着前所未有的机遇, 房地产市场尤其以县城（镇）为主体的房地产市场将迎来新的发展空间。

首先，近些年来，我国城市建设和城市化的速度非常快。自1979年打开国门后，中国经济迅猛崛起，连续二十多年的经济增长，在造就一批大都市的同时，也催生了一大批新城市。联合国发布的报告称，目前全球超过50万人口的城市中，有四分之一在中国。还有数据显示，60年前，中国只有86个城市，今天已惊人地达到了660个城市。中国的城镇化率水平，从1980年的17.92%跃升至2010年的47%、2011年的51.27%。有专家预计，我国的城镇化率，到2025年，将达到59%。到2040年，我国城市人口将超过10亿人，城镇化率达75%。这些数据说明，我国城镇化的潜力非常之大。无需多言，巨大发展潜力的城镇化，为房地产业带来的发展潜力也将非常之大。

其次，本文作者陈真诚认为城镇化发展的主体将是中小城市（镇），县城（镇）将是城镇化发展的主战场之一。近些年，我国房地产市场的快速发展，尤其城市（镇）化的快速推进，主要是在大中城市和沿海（东部发达）地区，而内陆（中西部）地区房地产市场要慢一拍，城镇化的发展速度要慢不少。随着大中城市房地产市场的供需日趋饱和，沿海（东部发达）地区城市（镇）化发展日趋逼近临界点，而内陆（中西部）地区的中小城市（镇）中的县城及属下建制镇点多面广，因此，可以说，未来城市（镇）化发展的主要地区将是内陆（中西部）地区的中小城市（镇），未来房地产市场的发展所在地将主要是在中小城市（镇）。也就是说，内陆（中西部）地区的县城及属下建制镇点将成为未来城镇化的主战场之一，县域房地产市场的未来发展潜力最为诱人。

第三，凡是生活在发达城市（尤其大都市、大城市）的人都知道，在那里出现了交通拥堵、房价高涨、生活成本过高、空气污染等“城市病”。大城市的这些问题，在中小城市（镇）都没有，这是中小城市（镇）未来发展的优势所在。因此，中小城市（镇）可以充分把握国家的政策机遇和城镇化的发展趋势，推进城市（镇）转型发展，按照大、中、小城市（镇）协调发展的要求，科学规划自身的功能定位、产业和人口布局，形成衔接有序、错位发展、和谐共赢的发展格局，打造自然、产业、文化等特色。

第四，城镇化是农民进城转为城镇居民的过程。可见，中小城市（镇）是新型城镇化的主体。但中小城市（镇）尤其内陆（中西部）地区的中小城市（镇）经济发展的总体水平还不高，城市(镇)综合功能较弱，基础设施落后，公共服务缺失, 工作和居住在那里的农业户籍者大多处于“半城市化”状态，面临劳动保障与社会保障覆盖不足等困境，城镇化发展明显滞后，与大中城市相比还存在很大差距。这就意味着，中国有很多城镇需要建设，城镇化还有很长的路要走。而房地产开发企业无疑将依然是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。本文作者陈真诚认为，在中小城市（镇）尤其内陆（中西部）地区的中小城市（镇），房地产市场提质发展的潜力很大，政府引导房地产市场发展的能动性比较大，房地产开发企业会获得很多机会，作为空间比较大。

第五，城镇化，说到底也就是农村居民转化为市民的过程和结果，是把城市和县城（镇）进一步结合，让一些县城（镇）也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。在中小城市（镇）尤其内陆（中西部）地区的中小城市（镇），农村居民融入城镇就业与定居门槛要比大城市低得多，相比大中城市而言，更容易也更有机会引导一些有可能市民化的有素质的农村居民转化为市民，就地城镇化。这种思路或这种做法，更符合我国实际，更能受到各级政府的许可与推崇，更可能获得一些政策上的支持。

其中，由于县城及属下建制镇点多面广，彼此之间交通空间比较适当，开发资源丰富，文化差异不大，农村人口市民化的数量庞大且障碍最小。

第六，未来城镇化发展的主体将是中小城市（镇），城镇化发展的主战场之一是在内陆（中西部）地区的县城及属下建制镇，意味着未来房地产市场将发生结构性变化：房地产市场的重心将向县（镇）及一些地级市（州）等区域整体向下位移，进而带来对市场需求向县（镇）及一些地级市（州）等区域转移。尽管这种市场位移梯级变化的，这种市场需求梯级转移需要一个过程，但毫无疑问，这将为县域房地产市场发展带来正能量，为内陆（中西部）地区的县城及属下建制镇的房地产市场需求布下导引渠，引导房地产市场持续健康发展，为县域房地产市场发展蕴藏了巨大空间。

第七，在城镇化战略之下，发展县域房地产市场，本文作者陈真诚认为，非常有利于中小型房地产开发企业的发展，形成竞争有序、梯度合理的行业结构，也有利于主要在县域房地产市场中耕耘的中小型房地产开发企业做大做强。

第八，近些年来，房地产市场的快速发展，尤其是以一线城市和部分二三线城市的房价非正常快速大幅度上涨，让公众对中国房地产市场是否泡沫化产生了质疑。但应该说，在内陆（中西部）地区的县域房地产市场，泡沫是最小的或不是很明显的，有些地区甚至可以说没有泡沫或者说泡沫不大。这就说明，在内陆（中西部）地区的县域房地产市场，没有继续发展的主要障碍或障碍不大，合理的房价使得未来城镇化的门槛将大为降低，比较吻合未来从农民转化为市民的潜力需求对象的消费水平和购买力。

总之，在城镇化战略之下，在县域房地产市场，将能最好地满足老百姓的合理住房需求，老百姓购房的风险（主要是价格回调的风险）可能最小，也是以中小型开发企业为代表的企业谋其未来发展的新机会。当然，由于作为市场经济的重要参与因素的房地产市场，随时随处都可能存在挑战和风险。因此，即便在县域房地产市场，开发企业也需科学决策，稳健经营，不断提高自身的开发能力、开发楼盘的质量、经营管理水平、服务质量，以在促进企业自身稳健发展的同时，促进县域房地产市场持续健康发展。（本文鸣谢陈轶先生）

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