不购房进班房说明泡沫崩溃

不购房进班房说明泡沫崩溃

 

2013/4/26 南方人物周刊

 

温州有了首个案例，因为购房者违约被司法拘留。通常购房者违约，以支付违约金终结，此案开创了不履约就坐班房的先河。这说明，温州房地产泡沫已经崩溃。

 

购房者不履约的动机很明显，温州商品房价格已经下跌到违约金以下，购房者继续履约只会造成更大的损失，直接造成购房者资产负债表的恶化：资产在此处指商品房价格跌跌不休，购房者所借的购房款也即负债价值没有下跌，如果购房者使用的是自有资金，每年自有资金的理财收益起码可以达到4％以上，如果购房不赚反赔，因此违约。

 

购房者已经承担了违约费用。比如在温州此案中，原告永嘉中厦房地产开发公司，要求购房者履行购房合同（购买铂晶嘉园）。而购房合同明文写道，购房者不按时按揭或者分期付款则支出首付款的20%作为违约金，而现在购房者愿意损失违约金，开发商不愿意索要违约金，看来交易双方都认定，铂晶嘉园下跌幅度必然在首付款的20％以上，也就是整体购房款的6％以上。

 

永嘉县法院的判决有偏袒开发商之嫌。

 

按照我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的数额允许合同双方当事人通过协商的方式事先约定，合同的不履行、不适当履行、迟延履行等，都可以导致违约金的支付。而按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。此时开发商应该提出证据，要求提高违约金，而不是让不愿意购房者坐班房。

 

即使让人坐班房，也缓解不了退房潮，除非温州政府有本事让房地产市场真正回暖，让房价从低位上升。鄂尔多斯政府没有办法强迫民众购房，温州政府也没有。

 

据《中国经营报》报道，铂晶嘉园退房潮并非个案。温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年和2011年时的高位相比，回调了大约30%~50%。

 

就人口规模论，温州是三线城市，但当地市场化程度发达、富裕居民投资意识强，从房价来看是中国的一线城市。到2010年时，温州市区房价在3万元/平方米之上，超过北京、上海等一线城市中心相同区位房价。当温州的实体经济下行银行坏帐率上升，温州人纷纷外出淘金，高利贷链条开始崩断，房地产洗牌在所难免。浙江省温州市物价局近期监测数据显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。

 

温州房地产市场面临着巨大的去库存压力，2013年温州市区市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。房地产市场下行往往与实体经济结构调整并行，加剧了转型的痛苦程度，这也不难理解，为什么不买房就要坐班房了。

 

所有房地产泡沫崩溃的城市，都有着相同的症状，实体经济转型找不到北，房价前期上涨过快吸引不了足够的资金与人口进入，当地地下金融、高利贷市场非常发达，房地产背后往往是几十倍的金融杠杆。

 

从长期来看，实体经济上升富裕人群增加，是夯实当地房地产市场的基础;从救急举措看，吸引移民与外来资金进入，是填补房地产洼地的办法，如北美多伦多、美国加州等移民进入地，房地产价格大幅上升。如果实体经济下行，人口与资金撤出，市场万难上升。永嘉县法院此举，正印证了一句话，病急乱投医。

 

其他新城规模庞大，地方债务高企，吸引不了人口与资金的三线城市，面临与温州一样的结果，只是来得迟些罢了。

 

与其让人坐班房，温州市政府不如想想办法，赶紧吸引人口与资金回归吧。否则，中国市场经济圣地，会成为继海南、鄂尔多斯之后的第三个房地产泡沫崩溃之地。

 

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