地方“国五条”为何避重就轻

       房地产调控“国五条”出台后，各地方版“国五条”细则最近纷纷出炉。除北京最为严厉外，其他省份和计划单列市似乎大有避重就轻之嫌，20%个税征收问题表述含糊。一时间，民众对房地产调控前景的担忧又多了起来。

      地方“国五条”细则的避重就轻，除地方政府没有信贷及税收管辖权外，更重要是各地都会先算自己一本小账，担心房地产调控过严会减少土地财政收入和影响当地经济发展，模棱两可就成了一种风险最小的选择。而所谓不少地方明确的“房价上涨幅度必须要低于居民收入增长幅度”，实际上也成了一句无法把握标准的正确废话。

     民众对“国五条”反应激烈，并非没有道理。最近几年，货币超发导致通胀上行，且社会保障不足、投资渠道狭窄。在房价只涨不跌的预期和相关利益操控方的鼓动下，民众投资房地产成为一种羊群效应。当初，出台组合拳政策刺激房地产，现今又开始收紧口袋，投资收益所得的20%被收走，民众反应激烈也是正常。

     政府房地产收益不减反增，2012年房地产缴税合计约1.1万亿元，土地收入约2.86万亿元。房地产销售6.4万亿元，其中60%以上被政府收走，自然让民众和企业有看法。

     中国房价收入比远远高于欧美发达国家，已进入普通民众无法承受期。而且，中国存量住宅面积庞大，家庭平均拥有住宅1.02套，人均居住面积已超过35平方米。因此，所谓的供应短缺是结构性的，重要的是把投资型空置房驱赶到市场中来。

      房地产泡沫对社会经济可能引发的风险已被中央高度重视，摆脱房地产对国民经济的绑架，完成经济结构调整已是箭在弦上。

      遏制大中城市房价上涨势头，通过存量房调剂来缓释刚需需求，回归住房的基本属性，会是今后政府调控的方向性趋势，并可能更多地通过增加持有成本、开征多套住房的房产税方式来实现。同时，信贷方面政策也可能有的放矢地逐步收紧，并匹配对房地产信托及理财产品的清理整顿。

      地方可出让的国有土地资源越来越少，在入不敷出的财政困境下，要让地方政府脱出局部利益就房地产调控真正达成共识，除了组织纪律约束，中央政府如何将房地产税收上的地方利益分税妥当，也是无法回避的问题。只有这样，地方才能衔接好土地财政短缺的收入替补，推动经济转型的积极性才能更高，“国五条”也才能在地方落实中免遭“空心化”窘态。

       目前，房地产调控进入观察期，各地二手房交易进入冰冻期，市场参与各方正激烈博弈，就看谁更有力量打破平衡了，中国房地产到了选择新方向的时候了，而中央和地方此上的调控合力能否形成，还没有破局！

    （原文刊登于《中国科学报》2013-04，此处发表个别有修改）