答21世纪记者问

1、  当下“国五条”地方细则纷纷出台，不少学者批“国五条”将推高房价，而最新消息显示十大标杆房企首季销售额劲增84%。一方面是严厉宏观调控，另一方面是市场反应房价越调越高，请问如何看待这两者的矛盾关系？房地产宏观调控应遵循怎样的逻辑？

 主要是”既压供给又压需求"的房地产调控思路不符合科学发展观和经济规律。压需求用的是提高首付成数，提高贷款利息，增加交易税种和税率，都导致了中低收入者购房更加困难。压供给是减少对商品住宅的土地供应量，又导致了地价的高起。实践无数次的证明，正是房地产调控政策本身推高了房价,而不是有效的遏制了房价过快上涨的势头。“既压需求又压供给”的调控思路，在实践中是失败的。

在我国货币供应流通量和贷款量不断高起的背景下，在我国财政收入实行赤字政策的条件下，通货膨胀是客观必然的结果。在劳动力成本、原材料价格、生活消费品价格不断上涨的情况下，要使房价下跌是不现实的梦想。把梦想作为现实的调控目标，其结果是可想而知的。不是房地产和商品住房有泡沫，而是人民币有泡沫。那种以“房价不跌就是空调”的说法，是将调控的目标单一化，是用道德和政治的眼光来处理复杂的经济问题。我国房地产调控的目的在上世纪九十年代后期本来非常明确的，即“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。

 2、  此次“国五条”备受争议的是“20%个税”政策，外界普遍认为20%个税不仅不能抑制投资行为，反而误伤刚性需求，请问您如何看待？

 按照交易总价的1%和按照差价的20%征收卖房中的个人收入调节税，是六、七年以前就已经确定的房地产调控政策内容的有机组成部分。由于差额计算的复杂性和不准确性、争议性，所以全国各地基本上都是以1%来征收卖房个调税的。这是一个税收征集和缴纳选择性的问题。如果房屋买卖中间的时间短，扣除装修费、贷款成本等因素，也未必差额的20%缴纳的个调税总额一定高于总额的1%。

 由于国五条、国六条的政策决策人不懂房地产交易过程中个调税征收的技术复杂问题，错误认为差额20%的征收比例，其严厉性远大于总额的1%。老百姓也误认为严格执行差额20%的个调税，取消了原先的总额1%的征税办法，因此纷纷入市以避税，形成了各地房地产交易中心怨声载道的二手房交易狂潮。在短期内的突发性大量交易，在卖方市场条件下，必然导致交易价格上涨。买不到二手房，市场购房消费群体又涌入新建商品房购买，从而导致了交易量和交易价格都上升的新局面。

国五条、国六条直接伤害到刚性需求者和改善性需求者，使房地产调控政策走向了它的反面，失去了市场上绝大多数人的理解和拥护。其实过去十年房地产调控政策屡屡伤害到中低收入者的基本利益，使他们买房的能力急剧下降。政策已不是能够用“误伤”来解释的，是政策一次次失败后刻意而为之，是政策不尊重经济规律一再要求严格执行的必然结果。现行的房地产调控政策已经到了改弦更张的时候了，如果一意孤行下去，失去的是政策的权威性和老百姓的人心。

 3、  3月底，多个一线城市赶在最后时间踩线出台细则，多未涉及20%个税条款，除一线城市在限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控外，后续出台的二三线城市细则内容大多从简，以求市场企稳。请问您如何看待一线城市和二三线城市之间的细则差异？您认为这两类地方政府在细则的制定及实施上有着怎样不同的考量？

各地针对国五条和国六条出台细则的过程，明显的反映了如下的一个现实：

各地政府都无意愿交出答卷；各地政府互相观望，在广东、北京、上海这些课代表交卷的情况下，互相转抄，内容大致相同，甚至一个比一个简单；规定动作多，自选动作少；出台细则都比国五条、国六条弱化，甚至粗化而不是细化；在时间大限之前集中交卷；地方政府除了房价控制目标和保障房建设数量目标以外，本身不具备税收、利率和住房信息联网的调控权限和权力。

一线城市交出答卷是迫不得已，他们购买力需求强，房屋涨价快，领导压力大。但他们实质性的经济调控能力基本欠缺，如土地供应指标、贷款规模、利率税率等，因此在过去的年月中，尽管一线城市房价上涨最大，也没有一个领导人被追责问责。

二三线城市房地产市场压力要小于一线城市，而且各地市场表现也不一样。他们纷纷把当地老百姓可支配收入增长作为房价控制的目标，还是有把握的。2012年全国商品房和商品住宅的价格上涨幅度平均值是7.7%和8.4%，都低于同期各地可支配收入增长10-13%的水平，即便扣除物价上涨因素，2013年各地完成房价控制目标还是有把握的。

二三线城市政府由于有一线城市在上面顶着，其调控房价的能力手段更加薄弱和缺失。因此他们制定出来的细则篇幅较少也是完全可以理解的。

4、  在新调控措施和经济形势下，房地产业将面临哪些挑战？

我国房地产业面临的挑战远不是“房价高起”一项，土地供应、房地产金融、保障房建设、城乡一体化的发展规划、农村集体土地的上市流转、新材料新技术的应运、房屋普查和产业规划的缺失，房地产税法税制的改革以及法律法规这一系列的挑战，甚至比“房价高起”还要重要，还要根本。

过去十年的房地产政策调控，只把关注点聚焦到房价上，弄得全国全民天天讲、月月讲、年年讲，终不见其效，足可以列入当代经济学和管理学的EMBA的教科书中，成为新世纪的一篇典型案例。

 5、  面对这些挑战，房企有什么对策解决？或有什么方式在挑战中得到更大的发展空间？

没有什么力量能够对中国房地产企业和产业坚持10年打压而最终获得胜利。中国房地产业的发展是和中国改革开放的历史并行前进的，是和我国城镇化发展的历史水乳交融的，是和我国城乡居民改善居住条件的巨大需求紧密联系的。那种否定我国土地制度改革和住房制度改革的言行，那种扩大房地产市场价格能够对宏观经济造成巨大风险的言行，那种轻率的把我国房地产市场当作充满泡沫和投机的市场言行，既不符合实际状况，也对我国未来的发展造成负面影响。

中国的房地产企业已经创造了世界城市发展史上的奇迹，他们中的标杆企业财务报表是全世界房地产企业中最好的。他们已经战胜并不惧怕经济风险、自然风险和质量风险，只要政策风险的羁绊一经消除，他们的发展空间依然是无比宽阔。