董藩重磅点评“温时代”调控楼市十年得与失

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失

《南方都市报》 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，2013年3所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全月10日民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262AA25版

 

新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。

 

目的在扭转房价上涨预期

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262

南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？

董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。

从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262

董藩：所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。

老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，3月底4月初的时候，会出具体细则。

董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。

董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？

董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu114966526220%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。

压制需求和房价的思路不对

南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？

董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262

普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。

南都：过去十年，国务院召开了民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu11496652629次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？

董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu11496652622008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu11496652622010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。

董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，

其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。

第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。

第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262“效率角度”看反对调控的。

为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。

董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu11496652623.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全必须增加土地供给并提高容积率

南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？

董藩： 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。

二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全

三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。

四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。

五是近乎全民性的以马克思的 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动 董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，”和“万人购房团”等荒诞现象。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全

六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。

南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？

董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。

所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全

总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。

二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。

董藩重磅点评“温时代”调控：楼市十年得与失 《南方都市报》2013年3月10日AA25版 新年以来，一二线城市房价出现反弹。面对这一局势，上月下旬，国务院召开常务会议，宣布了五条房地产调控措施，主要仍是以控制需求、压制房价为目的，意图扭转市场对房价上涨的预期。其中，最严厉的一条是房屋出售增值部分要交税20%，引发市场骚动，不少城市居民彻夜排队以赶上过户末班车。这一政策真的会控制住房价吗？自2004年以来，中央对房市已经召开了9次常务会，宏观调控一轮接一轮，但房价一直没有得到遏制，背后的思路和逻辑是什么？为何一直从打压房价而不是从增加供给着手？就这些问题，本报专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授。 目的在扭转房价上涨预期 南方都市报(以下简称南都)：政府为何在此时出台新“国五条”，其基本思路和基本目的是什么？ 董藩：从表面看还是为了抑制投资投机购房，严格执行商品房限购措施，但实际上更多的是为喊话，干扰房价上涨预期。为什么这么说？因为从内容看，新“国五条”和过去的房市调控政策相比，没有多少实质性的东西。比如说控制房价问题，对地方政府进行考核问责问题，包括扩大房产税试点问题，都是一些常规的说法。 之所以会出台这些政策，主要是去年以来，一线城市的房价出现了反弹，为了控制房价，阻止其向二三线城市蔓延，才出台这些调控措施。同时，也要给民众留下本届政府有始有终的印象，并暗示下届政府也会保持房市政策的延续性。 从“国五条”的内容看，思路还是以控制需求为主。虽然它也提到了加快供应的问题，但这里面有一个逻辑，政策制定者可能并不懂。这么多年来房市宏观调控采取如此多、如此密集的措施，但却没有取得成效的原因。因为在打压需求的时候，供应是上不来的，住房的生产周期太长。现在实行严格的限购措施，很多人想买买不了，改善性需求、养老需求、休闲需求都没有办法实现，不能释放的话，开发商就不敢去买地。在这个逻辑下，打压需求并不能增加供给。 南都：预计两会后出台的调控细则会有那些内容？ 董藩：两会之后可能会出台一些具体的实施细则，因为现在的国务院文件只是表现为一种会议精神或指导原则，并没有直接落实。比如说房子出售时增值征税的问题，怎么征？买了毛坯房，装修了，装修成本应不应该扣除？房子是贷款买的，贷款的利息算不算成本，应不应该扣除？维修费用算不算成本，也要不要予以扣除？折旧算不算，应不应该予以扣除？从公平的视角看，这些都应该从增值的部分中扣除才对。这些问题都没有在文件中提到。 老百姓要真是第一次购房，出售后再购房以改善住宿条件，政府把其增值的20%以税的形式拿走，是不公平的。对于贷款的问题，这次也提到了，要使用差别性信贷来抑制需求，究竟第二套房子的首付提到多少？是6.5成还是7成、7成以上？贷款利率要上浮多少？是10%、20%还是多少？在哪些城市执行？这次会议只是说在部分热点城市执行，也没有说清楚。可以预见，在3月底4月初的时候，会出具体细则。 这个政策看似非常严厉，会议内容公布后舆论哗然，交易价不降而反升。现有的政策总是试图干预市场和市场规律，引发市场震荡。这段时间有新闻爆出，一些城市市民为了应对这一政策，出现了彻夜排队过户的情景。 南都：其实，原来按这售价增值部分收税20%的标准一直在，但各地是按照售价1%-3%的标准征收的，这次也会如此吗？ 董藩：的确原来就存在。但按照现在的政策调整方向，似乎是要废掉原来按照售价1%-3%的征收标准，而对增值部分按照20%征税。原来基本上是按照1%来征税，且交易中还存在很多“阴阳合同”，买卖双方的负担轻很多。现在要新办法执行，就严厉得多。这两年经济增长放缓，政府财政收入下滑，以打击投机投资为由，多收税的目的很明显。 压制需求和房价的思路不对 南都：这一调控政策真的能调控预期，压制房价，降低需求吗？还是会引发房价未来的进一步反弹？ 董藩：现在这个政策还是老思路，就是打压需求，限制供给，虽然文字上说鼓励商品房和保障房建设，但会打压需求，地卖不出去。地卖不出去，政府是没有钱建保障房的。前两年说2011到2012年每年建1000万套保障房，后来说整个十二五期间建3600万套，但根本没有办法实现。后来又改成开工1000万套，但也实现不了，标准又降低，现在每年能竣工500万套就很好了，且这里面存在很大水分，比如很多地方政府把机关单位的集资建房算作保障房等。 普通商品房也是，当打压需求时，地产商是没有办法放心买地，放心开发的，所以整个的供给也跟着萎缩。但这个需求只是被暂时抑制住，并没有消失，

三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。

四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。

五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262                南都评论记者 陈建利

民性的以马克思的“劳动价值论”来简单地看待房价和成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。认为价格就是成本加利润，认为地产开发暴利，缺乏道德，没有社会责任感等，而认识不到价格和成本无关，不是从供求关系来看待房价。它导致的一些恶果：(一)是要求公布商品房开发成本，在南京、福州已实行。(二)是推出限价房政策；(三)是不顾分工原理，要求集资建房，单位自建房回头，出现了“不买房运动”和“万人购房团”等荒诞现象。 六是一直弄错了空置面积和空置率的概念，直接导致了其对房地产形势的判断错误。空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的面积。这部分面积不等于卖不掉，不等于过剩，不等于浪费，出售任何商品都有一个过程，有一个周期。这就好比超市里的商品一样，并不是上架就立马卖掉了。 南都：除了认识误区外，加大土地供给的障碍在哪里？ 董藩：房价高，需求旺，就如你所说，根本的办法还是增加土地供应，提高容积率。现在的问题是三四线有些城市，对土地财政依赖厉害，变相增加土地供应，所以供需矛盾没有那么突出。而在一线城市，因为涌入的人口多，土地供应远远不够。所以，市场有分化，但总体而言，中国的住房供应仍处于短缺状态，增大土地供应，扩大交易规模是对的。 总体的思路是在确保耕地安全的前提下，要适当增加住宅和商业地产供应，压缩宗地面积。 一是一级市场土地供应要变机械控制为动态控制，过去常常是计划经济的思维，就是每年增加一定比例的住宅用地指标。但中国现在处于城市化的加速器，房地产市场的高速成长期，不妨多增加一些建设用地面积，等到房地产市场进入成熟期，再削减土地供应也不迟。 二是调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保民用地指标。现在工业用地指标多，占地面积大，容积率又低，造成土地使用的浪费。有些地方甚至搞花园式工厂，人口密度那么低，下班工人都回家了，没有必要。 三是调整规划思路，对新批项目提高容积率。过去政府管制的很严，开发商只能通过行贿的方式，去提高容积率。 四是加快旧城尤其是“贫民窟”改造，增加住宅供应。原来的旧城多是低层的，容积率低，配套很差，公共设施建设也不足，要加速改造。 五是划小出让地块面积，减少千亩大盘，提高竞争性。大盘对规划部门来说，成本低，容易。但地产商获得千亩大盘，就在这个区域上获得了相对定价权。如果把千亩大盘分成四份，有四个开发商开发，竞争就会加强。开发商就会在产品质量上下功夫，定价低的卖得也快，对买房者是有好处的。 南都评论记者陈建利 附：“地产精英500工程”第二期招生 http:blog.sina.com.cnu1149665262 附：“地产精英500工程”第二期招生 所以当需求从新冒出时，房价毫无疑问会出现报复性反弹，出现暴涨。 南都：过去十年，国务院召开了9次常务会议专题研究地产调控，但房价却越调越高。过去10年的调控思路和逻辑是什么？ 董藩：从2004年开始的宏观调控，出发点是对的。决心很大，但效果很差。首先，从2005到2007年，中央政府是想控制房价和需求的，但二者均节节升高。2008年，由于经济危机出现，购房需求不振，交易量锐减，2009年3月份，又开始救市，需求被激发，房价升得急，舆论压力大，到2010年又很快出台严厉的限价限购政策。从2005年到2007年，相对于需求增长来说，供应是下降的。2007年下半年供应有所增加，2008年后，突然陷入“买方市场”状态，供应过剩。2009年3月份后，需求又急剧回升，供应又不足，所以又引来更严厉的打压政策。 其次，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通有问题，甚至观点完全相反。比如说建设部和国土资源部之间，在调控思路上和立场就不一致。从建设部角度讲，多出售土地，增加供应毫无疑问对控制和降低房价是有利的，但从土地保护部门来讲，它在死保18亿亩耕地红线。建设部和其他部委之间也有冲突。比如建设部希望多盖保障房、廉租房，但财政部有没有钱，愿不愿意投是一个问题。现在提出那么大的保障房规模，财政要转移支付，是需要钱的。还有就是要促进房地产市场的开发和交易，就应该减免税，但财政部和税务局也不大乐意。另外，扩大供应，需要银行信贷上适当放松，但银行对经济也有自己的调控思路。所以这些年来的地产宏观调控，虽然是在一起联合发文，但在具体实施细则上，是各按各的思路做，甚至彼此拆台。 第三是在行政问责的前提下，地方政府出现了一些错误的认识和违法的行为。比如说干预开发商开盘时间，干预开发商的自由定价，干预开发商的经营自主权，甚至该卖的地不卖，在招投标时人为操纵土地价格等。 第四是舆论混乱，民粹压力大。开发商成了替罪羊，指责其“黑心”、“暴利”等，成为房价高涨的罪魁祸首。有房者与无房者对房价的升跌反映不一，开发商内部对是否应用行政手段调控房价，承担“社会责任”看法也不一致。另外，中央政府和地方政府在房价上涨过程中的利益也是不一致的。媒体、学界的看法也极其混乱，有从“公平角度”看支持行政干预，有从“效率角度”看反对调控的。 为什么中国的房地产市场处在飞速成长期？ 南都：你为什么认为中国房地产业高速增长的过程还没有结束？其他经济学家不这么认为。 董藩：其一，因为过去几十年这个市场基本上是停滞的，到1979年改革开发时，中国的人均住房面积反而由新中国成立时的4.5平米下降到3.6平米。到1997年末，人均住房也只有9.2平米。1998年，朱镕基做出决策，启动消费，拉动增长，房地产行业成为中国的支柱产业，出台了减税，信贷购房，给开发商贷款等措施，房地产市场开始爆发。其二，人口还在增加，家庭不断裂变；其三，城市化还在推进中，农民要进城等等，都决定了这个阶段需求旺盛。政府不理解这个背景，后来看到房价涨，一些低收入群体不满意，就开始动手打压，带来市场多年来的震荡，民怨沸腾。 必须增加土地供给并提高容积率 南都：为何过去10年，中央政府的调控一直在从控制价格，压抑需求着手，而不是加大土地供给和提高容积率？ 董藩：首先是决策层没有认识到中国的房地产市场正处在一个发展的特殊阶段。任何一个产业，都有生命周期，一个是孕育期，一个是成长期，一个是成熟期，一个是衰退期，大部分产业都要经历这四个阶段。中国的房地产市场正处在成长期。成长期的特点是需求和供应增加都很快，开发和交易规模大，但往往需求比供给增加更快，所有尽管供给增加快，但房价仍旧持续上涨。 二是将国民经济协调发展简单理解为各个产业齐头并进，不承认支柱产业，先导产业在投资需求上的特殊地位，误读“木桶原理”。中国人已经从解决“衣食”升级到要解决“住行”的高端需求阶段了。这个时候房地产市场投资规模大，增长速度快，需求旺，交易火爆是正常的。 三是认识有误区，将需求和供给割裂开来看，总是根据上一年的成交额推断供应应该是多少，而实际上上一年的供应一定是没有满足了需求的，否则房价不会持续上涨。这就决定了在安排土地供应时，也是满足不了市场需求。 四是没有了解当前房地产市场爆发的制度和意识背景。比如说金融制度的变革带来的需求上升，可以贷款购房了；比如说户籍制度的松动带来人口流动需求，还有住房本身是财富载体，中国人富裕了，有钱了，钱要放在哪里，投资买房是个好的去路等等。对这些认识不清，反而认为房地产市场有泡沫而出手打压。 五是近乎全http://blog.sina.com.cn/u/1149665262