国五条执行环节的暧昧

（赵晓 李慧忠）

有部电影叫《失恋33天》，而新国五条从国办2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。

站在今天回望，国五条由国办发布而非部委联合发布的细节也验证了前期我们的判断，新旧两届政府在制定该政策时的态度并非完全一致。但可叹的是中国顶层建构的历史上，还没有新一届政府刚刚上台立即推翻上一届政府制定的政策的先例，尽管有学者直接撰文《新总理应叫停京国五条细则》，但从实际操作的层面，在执行环节消减药力更有可能性。

从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是唯一一个有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。再反观其他城市，一般均只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为最简洁版的地方版国五条。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，中央不表态其实也是一种态度。

或许有人会说北京版太过苛责，而其他城市则不响应中央指示。其实不然，不同城市的房地产市场现状迥然不同。北京每年新增常住人口超过60万，新增家庭数量超过25万。而全年一手二手房合计才20多万套。在这种紧张的供求状态下房价实难不涨，药量大一些不是完全没有道理，而其他城市呢？近日笔者去太原调研，一个省会城市的小产权房与总存量房的占比超过50%，而小产权房既不限购，也不网签，流动性的缺陷在一定程度上抑制了房价的上涨。过去几年，太原的房价一直没有快速上涨。而太原也仅仅只是许多二线、三线城市的影子而已。

另一个执行层面非常关键的问题是20%的所得税如何征收？法律规定在二手房更换房产证时必须持有契税的完税证明，但个人所得税完税凭证却不需要。而这背后的关键问题是，要不要把个税完税凭证作为换房产证时必须提供的法律文件呢？现在还没有明确的答案。这也说明如果新一届政府在执行环节有意纠偏，操作的空间并不是没有。

面对这一轮饱受诟病的调控，市场的反映呢？据北京建委数据，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。相对于价格，成交量的波动更能反映出购房人的心态变化。更多人关注的是北京楼市下一阶段会如何演绎？我们的三点判断如下：第一，随着北京版细则的执行，二手房交易量会步入冰点，3月份透支的二手房交易量越大，后期市场就越冷；第二，短期内，一手房市场将迎来新的发展期，一二手市场的客户挤压现象将越发明显；第三，观望一段时间后，价格将继续保持稳步上涨势头。基于北京人流和资金流的聚集效应，房价短期内很难下行。

无论出台什么样的调控政策，能否落地才是关键。如果想真正解决房地产问题，离开了有效增加供给和增加持有环节的税负成本这两点，其他恐怕都是扬汤止沸而已。

 

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