京版“国五条”的实质与效用

 

3月底，各地逐渐推出“国五条”的实施细则。从各地推出“国五条”实施细则来看，其原则不是对“国五条”内容进一步强化，反之是采取各种办法来弱化，即各地“国五条”实施细则就在于如何对“国五条”所要求的内容更减少。京版“国五条”也是如此。

京版“国五条”要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税；为支持和保护自主、改善型需求，对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，继续执行免征个人所得税的优惠政策；对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

对于上述规定，看上去是很严，是对“国五条”内容的全面收紧，但实际上其含义则是反其而行之，对遏制住房投资投机效果更是会与“国五条”南辕北辙。何也？

首先，对于北京单身居民限购一套住房，看上去是禁止居民购买更多的住房，实际上该规定告诉北京居民及全国居民，大家赶快去购买住房吧，因为，只要购买住房是能够赚钱，为何单身居民只能购买一套住房，就在于早些时候不少人为了购买更多的住房而假离婚，该政策就是制止这样的闹戏再演下去，这样多掉北京人及国人的脸。还有，既然单身居民只能购买一套住房，那么结婚了不是可以购买更多的住房吗？在这样的政策推动下，北京市又可能出现“假结婚”的大潮。也就是说，围绕购买住房，或只要购买住房是有利可图，那么北京人或国人把结婚或离婚当作儿戏就十分普遍了。可以说，只要购买住房是有利可图，而且是大有利可图，北京人“假结婚”又会大行其道了。国人又涌入北京购买住房了，北京房价也就这样推高了。这就是政府该政策所引伸出的基本含义或主要含义。这点市场很快就会证明。

其次，京版“国五条”已经完全化解了“严格按照个人转让住房所得的20%计征的”的内容。因为，后面还有一条规定，如果因为不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。也就是说，住房交易所得税的征收又让北京市回到“国五条”出台前的原点，等于说“国五条”根本就不要出台。因为，当前被市场认为对住房投资投机炒作最严厉可能是最有利遏制的税收政策已经起不到作用了。比如，一个人购买住房100万，他卖出后是200万，其所得是100万，交税是20万，现在该政策是下只要交税2万了。在这种情况下，任何住房交易者如何会说自己有原始发票而交20%个人住房交易所得税呢？

本来在交易环节征收种种税收是对住房投资投机事中及事后监督最有的经济杠杆，但地方政府不采用，表面上是为了购买住房民众，是让这些税费不转让给下家或买者，但这里有个前提条件，或政府在出台该政策时有一个基本的假定，就是假定这种税收政策出台后，房地产市场价格永远只是上涨而不会不会下跌。这既是前十年的国内房地产宏观调控的情况，也是各地政府所希望未来房地产市场也是如此。因此，在这个假定前提下，把住房交易环节的税收化解掉，表面上是为了民众，实际上是希望把当地房地产泡沫继续吹大。可以说，如果地方政府要制造中国金融危机、中国银行危机、中国经济危机，就把当前的房地产泡沫越吹大吧，但任何吹大的房地产泡沫迟早要破灭。一个人吸毒上瘾之后想戒掉已经不可能了！

第三，所谓的“改善性需求”又重新登场。本来，“改善性需求”这个概念是2008年10月之后131号文件把中国房地产泡沫吹得巨大的最为核心的概念。后来在2010年的“国十条”及今年的“国五条”都去除了这个概念。这两个文件所强调是全面遏制住房投机投资，也就是如何让这些投机需求退出市场（在这些文件中有好的政策工具，但根本就没有落实）。但是遏制住房投机投资，如何来界定，是个人购买一套二套住房吗？是仅通过住房的限购及限价政策吗？根本就不是，因为，莫说是购买第一套住房可以用投机投资，更不用购买第二套住房可用做投机投资了，所谓“改善性住房”用作投资投机更是可大行其道。只要购买住房是用于获利，就是投机投资而不在于购买第一套与第二套住房。所以，如果没有通过有效的住房税收政策对购买住房获得利润进行事中及事后限制，那么无论是购买第一套住房还是购买第二套住房都可是投机投资，只不过现在这种投机投资杠杆率比以前小一些而已。但京版“国五条”却假定购买第一套与第二套住房都只是消费，那么这种政策要遏制住房投机投资是完全不可能了。而“改善性住房”又进入市场是完全与“国五条”全面遏制住房投资投机政策南辕北辙！

对于那些所谓加强对个人购买资格的审查，对不实者严厉处罚等这些规定都是虚张声势。试想，不少有权有势者可以有多个身份证，这样审查对他们有何种约束？更何况整个住房市场信息不公开透明，这就使得审查的只能是一般民众，对于哪些有权有势者根本没有多少作用。也就是说，这些规则把一般民众自由进入购买住房权利也剥夺了，而让有权有势者大行其道，让政府权力更大。这样政策完全是与新政府职能转变的原则背道而驰。

总之，京版“国五条”不仅让国内房地产宏观调控重新回到“国五条”出台前的原点，更是把“国五条”出台后闹戏进一步强化。这就是地方政府为了GDP的业绩，要把当地房地产泡沫继续吹大，最后等待只能是房地产泡沫自行破灭了。

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