童大焕什么房子永远升值？
素有“大炮”之称任志强，在去年底曾预言今年3月房价会“暴涨”，看来他说中了。昨日(4月1日)，中国指数研究院发布数据显示，3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06%，自2012年6月以来连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点。
从“国五条”出台到各地出台细则，整个3月处于政策落地前的恐慌期，使得各地新建住宅价格继续上涨，不过4月份上涨趋势可望得到抑制。
我们是不是要因为“国五条”而恐慌？在这个充满“调控”的年代，我们要怎样买房，才能拥有永远升值的房子？著名财经时评人童大焕在《穷思维 富思维》一书中首度解密买房的“真理”。
1通胀时代，时间是最大的成本。我发现很多等保障性住房的人，最终往往会以比若干年前市场还高的价格，买到比若干年前更偏更远的房子，而且质量更低劣。富人思维是求人不如求己，穷人思维是万事皆盼救世主，想捡小便宜，只等到花儿也谢了财富也飞了。
2舍不得孩子套不着狼，舍不得利息买不到房。富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好；穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款，以便少贷款少交银行利息，结果，不仅自己不能以最小力量通过银行杠杆撬动最大资产，而且穷亲戚穷朋友的钱也变成了死钱，拖着整个亲友群体一起受穷。
3战略上城市包围农村，战术上农村包围城市。买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区。宁要中心城区一小房，不要远郊区域一大房。关注总资产多少，不要过多关注房屋大小。在大城市中心城区哪怕拥有一套小房子，退休后卖了到全国各地都如入无人之境。这就是“战略上城市包围农村”。如何理解“战术上农村包围城市”？就是手中不要放太多闲钱，钱多了放在手里只会贬值，及时入市买房方为上上策。如果手里钱不多，买不起大的买小的，买不起城中心的买郊区的，买不起一二线城市就买三四五六七八线城市的。若干年后房价都上涨了，再卖掉小城市的、城郊的，改买大城市的、城中心的。这就是农村包围城市。否则，如果一味等自己攒够钱想一步到位，会让你一步赶不上步步赶不上，对多数人来说，房价上涨的速度远超过收入上涨的速度。
4抛弃买房就是自住的老观念老传统。你买的房子给别人住，别人买的房子给你住。有何不可？房子是不动产，人是自由流动的产物。在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子？
5对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会：高位时可以适当清仓换取更大价值的资产，低位时可以卖旧买新卖小买大卖郊区买城区，对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。思路决定出路，贫富皆由思想决定。
6中国当下的实有城市化率不足三成（官方统计数据为2011年超过五成，但它把23亿农民工也算进去了。统计城镇居民收入时只算户籍人口，而且不算民营企业等中低收入群体，统计城镇人口时则把农民工也算在内，这就是中国统计学里的数字魔方），要达到70%以上的世界平均终极城市化率至少还有20年，且由于政府的城市化政策一直是错误的（不自量力地人为压制大城市化而人为推广小城镇化），这个过程可能还会更漫长。因此，中国的房地产业在度过过去10年黄金期以后，未来至少还有20年黄金时期或者白银时期。
7也不要以为房地产遍地黄金随手可捡，至少有些房产已经过剩或即将过剩：旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。
8任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。
9当下中国高房价的重要支撑：史无前例的城市化运动；投资型政府导致的通货膨胀；金融革命和超前消费；被激活的全民住房梦；房地产的金融化。没有一个因素是可以人为压制的。
10信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的预期有关，跟具体的收入并不一定重合。这是人类最为奇迹的发明。在这样的信用消费时代，只会勤劳致富实现财富线性增长还远远不够，不会理财，即使读到博士也可能受穷。在勤劳致富的同时善于投资理财，通过信用金融制度和交易致富实现财富非线性增长的人，才能真正成为思想和物质财富上的富翁。这其中最大的理财工具是房产。房产等固定资产具有自动复利功能，是其他股票、票据、银行存款等金融理财产品所不具备的。通过按揭和抵押，它还具有“多重复利”的功能，只看你会不会用。
11大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由返乡人口决定。在人口大流动背景下，刻板的“房价收入比”没有任何指导意义。
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更多分析，请关注童大焕新书《穷思维 富思维》
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