童大焕中国楼市不会走日本的泡沫崩盘道路

发布时间：2013-3-26 10:26:39 来源：腾讯博客【字体：大中小】

随着广东省政府“新国五条”细则的发布，国务院办公厅“新国五条”细则出台近一个月后，各地楼市调控大幕正式拉起。中国证券报记者从多个渠道获悉，多地可能从本周起陆续发布调控细则。在省级政府发布细则之后，不排除省内重点城市“祭出”更严厉细则的可能。

本轮“畸形”的调控方式就能有效抑制房价的过快上涨么？有人说中国楼市会重蹈日本的覆辙，泡沫崩溃导致楼市低迷。或许很多人都有这样的幻想，也希望政府的调控政策能实现这个幻想。但是让我们来回忆一下日本的房地产发展路径，或许你需要这次“梦醒时分”。著名财经时评人童大焕在《穷思维 富思维》一书中通过分析日本楼市的发展路径，指出中国楼市不适用日本的泡沫经验。

对于中国的楼市泡沫问题，很多人曾经搬出日本1991年的楼市泡沫加以警告。

1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负以及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985年到1989年，日本银行贷款增加了128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。

1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，商业用地大跌70%，日本经济进入了“失去的二十年”。

中国楼市有没有泡沫，已经争论了很多年，但楼市依旧坚挺，仿佛人们所说的泡沫不是肥皂做的，而是钢筋水泥筑成的。

眼看着“泡沫论”不起作用，又有人搬出了“哈里森模型”。哈里森曾准确预见了美国和英国最近30年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右：“房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称这两年为‘胜利者的诅咒’）。最后是历时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。

按照这个模型，以1998年房地产市场化元年计算，中国房地产周期已经进入第12个年头，正处在“胜利者的诅咒”的危险节点上。

但是，照搬日本泡沫经验和哈里森模型的人们，却忘了一个更为根本性的问题：哈里森模型和日本楼市泡沫是在城市化、工业化基本完成的前提下发生的。20世纪80年代的城镇化率，美国77%，日本78.3%，联邦德国84.7%，英国908%。中国2010年的名义城市化率是46%，其中，6亿被统计的城镇人口中，至少有2亿是没有享受市民权利、没有真正城市化的农民工。也就是说，今日中国真实的城市化率只有区区30%。如果说20世纪80年代的英美日德等国已经进入六七十岁的老年阶段，那么，今日中国还只是二三十岁的青年。此外，还要考虑到人口因素。20世纪90年代初，日本劳动人口占总人口的比例开始下降，而那个时期也标志着日本国内资产价格连续20年下降周期的开端。因为持续30年的计划生育，今日中国劳动力虽也呈现紧张之势并且难以逆转，但城市化的聚焦趋势仍在加强而非减弱。

全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席、上海春之声集团董事长朱大鸣先生的一个观点我比较赞同，他说：

在所有的资本市场制度设计中，争议最大的是金融杠杆，金融杠杆具有放大投资效果的功能，投资者有可能因使用金融杠杆而加快财富积累的速度；而如果总希望一夜暴富，一些不健康的投资心态就会随之产生，如急功近利、过分贪婪、固执己见等。在我国，房市金融杠杆危害最大之处在于，垄断集团和企业，利用上市圈钱的便利，利用信贷的方便，从而形成巨大金融资金的需求，推升土地价格和房价，从中赚取巨额的差价。于是，人们对于房市泡沫的痛恨，实质上是对于财富转移的痛恨。

中国房市还没有出现真正的泡沫，这种泡沫不能用传统的指标来衡量。之所以没有出现泡沫的一个重要标志，在于中国的商业地产还处于可控的状态。像日本泡沫最后的标志就是商业地产泡沫的堆砌，对于产业资本构成最后的冲击。因为商业地产不仅反映投机收益和风险，同时由于其本性与产业资本关联，是真正的经济晴雨表。如果商业地产泡沫出现了，意味着整个经济可能出现了过多的投机资本，从而吸纳过多的能量，引起经济的衰退。因为实业增长和财富增长，永远赶不上投资复利式的增加和货币投放量的增长，支撑不住就会引起市场的崩溃。

还好，我国房市还处于实体阶段，并没有真正发展成为“泡沫”财富，当前影响市场最大的变量，还是掌握着地根和银根的政府。

当前，最容易出问题的是紧缩的货币政策和扩张的信贷政策的冲突（央行公布的《2010年第四季度货币政策执行报告》中透露，2011年广义货币供应量M2初步预期增长16%左右），这里反映了信贷结构的畸形。如果2012年还在不停地挤压冲刷，不解决信贷结构问题，一味地紧缩政策和重拳打击市场，倒下来的不仅是整个房市，更可能是整个经济。

穷思维富思维：人们不断搬出日本楼市泡沫经验和哈里森模型，其实隐含着对房价泡沫破裂的殷切期待。人们之所以期待房市泡沫破裂，在于他们中的多数人没有考虑到世界普遍联系的固有规律，幻想房价下跌自己就有能力接盘。事实上，考虑到房地产市场在工业化、城市化过程中牵一发而动全身的作用，房价下跌，尤其是崩盘似地大幅度下跌，并不意味着人们的购买能力上升。一旦市场预期逆转，房价全方位下跌，则银行的土地、房屋等抵押品价值下降，金融风险和地方债务危机暴露，引起连锁反应，则不仅房地产市场本身迅速缩水，与此关联的各种产业、财富乃至就业机会都有可能灰飞烟灭。为什么日本房价泡沫之后是“失去的二十年”而不是“腾飞的二十年”，不是再明白不过的道理吗？

因此，富思维考虑的是如何保持房地产的平稳发展，如何让人们的收入追赶房价；穷思维考虑的是如何把房地产打趴下，好让世界都动，唯独自己可以岿然不动，顺利接盘。

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更多分析，请关注童大焕新书《穷思维 富思维》

经济时评系列图书：

《公平中国：开启未来十年新奇迹的钥匙》（著名学者王福重：未来十年中国唯一最重要的事情——公平）

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日本系列书系：

东方出版社“日本的反省”系列丛书：

《日本的反省:阻碍复兴的30个谎言》（日本是经济大国、文化大国、贸易大国……为何这些堂而皇之的论断能大行其道，到底是迷惑了谁？）

《日本的反省：悬崖边上的经济》（日本经济政策是否已经误入歧途？什么才是导致日本“失去二十年”的真正原因？）

《日本的反省：依赖美国的罪与罚》（当年的金融危机，美国一定还有“共犯”）