楼市调控加码它们却“因祸得福”

楼市调控加码它们却“因祸得福”

邓浩志接受《信息时报》采访

新国五条”规定，二套房贷将提高首付和贷款利率、进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域、二手房交易将征收差额20%个税。这一系列的政策让开发商和中介如临大敌。然而在楼市调控的同时，有些物业却因祸得福——调控挤出的购房需求或将流入其中。

　　流向

　　清远楼市

　　广州限购范围扩大带给清远机会

　　3月9日，全国人大代表、清远市市长江凌在北京参加全国两会期间接受媒体采访时表示：“现在是广清一体，我们希望未来能转成广清同城，两地融合是必然的趋势。日前，新浪乐居、华南城市研究院联合主办的第100期华南城市论坛将在狮子湖举行，不少与会嘉宾都认为，如今广州楼市调控下，清远房地产将迎来契机。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，现在的事实是，广州可开发的土地越来越少，人越来越多，广州市到2020年常住人口是1800万，现在是1500万，8年内增加300万人口。在地少人多，又要顾及GDP的情况下，一定会出现房地产供不应求。因此要向清远发展，拿地和拓展。

　　据悉，新国五条要将限购扩大到城市整个区域，广州有可能包括增城和从化，也就是说广州和佛山都实行了限购。黎文江认为，这样一来，清远的机会就来了，清远要做好这种准备，迎接广州人到清远投资，满足改善型的需求，满足第二居所的需求。此外，他还建议，清远可以在交通方面改善，减少交通的成本，效仿广佛的年票，降低交通成本。

　　“比如说现在从番禺到市区每天都要经过华南快速，原来是15元，现在是10元。如果在15元成本之内，从清远到广州是可以承受的。如果开通地铁的话更好。”

　　据悉，清远楼市被划分为6大板块，分别为广清板块、新城板块、江景板块、东城板块、旧城板块、清新板块。记者了解到，在清远市区和广州交界处，早在前几年已经开始开发，聚集了恒大、碧桂园、万科、美林、阳光100等知名房企。有的开发项目已经在这里开发了六七年之久，以广州市场为主，也让广州及珠三角人认识到该区域价值。

　　点评：合富置业首席市场分析师龙斌认为，目前，清远房地产市场还是一个起步的阶段。清远相对于广州就是价格的洼地，目前有很大的空间，也存在不连贯性。对房地产业来说，一方面是机遇，一方面是挑战。

　　流向

　　商用物业

　　限贷收紧刺激商业地产投资需求

　　“新国五条”的出台，对住宅市场或有一定影响，但对商业地产而言却是一针强心剂，不少业内专家指出，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动广州写字楼、商铺和商用公寓价格。

　　“我们最近在开会研究，要不要把今年的几大公寓产品趁现在这个时候推出市场，最终确定的方案是推出。”日前广州某大型地产集团广州区营销副总经理告诉记者，其所在公司今年在广州的番禺、天河、增城都会有公寓产品推出，可以说，今年公寓的供应量占据了其整年货量的半壁江山。该副总经理认为，针对二套房贷和首付的新政，对于商业项目尤其是公寓来说，是个难得的机会。因为二套房首付由六成提高到七成，会把不少改善型需求和投资客排挤在外。而公寓属于商业性质，首付才五成而已，会吸引上述这些买家关注。因此他们公司将趁机推出更多公寓产品。

　　此外，广州某开发商策划经理透露，其公司今年的产品虽然包括了一些大户型产品，但同时还有一些商铺和公寓，因此如果政策一铺开，可能会选择先推公寓。

　　广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥也透露，春节过后，该公司接触到的新商业地产项目数量明显增加，发展商们都看好商业地产市场，更多原来专注住宅的发展商正加快转型，全面布局商业项目发展。预计未来市场供应将会更热。

　　点评：陈厚桥指出，“新国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标，要对房价上涨过快的城市及时采取限购措施及建立稳定房价工作问责制等内容。坚持对住宅调控，对商业地产来说就是一个极大的利好，更多的投资继续转向商业地产。近年因住宅持续调控而大热的商业地产，未来还会更旺。

　　流向

　　证满5年二手物业

　　或免征20%差额个税 备受追捧

　　据悉，房产证满5年且是业主家庭唯一住房的房源或免征个税，业内人士认为，二手房交易征收20%差额个税的政策一旦落地，此类物业一定会是抢手货。

　　据中介透露，目前，房产证满5年二手物业房源出现趁势涨价的现象。据合富置业市场经理梁燕明介绍，目前广州市中心部分热门板块的该类型房源占板块整体放盘量的份额不到10%，房源数量远少于市场对其需求量。该类型房源大多是总价150万元以内的中低价位物业，以2房和小3房居多，业主在国五条出台后趁势将放盘价调高5万~10万元，价格涨幅大多不高于10%。

　　以一套买入时50万，卖出时150万元的二手物业为例，如果房产证未满5年，那该套物业需要多征收20万个税（（150-50）×20%=20万），而如果房产证是满5年的，即便物业总价提高几万，也会有不少买家接受。

　　点评：满堂红研究部高级经理周峰认为，如果证满5年可以免税，这类房子肯定会更受青睐。目前有个别想等细则出台后再卖房的业主，会把售价提得很高，就等细则落地。

　　流向

　　海外物业

　　价格便宜又不限购 受投资客青睐

　　据悉，由于国内楼市调控，近期国人赴海外置业成为新潮流，国际社会也越来越认可中国人在海外置业所起到的巨大作用，例如活跃当地市场、带动社会发展等。

　　据澳外国投资评估委员会2012年度的报告，去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。其中住宅投资价值197亿美元，排名前两位的投资来源国是美国和中国。澳大利亚某开发商全国销售主管詹姆斯西雅罗佩斯表示，该公司在悉尼的一些开发项目中，15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走，“他们既是投资人，也是子女在此留学的家庭。”

　　此外，央视3月16日晚间报道美国底特律楼市崩溃，一栋两三层的楼房仅需两三千美元，引发国内网友议论。不少网友艳羡房价低，调侃要组团去买房。

　　调查表明，近年来海外置业的目的不再局限于移民、孩子教育，纯投资的人群数量不断攀升。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛认为，纯投资的比例已经达到三分之一，市场范围也在不断扩大，从东南亚地区走向美国、英国伦敦等。而风景好、价格便宜也是海外楼市吸引中国买家的重要原因之一。比如，位于新西兰奥克兰的Addison联排别墅，最低200万元就能购入。而同等价格在广州CBD中心区域都很难买到一套洋房。

　　点评：方圆地产首席分析师邓浩志指出，作为不动产，海外房产既有使用功能，也有投资功能，国人本身就十分热衷，但由于国内有限购政策限制，所以部分资金只能转而投资国外。不过，海外投资最大的风险就是信息不对称，仅凭销售人员介绍、现场看房等肯定无法全面了解市场信息，用来自住关注居住环境可能已经足够，但若是投资，不深入了解行情恐难有收益保障，充分了解当地的政策法律和供求关系是关键。

　　专家观点

　　短炒投资客

　　今年不宜出手

　　近几年楼价越调越高，业界预计今年的楼市依然会在重度调控中度过。那么，投资客今年是否适合投资楼市呢？

　　日前，广州市社会科学院研究员谈锦钊在接受时报记者采访时表示，今年房地产仍然有投资空间，因为中国房地产市场仍然处于上升通道；另外，房地产利润大幅上升的阶段已经基本结束，政策仍然要继续打压通胀，包括房地产业价格上涨的势头，这也从另外一个方面为房地产投资起了保障作用。满堂红研究部高级经理周峰认为，短炒客户不适宜在今年进入房地产市场操作，因为限购和限贷令很多房产无法在之后的大半年顺利找到承接客户，从而导致短炒客变长线客。

　　业内人士表示，如今并非所有的物业都适合投资，在楼市调控的今天，更应该擦亮眼睛选择适合投资的物业。谈锦钊表示，其中之一是市区中心区内豪华物业，量小，追求的人增多。但目前价格还未到顶点的。二是郊区重点发展的区域，地铁将要通行的区域，目前价格仍然处于较低位，前景看好。他还提醒，公寓会有较灵活的发展余地，可作商用，也可居住，但成本较高，会造成不同地区的不同程度的积压，而且成本重、贷款利息较高，需要注意成本与收益的平衡。而周峰认为，如果一定要在今年进入房地产市场投资，老城区的写字楼物业可以纳入考察范围，这些办公物业的价格相对于天河商务区的甲级写字楼要稍低一些，但出租率相对较高，对某些资金不算特别庞大，但又想在房地产市场内捞一笔的客户来说，比那些被分割成很小面积的铺位要有吸引力。