牛刀从2013年开始中国房地产创富潮结束

      牛刀：从2013年开始中国房地产创富潮结束

       ——在重庆邮电大学移通学院演讲之一

尽管中国的改革开放从1980年就开始，但是，中国的第一轮财富的大爆发是与美元指数上线时一同起步的，这不仅仅只是一个历史的巧合，更不完全是一个偶然，而在内涵上是一种历史的必然。起码我是这样认为的。实际上美元指数建立时间比较早，但是，因为科技水平的问题，一直没有上线。当时的华尔街，有很多黄马甲承担的是为投资人进行交易的职责，因为当时还没有网络，交易所的交易由交易员来完成。电子技术的发展，使华尔街出现电子显示屏，才促使了美元指数在1985年上线，按照美国的财年来算，应该是1986年2月4日。这一历史性的时刻，决定了人类经济生活发生巨变。这是经济上的一个小拐点，不是大的变局。

这个时候，中国最热闹的是每年两次的广交会，人山人海，非常繁华，世所罕见。广交会在中国从1957年就开始举办，被称为中国商品交易会，后因为老毛反对封资修被绞杀。我国设立深圳特区后，随着对外交易的进一步活跃，广交会开始重新开锣。邓小平对中国有贡献吗？有，这个就是，不仅活跃了经济，而且，由此产生了中国的第一批富豪阶层。那时，只要在广交会拿到那怕是一个小订单都能发大财。珠三角从此成为新中国第一批富人的诞生地，也成为全国很多内地省份向往的地方，从此，开始了中国历史上第三次人口大迁徙，湖南、湖北、江西、安徽、四川、山东等省开始了蔚为壮观的前往南方的打工潮，催生了一轮经济的繁荣。可以说，那个时候，珠三角遍地黄金，很多移民找到一把金钥匙，落地生根，成为一代新贵，到处是创富的传奇。这个机会可以说是千载难逢。

但是，花开总有花落时。经济的发展必然带来思想的活跃，因为世界的窗口一但打开，新的思想新的思维新的方法顿时涌进中国，用当时官方的话来说那就是，打开窗户把蚊子苍蝇都放进来了，那时，谁也不知道，官方的“蚊子苍蝇”究为何物，因为镀金时代大家都在赚钱，没有人会考虑很多。但是，不幸的是，因为经济的发展当时中国发生了通胀，这一次是中国改革开放发生的第二次通胀，第一次通胀是在80年代初期发生的，因为当时中国商品短缺，一遇到进口商品大家都去哄抢，当时，汇率是管制的，没有人有外汇，只有外汇兑换券，在黑市上都卖很高价钱，引发了商品价格的普遍上涨；这一次是通胀受害最大的是大学生，他们感受最深的就是学校食堂饭菜都涨价了，而很多人是穷人家的孩子，读书本来就没有钱，生活发生困难，怨气顿生。那时，腐败现象有一点滋生，不是很严重，两极分化更没有现在这么严重，物价根本没有出现过上涨，再说，前几年，朱德元帅的孙子都因为犯事被枪毙了，当时，朱德元帅已故，康克清大姐忍痛割爱大义灭亲，新闻出现在《人民日报》上。朱国华,1983年枪决，时住天津市和平区睦南道100号，其在此奸污女性三十人，时人目之为淫窟，临刑前昂首挺胸，按其首而复抬之，观者有言曰：“此真乃将门之后”。所以，那时，没有多少高官之后敢胡作非为。但是，当时的大学中风传一位高官子女开办皮包公司为自己谋利，立马要求反腐败，把事情越闹越大。恰恰在这时，柏林墙倒塌，东欧社会主义开始瓦解，给国内造成恐慌。在这里，我觉得有必要交代一下背景，当时的德国被称为东德西德，东西柏林只隔一堵墙，史称为柏林墙，是二战后留下来的产物。东柏林的统治者为了掩盖经济上的落后，对东德人民实行愚民政策，不断讲东德的经济增长超过西德，人民生活水平比西德高，并且，编造假数据欺骗公众，最著名的假数据就是劳动率水平在追赶西德，开始是东德只有西德的50%，逐年突破60%70%80%，在柏林墙倒塌前，东德统治者宣布劳动率水平是西德的80%，柏林墙一倒，真相大白，东德劳动率水平从来就没有西德的30%。所谓社会主义独裁国家，一贯是作假的。这和现在中国一样，将GDP拉的高高，将CPI降得低低，手法都是一样，作假。

中国在经历了一场旷古未有的大灾难后，开始了经济上的治理整顿，第一轮财富高潮逐步退潮，不过一直持续到2008年，才消灭了一批当时的小老板们，一场由美国次贷危机下来，很多人血本赔光。这是后话。再讲第一波财富浪潮退潮后，中国出了一位朱镕基，逐步建立起来了中国的资本市场，也就是在深沪两地设立证券交易所，开始募集股东，筹备上市。这样，才迎来第二轮财富高潮。不过，当时很多人自己错失了这个机会。当时在深圳流传这样一个股市，一个公司老板找到他的老乡，拿出一张叫做股票的花花绿绿的纸，上面盖着深圳证券交易所的公章，要求他出十万元钱入股，不断的告诉他这是原始股，这件事情的好处，以后可以凭这张纸享受公司分红，可以分到多少多少，这个老乡问老板：“你如果跑路了，我找谁去？我还不知道你这个人吗，四处欠债”。老板回答说：“这里盖了公章，他们就在蔡屋围，是国家的，他们跑不了”。这样好说歹说，这个老乡终于跑到银行取出10万现钞，买下这张纸，心里老大不痛快。随后，两人一起喝酒，喝到深更半夜，分手后，老乡来到香蜜湖边，心里始终不痛快，老子十万块换你这张鬼纸，这下亏大了，就当被他骗了一回。想着想着，加上酒也喝多了，把这张鬼纸揉成一团，扔进了香蜜湖。心里愤愤的说：鬼才相信这个好事。

半年后，深圳股市开锣。这个股票暴涨，其实，就是一只养鸡股，只因为这个企业养的鸡销往香港，受到香港投资人的热捧，股价涨到68元人民币。这个老板突然想起这个老乡，满世界找，终于在一家香蜜湖傍边的餐馆找到这个老乡，让他将股票拿去兑现。这个老乡听完后一直在傻眼，很久很久才呆呆的说了一句话：一栋银湖别墅不见了。从此发傻，一直到现在。当时只要买到原始股，所有人都发大财，一辈子不用操心吃喝。而现在的中国股市，大家已经看见，已经成为权贵们的财富绞肉机，弄的所有散户大多数亏钱。这是中国资本市场的必然结果，本质原因就不用我多说啦。

再来看看被我们称为第三次财富潮，也就是地产狂潮。我可以这么说，除了2007年以前的买家外，大家全体都是输家。什么原因，大家都知道，你买的房子即使名义价格上涨，也远远赶不上货币贬值的速度，不懂此理者当然大有人在，不过都属于欺骗买房人而已。有个网友算了一笔账，怎么算怎么是亏。

假设已有一套房，现在再以1万元/平米，投资一套总价100万元的新房，假设3年后房价涨到120万元再出售，扣除资金成本、利息、税费，自己还能剩多少纯利润？

首先，买房人需要支付6成首付，即60万元。另外40万元，申请商业贷款，贷30年，贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等额本息法，每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本，约为7万元。

由于是第二套房，需要缴纳房屋总价3%的契税，即3万元。带电梯的房子，维修基金为120 x100=1.2万元。

根据以上数据，这套房3年后出售时，将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。

假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售，买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税，个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房，买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元，还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元，买家一共要支付4.68万元)。综上所述，这套房的总投资成本及交易成本，累计为11.2万+12.16万=23.36万元。

而这套房的账面升值为：120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。

算下来，100万元买下这套房，3年后以120万元出售，不仅不赚钱还亏了3.36万元。

如果这60万元不作为首付投入房地产投资，而拿来存银行，收益有多少？部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍，即4.675% ， 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3，约等于8.4万元。

那么，是谁在赚钱呢？一是政府和银行，在房产上不仅赚取土地出让金还有大量的税费，可以说占到房价的60%左右；二是开发商，大家也看到，中国能够上富豪榜的绝大多数是开发商，就知道他们享受垄断的暴利，具体我就不说了；三是地方官员加大了灰色收入，比例大约占房价的10%至25%，看区域和楼盘情况而定。炒房客有赚钱的，但是，大量的人已经跑不出来了，根本也无法盈利。

所以，这一轮所谓的财富潮实际上是官商勾结掠夺全民财富的结果，根本称不上财富潮，反而将有些家庭财富搜刮一空，甚至他们的房贷必须要付出十几年甚至几十年的努力。最后是越来越多的需要住房的人更加买不起房子。这是本质，也是最后的结果。

至于国五条的推出，时机的选择是多么精妙，正是在美元上涨的同一天。为这个问题，我考虑了很久，联想起北京上海一系列的炒作，其实都是为了国五条做出铺垫。这次炒作北京房价上涨最早的人是贾康，身份是财政部税务研究所所长。这就很奇怪了，我和贾康尽管不是很熟，但是，都是中国人，也都是在中国许多城市天天飞来飞去的人，少不了大家常见面，也一同在中央电视台做过节目，印象中他并不是一个炒房客，也与他的身份不相符。那么，他出面炒作房价上涨是不是有别的什么目的？而且，他当时的炒作新闻在网上铺天盖地，一套房子一夜之间涨价70万传遍全国。

现在想起来，国务院要推出房地产新政，而且涉及的是税收，一定要找到充分的理由，这个理由就是压不住房价上涨，没有办法而为之。所以，舆论上一定要配合，而说不准贾康本身就是这次房地产税收政策的制定层面人物之一，也就是说他早就知道要推出这个政策，只是苦于找不到时机，但是，无论如何要赶在两会开始之前，这样贾康自然就是最合适的人选，由他出面炒作北京房价暴涨可信度一定很高，再配合房叔房姐的炒作可以形成一定的热度，再顺势推出国五条，以及后续一系列政策，开发商和中介公司、炒房客都无话可说，一下把他们的嘴都封上了，让开发商、中介公司和炒房客都哑口无言。真是一着妙棋。

事实上，当时，北京投机炒房也很严重。我的一个朋友是中南海卫士，在北京服役8年，也是北京户口，居然有一群炒房客找到他，用他的身份去炒楼，给他不菲的费用，这种行为俗称买“房票”。当他征求我的意见是，我让他一口回绝，不收炒房客的钱。这位卫士立马回绝了。这件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒楼。还有一个天津的朋友告诉我，天津的炒房客七八个人正在互相凑钱去北京炒楼。还有一个浙江的出口企业老板，刚刚拿到一笔出口退税的资金，往年都要用这笔资金进原材料以便保证生产，但是，现在生意不好，一大笔钱放在这儿很难办，也准备去北京炒楼。就我一个人都知道周边的这些事，可想而知，有多少人准备去北京炒楼。现在，彻底断绝了他们念想。投机炒楼的风险无疑正在加剧。

那么，展望未来，中国人的财富潮泛起在何处？要正确认识中国房价泡沫才能寻找到方向。因此，我们必须首先回答一个问题，那就是大家普遍关心的中国超发的货币去了哪里？就如同中国的产能早已过剩一样，中国的货币不仅效率低下，而且，出现大量过剩。房地产泡沫有多大，货币泡沫也有多大，不仅如此，货币在政府债务和黄金等贵金属上，也已经流逝巨大。所以，人民币在流通领域不是太多。这并是说，黄金和不动产具备吸收货币的功能，而是创造出来的货币没有效率。截至2012年年末，中国的M2/GDP达到1.88创下新高。而同期美国的M2余额为10.04万亿美元，截至2012年3季度，GDP为15.81万亿 美元。这是什么概念？等于是中国一块钱的货币供应，只撬动了五毛钱的GDP；而美国，一美元拉动最少1.5美元的GDP。 这就是效率的问题。中国货币再多也没有用，因为都变成了死钱。从另一个数据也可以看出，中国劳动率的水平与美国相比，只等于十八分之一，也就是美国一个人创造的劳动价值相等于中国18个人创造的劳动价值，人口多又有什么用？

货币多了，在汇率自由浮动的环境下，对美元产生的一定是天量的贬值。那么，也就是说在未来的某一天人民币自由兑换后，一切就会体现出来。换一句话来说，如果现在储备美元，将来的收益就非常大，而且，远比黄金更加便捷，不存在无法兑换的问题，因为美元才是全球永恒的硬通货，起码在20年之内不会改变，并不是其他国家不想改变，而是无法撼动美元的储备货币地位。所以，将人民币兑换成美元将成为长期投资的选择，现在的6.2元也可能就是深圳当年的原始股，突然会翻几倍甚至几十倍。前苏联在解体前，一美元兑换2卢布直接跌倒20卢布，等于贬值了10倍。这个很能说明问题。中国的危机一旦爆发，最后的结果就是兑美元的贬值，而且，一定是天量的。

历史的看，1980年兴起的出口企业的创富潮在2008年就给灭掉了，很多人破产跑路才捡到一条命；1990年兴起的股市创富潮在2011年给灭了，至今还有股民在6124点站岗；2013年开始，从2000年开始的房地产创富潮就要结束了，无数的家庭和私人投资者十几二十年的财富也会给灭掉，来不及跑的已经完全跑不掉了。

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