新型城镇化亟待解决系统和模式问题

中共中央总书记习近平指出：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

即将接任总理的李克强也指出，中国发展不平衡的矛盾突出，最大差距是城乡差距和区域差距，缩小这两大差距是实现现代化的必然要求和战略选择，也会激发巨大的发展潜力，这是一个较为长期的过程。

李克强认为，积极稳妥推进新型城镇化，就是直面两大差距，是复杂的系统工程，也是解决的基本途径，核心是人的城镇化，关键在提高城镇化质量，并破解城市二元结构，推动现代农业发展，走出生态、节能、集约的城镇化路子。

    中房协朱中一会长在回顾前十年的城镇化发展指出存在三个问题：第一个问题是土地的城镇化明显快于农民的城镇化；第二是一些地方城镇化推进当中，比较注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、对相关产业发展不够；第三是城镇化发展过程中确实忽视城市的特色。不仅会遇到资源、能源、环境、城市问题，同时还遇到了新进城包括农民工的就业问题、生活成本问题。

对未来的新型城镇化，他提出四个观念：第一个观点，促进工业化、信息化、城镇化、农业化现代发展，既是我们国家未来经济发展格局当中提出来的发展道路，也是我们坚持城镇化健康发展的一个理念；第二个观点，坚持以人为本的理念，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务；第三个观点，坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、低碳、新型的房地产发展道路；第四个观点，积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的发展。

但到底应该怎么做？其实，目前还没有一个系统全面的模式和方案。我最近看到一个资料,是由国石资本、凌峻地产和天正投资三个机构联手，提出一个中国城镇化全系统发展模式。他们认为，随着城镇化进程的不断加快，城镇与城镇之间的竞争层面也在不断升级，城镇发展过程中所面临的各类问题也随之增加，中国城镇化九大症结总体上可归纳为“管理、融资、招商”等三方面问题，而这三大问题正日益成为城镇发展所面临的最大障碍。

为此，他们根据多年的经验，与金融、地产等服务机构和企业一道，携手打造“中国城镇化全系统运营模式”，探索和尝试在实践中全面破解中国城镇化面临的这三大核心问题。

一是为地方政府搭建融资平台。利用社会的融资平台来构建和实现新型城镇化，减轻政府融资平台的负担和压力。这是一个全新的理念、思路和模式，对于解决新型城镇化的投融资问题或许可以起到突破性的作用。但存在融资难和成本高的问题，需要在运作中研究解决。

二是核心产业导入。新城镇如果没有产业配套发展，会造成住宅开发过度、无人居住等问题和现象，因此如何实现集约化、产业化和市场化的全系统协调发展，更大程度地形成“产、融”一体化可持续性发展，是城镇化进程中的关键部分。但选择适当的产业导入并非易事，既要因地制宜，又要敢于突破和创新。

三是市场化管理。新型城镇化不仅需要行政化的管理，市场化的管理更为重要。可以借助多年市场化运作所累积的丰富的实践经验，协助政府搭建“融资”和“管理”两大专业平台，同时确保产业导入后能软着陆并可持续发展。但采用市场化运营和管理的模式来发展新型城镇化这一系统工程还有待于进一步探索。

我觉得这几个机构联手提出的新型城镇化全系统发展模式，虽然目前还只是一个初略的框架和模型，但对于进一步研究和探讨新型城镇化发展的系统化模式是有一定帮助和借鉴意义和作用的。因此，我已将他们现阶段的研究成果向中房协和省房协做了汇报，希望能得到行业的重视和支持，并在此基础上进一步深化探讨和研究完善。

（本文为中大房地产总裁办联谊会撰稿，经朱中一会长审阅修改）

                                      2013年3月23日