房地产企业转型不要误入绝路

房地产企业转型不要误入绝路

商务部中国企业走出去研究中心顾问  经济学家  吴东华

写于2013年3月19日星期二  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com

今年来有房地产行业企业转型，比如上海新梅、中茵股份等等，但是，笔者建议不要误入绝路。

房地产企业转型如何定义为误入绝路呢？

笔者认为，房地产企业的长处在于盖房，现在面临购物中心太多、楼市受到控制、二三线城市房价衰退、货币政策从紧、股市上升后债市融资成本高还困难，等等，现在再盖楼面临着极高的风险。新任中央领导上任会释放三把火的，其中一把火就是控制全国大城市房价上涨，经历过过去几轮房价屡控屡涨，而且害了中国经济调控收入分配的成果付之东流，这一次，新任中央领导会吸取经验教训的，不会让房地产再恣意上涨的。所以，及早转型成为房地产行业企业的共识。再说，中国购物中心饱和了，很多城市房子不是紧张，而是空房很多，老年化来临，一旦大量老年人死去，那么必然面临大量的空置房。

很明显，退出会减少盖房的规模，进入别的行业才是正确方向。但是别的行业并非房地产企业的特长，进入后因为经验不丰富、人才缺乏、研究跟不上，还因同行竞争压力较大，如果赚不到钱，有可能面临房地产转型企业资产被四分五裂的命运，顾头顾不了尾。我们可以举一个例子，上世纪八十年代，安徽荣事达洗衣机董事长陈容诊（音）发展到全国行业的半壁江山后，兜中有钱想钱生钱，结果看中同城的美菱冰箱业务，与美国美泰克合资发展高端冰箱，由于资金一分为二，所投高端冰箱亏损，而洗衣机全国已经上升到高端，但是荣事达没有资金了，不能投入研发，结果败下阵来，这就是误入绝路的例子。同样，后来的美菱冰箱老总张巨声（音）也是走多元化道路，也是败下阵来。

为什么多元化发展都败下阵来呢？

笔者认为，因为这些行业的投资于本行业无关，而且分散资金，把一个企业的资金一分为二了，一旦遇到困难时变成顾头顾不了尾，这类似过去中国两军交战时自己军队被对方切断一样。势力必将对折，而且头尾不能相顾，加上人心惶惶，终于被一分为二的军队方寸大乱，彻底失败。所以，多元化就是房地产企业转型误入绝路的方向。

那么，房地产行业如何转对型呢？

笔者认为，城市的雾霾已经告诉都市旅游地产已经面临风险，而习近平主席的反腐和节俭已经告诉我们酒店、宾馆业务已经陷入低谷，现在人们喜欢青山绿水的风景点旅游，喜欢吃些历史美食、名人美食、宫廷美食，喜欢在拍照之余看看具有历史特色、地方特色的娱乐节目，比如民歌、舞蹈、工艺品、绘画、书法、宫廷服装等等，这些并不是全国各地通常看得到的，稀少的才是新鲜刺激的，旅客可以买、可以看、可以听、可以收藏、可以玩、可以参与、可以投资等等。所以，这些才是房地产企业转型的方向。

笔者前一段时间为国内企业界挖到一个上等的好项目，即海湾智库集团打造的庐山文化古镇。该项目地产庐山脚下，又靠近九江市机场，附近还有南昌机场。符合青山绿水的景点，李克强的长江中游城市群发展观会给这个风景点带来无穷的后劲，以后是内需拉动经济，又是通过启动中部来树立新一代领导人的政绩，笔者认为，新一届领导人毕竟给予长江中游城市群注入巨大的财政投入，必定给中部城市一些政策上的大红包。长江中游城市群就是李克强想通过这个政策缩小中国贫富差距的重要举措。四省沿长江边上发展，河流交通运货十分便捷，南海当时发展也是因为外贸运输便捷而提早富裕，将来是内需拉动，如何谋定中部的中长期获利项目就显得弥足珍贵了，所以，庐山文化古镇就是这样一个弥足珍贵的投资项目，不仅在土地上可以翻一倍，而且在住宅楼上可以轻松获利，在酒店、宾馆、创意产业园上也是中长期的理想场所，比较是远离雾霾，靠近青山绿水的酒店、宾馆生意自然就好，今年春节期间，庐山旅客同比增长超过50%以上，已经告诉我们城市雾霾肥了青山绿水风景点，都市旅游景点呈衰退之势，所以，过去狂投大城市酒店、宾馆、旅游点的，现在面临衰退，比如春节期间，北京酒店宾馆业绩同比下降35%，上海下降20%以上。

以上数据告诉我们，城市雾霾已经让中国旅游业、酒店业、宾馆业发生了洗牌，所以，笔者认为房地产企业不易转型不相干的行业，继续进入房地产行业才是顺着自己的优势跑，否则，成为第二个荣事达洗衣机陈荣诊（音）、第二个美菱冰箱张巨声（音）。青山绿水附近的文化旅游项目是房地产企业转型的上选方向，但是诸位房地产老总还要对青山绿水附近的文化旅游项目进行深度开发才行，一定要把文化旅游项目做深做透，达到敲骨吸髓，不能浪费骨头中的骨髓的营养价值，可以与地方政府联手来做深做透。

以上就是笔者送给房地产企业转型的上乘方向，希望房地产企业转型不要误入绝路。现在的中茵股份从房地产进入西藏泰达医药批发和零售，进入蓬莱市玉斌矿山机械配件有限公司，这是黄金采选行业。笔者认为这是多元化发展，不是沿着自己的优势跑，将来必将凶多吉少。