从鄂尔多斯看房地产泡沫如何让中国错失发展机遇

从鄂尔多斯看房地产泡沫如何让中国错失发展机遇

刘忠良

新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》

 

 

据统计局3月18号最新公布数据，70个大中城市中，2013年2月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有1个，持平的城市有3个，环比上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。

中国房价随2003年新一轮发展高潮和货币投放高潮中，房价持续上涨，一直到2008年金融危机。在金融危机影响下，房价下跌。但随之货币政策大放水，房价以更猛烈的方式上涨。随之房价调控和货币政策收紧，2011年底和2012年初房价形成下跌趋势。但随着而来的又是货币放松，房价从2012年下半年到今年初又持续上涨。

在这十余年房价上涨中，房地产泡沫一边创造了大量GDP和财政收入，另一方面又压缩民生和制造业、服务业发展。世界上没有一个国家可以依靠房地产成为发达国家，一个沦落为炒房子的经济终究要遭到经济规律的惩罚。

我们的政府控制着房子供给的源泉——土地，控制着房价上涨的动力——货币，控制着调整房地产市场的手段——廉租房——当然，中国政府在廉租房上是严重失职的。从这三个角度看，中国房价不是市场经济，而是权力控制的，是在目前政治制度下由利益格局所决定的畸形产业。中国房价要降还是要跌，只是中央与各房地产利益集团之间的博弈和中央的认识与魄力，其他都是假的。

鄂尔多斯拥有中国最丰富的自然资源，也是中国最富裕的城市。但是，鄂尔多斯面对那么多财富，并没有充分转化为经济社会发展和鄂尔多斯持久的繁荣兴盛，而是在很大程度上变成了房地产泡沫，房地产泡沫抽走了鄂尔多斯的发展机遇，留下的是空楼和民间借贷破裂。

 

◎ 疯狂的鄂尔多斯财富

 

进入新世纪，中国迎来重工业化和城市化发展的高潮，资源需求大增，资源丰富的内蒙古经济增长速度连续多年排名全国第一。位于内蒙古南部、地下无限矿藏的鄂尔多斯，在中国一跃而起，GDP增长速度从2003年至2010年连续8年超过20%。2009年，其人均GDP超过香港，排名中国第一。然而，到了2011年，房地产开始崩溃，接着民间金融崩溃。

鄂尔多斯资源丰富，拥有“扬眉吐气”（羊绒、煤炭、稀土、天然气）四大重要资源。鄂尔多斯羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一。已探明天然气储量约1880亿立方米，占全国三分之一，产量占全国六分之一。已探明稀土高岭土储量占全国二分之一。已探明煤炭储量1496亿多吨，约占全国总储量的六分之一，中国煤炭产量最大的城市，全市87000多平方公里土地上，70%的地表下埋藏着煤。鄂尔多斯还有品种齐全、蕴藏丰富的化工资源，主要包括天然碱、芒硝、食盐、硫磺、泥炭等，还有伴生物钾盐、镁盐、磷矿等。

通过资源开发尤其是煤炭资源的开发，在近年来资源价格上涨的背景下，鄂尔多斯的钱迅速膨胀起来。再通过土地占用和拆迁补偿的方式，资源的钱流入当地居民，鄂尔多斯人迅速富裕起来。但这些钱，缺乏投资渠道。在中国房价快速上涨、当地政府大力支持房地产发展、中国资源需求快速增长和银行信贷有数量控制的背景下，这些钱通过民间借贷流向了房地产和煤炭开发，上涨的房价和新开采的煤炭又创造了钱，煤炭、房地产和民间资本进入了螺旋式上涨之中，GDP快速增长，鄂尔多斯的钱飞速膨胀。据估算鄂尔多斯拥有6000多位亿万富翁、将近10万位千万富翁。

 

◎ 房地产泡沫的形成

 

2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。2004年政府开始在荒漠中兴建新区，总投资50多亿元。2005年后，城市化建设成为鄂尔多斯市政府的主要工作之一，“拆旧楼、盖新楼”的景象遍布鄂尔多斯全境。仅2011年一年，鄂尔多斯城区就计划拆迁300万平方米，几乎是过去五年的一半。而通过拆迁补偿，煤炭和房地产资金流入民间，许多鄂尔多斯人一夜暴富起来。富裕起来的鄂尔多斯人，又通过民间信贷的方式让资金重新流回煤炭和房地产，尤其是后者。

伴随着煤炭资本的涌入及政府希望通过发展房地产改变经济结构单一和促进经济增长的愿望，鄂尔多斯房价跟随全国房价泡沫趋势大涨起来。2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，康巴什新区房价已经达到6000元，东胜区则直逼七八千元高位。

天津高和股权投资基金有限公司的调研显示，2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。

例如，位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，伊泰华府世家、星河湾等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。

 

◎ 民间借贷与房地产的疯狂

 

房地产的高涨和资源的开发带来投资需要的高涨，但中国银行业有信贷数量限制，导致当地资金饥渴，这时民间资本通过高利贷的形式流向疯狂的房地产。高和报告显示，鄂尔多斯银行系统至2011年2月底，房地产开发贷款余额仅59.7亿元。而鄂尔多斯房地产业此时的投资规模是360.7亿元，来自银行的支持不满17亿元。

 与此同时，民间有强烈的资金供给欲望。鄂尔多斯本地人因煤炭和拆迁富裕起来后，手里掌握大量的资金。据高和报告透露，来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。

 这笔巨资掌握在投资知识和经验匮乏的当地老百姓手里。“这里的人股市看不懂，投资又不愿意出鄂尔多斯，手里拿着那么多钱光放在银行里吃利息还觉得可惜。怎么办？”鄂尔多斯市人大常委会委员、律师协会会长田生良自问自答，“放贷，主要是把钱借给煤矿和房地产。在房地产最狂热的时候，甚至是求着房地产商借他们的钱。”

 当地的共识是，2010年之前，如果鄂尔多斯的开发商新开一个楼盘，通常50%的资金来自民间借贷。2010年后，由于信贷紧缩和调控，新开楼盘更是70%的资金都来自民间借贷。

由于没有房地产之外好的投资渠道，鄂尔多斯人不仅把钱借给房地产开发商，而且热衷买房。从2006到2010，在房价上涨的这几年，鄂尔多斯人疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套。

“康巴什新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房，而非自住。”一位当地房地产业界人士说。“暴富之后，大家疯了一样的去买房子。那个时候，凌晨一两点大家就去排队等着拿号买楼，如果有人插队，会招来拳脚相加。” “最疯狂的印象是，700套房子一开盘就被100个人瓜分了。如果觉得订了房不想要，就连转卖名额都能挣不少钱。”

2010年上半年之前，鄂尔多斯楼市不存在营销概念，盖房不用设售楼处，人们看看模型沙盘就把房子买了。在最疯狂的时期，开发商只要拿下土地、做完规划，就敢卖房，而且期房就能全部卖光。

买房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民间资本的放款人，拿着赚到手的利息去买房。这些买房者即使有钱付全款，也还是只交30%首付款，70%向银行贷款，自己的现金留着放高利贷。

2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平米，这意味着每天都有近6万平米住房推向市场，而鄂尔多斯市区人口仅有40多万，下辖各旗县全部人口，也只有160多万。

2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平米，很多高端住宅项目，刚一推向市场，便迅速售罄。许多项目售价成功1.3万，个别项目甚至超过两万元/平米。尽管，在这1000万平米之中，二手房成交面积仅有17万平米，因为，既没有人愿意把新购买的房屋转让出去，也没有人愿意买旧房子。

甚至，没有什么人愿意把空置的房屋出租，因为，与一年几万块钱的租金回报相比，鄂尔多斯人更看重资产增值，出租既有可能令房屋品质降低，又需要花费精力打理。这造成来鄂尔多斯打工的外地人几乎很难租到装修完善、家电齐全的房子，而且往往租金不匪。

 

◎ 限购导火索

 

2010年后，新开楼盘的资金比例变成了30用自有资金，70从民间借贷。而此时开发楼盘时拿地、拆迁、佣工等成本已比过去要高出很多。以一套东胜区的平房为例，过去的拆迁费是100万，此时已经涨到了400万。这意味着自有资金、民间借贷量都要提升。

这时候，危机开始了，由于限购，开发商收入锐减。全国性楼市调控开始后，银行收紧个人房贷，按照政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。而本地买房者按照限购规定已经严重超标，平均每人已达2.7套房，限购掐到了鄂尔多斯房地产的命门。再加上明显走弱的楼市让买房热情骤减，2011年2月开始，鄂尔多斯很多楼盘销售遇冷，有的楼盘售房率甚至为零，鄂尔多斯房地产危机拉开帷幕。

据一位房地产人士介绍，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资，大量贷款就是这样流进楼市的，现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。

但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区，按照目前房地产开发的速度，再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

更让房地产业感到担忧的是：“房价、房租越来越高，推高了居住的整个生活成本，很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多需求？”

根据规划，由东胜、康巴什、阿镇供图组成的鄂尔多斯市，到2020年人口规模将达到120万人，形成与包头、呼市共筑三足鼎立的格局。但截至2012年，30余平方公里的康巴什，居住人口不过6万人。

不仅鄂尔多斯本地资金大量流入房地产，而且吸引了全国投机资金流入，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动就马上撤资，但后面跟着的本地人，就很难及时抽身了。

 

◎ 民间金融破裂

 

煤炭和房地产是支撑鄂尔多斯近年来经济增长、财富暴涨和民间信贷的两大支柱，尤其是房地产更是鄂尔多斯民间金融的命脉，因为有大量民间资金以高利息进入房地产。随着2011年限购之下的鄂尔多斯房地产遇冷，民间金融——由于利息较高，也可以说是民间高利贷，破裂就是必然。

据高和股权投资基金管理有限公司在2011年10月发布的《民间借贷危机调研报告》中披露：9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上的房地产开发企业法定代表人限制出境，并实施监控。

 然而，危机还是被引爆。导火索就是“苏叶女案”——这是鄂尔多斯史上最大的非法吸收公众存款案，即使是不完全统计，涉案金额也已超过10亿元。

苏叶女案的受害人之一张英是通过好朋友认识的苏。2011年元月第一次见面时，苏叶女的父亲苏自来带着她去了正在建设的维廉大厦。 “他说这是苏叶女的酒店，投资3.6亿，借我们的钱盖完封顶后，就可以向银行抵押贷款。给我们的利息是每月4分。”她说。也即是月利息4%，换成年利息就是48%！而鄂尔多斯民间借贷一般2分、3分，即年利息高达24%到36%！只有房地产不停的疯狂才能维持这样的高收益率！

 2011年9月20日，被债主追得无路可逃的苏叶女自首。头一天，在本该还息的最后时刻她仍拿不出钱，于是那些借款在500万以上的大客户们当场抢了苏的车。第二天，借款在500万元以下的小户们失去了耐心，大批向公安机关报案。

 苏叶女自首后第三天，中富房地产公司法定代表人（占股30）、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息，而占股70的董事长郝小军不在国内。

 两案连发，让90家庭都在放贷的鄂尔多斯风声鹤唳。这之后，东胜区公安分局打击非法集资办公室忙碌了起来。一旦民间金融开始破裂，多米诺骨牌效用就会出来，“张静案”、“邢凯案”等越来越多的民间集资案子涌向鄂尔多斯市公安局东胜区分局。

 

◎ 房地产崩盘

 

民间资金一边支持房地产商盖起房子，另一方面又买走房子支持房地产继续盖房子，而房价上涨又支持民间资金继续这样做，这就是民间资金与房地产泡沫的循环。房地产泡沫破裂，民间金融链条也必然破裂，一个民间金融链条的破裂又引发更多资金链条的破裂。而民间金融链条的破裂，又加剧房地产泡沫破裂，房地产泡沫破裂再次加剧民间金融破裂，这个恶性循环就开始了。

资金力量薄弱的一些本地开发商，则遭遇了来自银行和民间借贷的更大的双重还款压力。一位鄂尔多斯本地房地产商在2010年后仍旧恋战房地产，把所有资金都投入其中，结果房子盖到一半，只能咬着牙继续去民间借贷，但房子卖不出去，他就没钱还利息和本金，连办公室都不敢去。

 到2011年至六七月份，鄂尔多斯开发商借贷信用几乎全部透支，民间借贷彻底紧绷。当地一家房地产公司老总在5月之前还能仅凭一个电话就借到1个亿，但自此之后就再难有米下炊。一位放了1个亿的放贷人曾在7月受命理大师的点拨想要把钱收回来，但直到10月底，他只拿回了四成，还有6000万不知何时能够要回。

开发商没钱还庄家，庄家没钱还放款人，进而演变成一桩桩诉讼案。一只原本要扼住房地产的手，同时勒住了鄂尔多斯民间资本的脖子。而民间金融的崩溃，进一步加剧房地产的崩盘。

2011年11月末，《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从2010年的均价10000元暴跌至当时的3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而2011年11月市价仅3750元。

同时，另一个影响民间资本的大事也正在鄂尔多斯发生着。2011年4月，鄂尔多斯市政府继2005年之后，提出第二次煤炭整合，计划在2012年6月之前，将全市276座煤矿整合成40家大型煤炭企业，打造地方明星企业。

鄂尔多斯大部分的房地产项目背后都有煤矿作支撑，才得以获得现金流或者获得小贷公司、民间资本的钱。一旦失去了煤矿这个“黑金奶牛”，资金链条会绷得更紧甚至断裂。

进入2012年，支持鄂尔多斯繁荣的“黑金”——煤炭也面临问题了。数据显示，从2012年5月开始，蒙煤产量大幅滑坡，这也是此轮煤价下跌行情的起点。当时，国际煤炭价格大幅回落，5月末，澳大利亚纽卡斯尔港动力煤价格报92.6美元/吨，比4月末下降9.1%，同比下降22%。随后在7月份，内蒙古原煤产量为8397万吨，比6月减少439万吨，比6月下降5.2%。占全区煤炭产量超过6成的鄂尔多斯，自然是受到其冲击的“受害者”了。

煤炭价格下跌，鄂尔多斯房地产和民间金融失去源泉动力，就像石油价格下跌让迪拜失色一样，鄂尔多斯的房地产和民间金融进一步进入恶性循环。

截至目前，鄂尔多斯市区尤其康巴什，三四千元每平方米的房子已经比比皆是，但一年前大多数项目的开盘价都超过万元。随着房地产崩盘，投机者撤了，许多楼盘停了，好多农民工也随之走了，一些老板也被迫卖房卖车应对资金危机。

在2012年宏观经济形势下滑、煤炭市场不景气、房地产调控不断加码的背景下，鄂尔多斯进一步暴露出房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等一系列问题。甚至媒体称鄂尔多斯出现了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、财散空。

当然，媒体的报道夸张了一些，2012年鄂尔多斯GDP增长率为18.5%，这在50大城市中仍是处于领先行列。但相比于过去20%乃至30%以的GDP增长率，略显失色，且面临GDP增长率持续下滑的势头。而在房地产和民间金融方面，已经崩盘，所形成的危机仍在蔓延。

 

◎ 资源财富未能及时聚集产业和人口是发展危机之根本

 

谁制造了鄂尔多斯危机？

笔者认为，鄂尔多斯的危机源于以下几个方面：

第一，鄂尔多斯的资源财富未能及时转换为人力资本和其他产业的物力资本，未能及时吸引大量产业与劳动者进入，资源财富变成了房地产泡沫和民间借贷泡沫，且导致产业结构单一和经济发展的不可持续。

丰富的自然资源是鄂尔多斯的最大优势，但相对于自然资源带来的巨大GDP和房地产开发面积，160多万人口的鄂尔多斯显得人口稀少。特别是在鄂尔多斯康巴什新区，规划到2020年人口达30万，但其党工委宣传部提供的数据显示目前康巴什的人口仅7.2万人。人口稀少的结果，导致大量服务业难以运转，而服务业难以运转，就难以吸引人口和留住人口，若不改变这个局面就会形成持续的“鬼城”。

2010年，按照康巴什新区“先安商气、再聚人气”的思路，康巴什新区商务局发布了《康巴什新区扶持第三产业发展优惠政策及奖励办法》。按照当时的思路，这项补贴政策执行三年，2012年，已是该办法实施的第三年，当地一些店主透露，2011年和2012年的补贴，当地政府并未兑现。由于新区人少，经营状况非常惨淡。据一些店主表示，康巴什惨淡的经营情况已让其不得不亏损转让，还有的店主则因此前已缴纳高额的装修费用和房租，所以，不得不维持现状继续经营。

深圳市在改革开放前仅仅是一个小渔村，但通过改革放开、比邻香港的区位优势和划为“经济特区”的政策优势，迅速聚集起大量产业和人口，一跃成为“京沪广深”四大城市之一。到2012年，深圳常住人口达1300多万，GDP达12950.08亿元，与国际化大都市香港GDP 15464.97亿元相比仅差16%！

深圳有比邻香港的区位优势和划为“经济特区”的政策优势，全国其他城市无可比拟。鄂尔多斯有巨大的资源优势，同样是全国其他城市无可比拟。如何通过资源优势吸引产业和人口进入，将资源优势转化为各种大量的产业和聚集全国英才，这是鄂尔多斯未来发展的核心。如不能实现这个转化，鄂尔多斯将不能实现可持续发展，也不会进入全国第一级城市行列。

资源是有限的，资源型城市的出路是发展非挖资源型的产业。但可惜的是，近年来通过资源开发所创造的财富，过多的流向了房地产和民间高利贷，而民间高利贷还多是流向房地产，最终资源财富变成了房地产泡沫，甚至高房价与高房租阻碍人口流入和服务业发展，房地产泡沫“抽走”过多资金阻碍其他产业发展。这对鄂尔多斯未来发展来说，甚为可惜！

 

◎ 金融业发展不足加剧房地产泡沫

 

第二，鄂尔多斯金融发展不足，非资源型产业发展也相对不足，因而投资渠道单一，导致民间金融过多的通过高利贷的方式流入房地产，形成房地产泡沫。

通过资源开发和拆迁补偿，鄂尔多斯人获得了大量财富，但对于突然到来的财富，相比于银行存款的低收益或负利息，除了实在可见、让人疯狂的房地产外，许多鄂尔多斯人不知投资到那里。在金融发展不足和非资源型产业发展不充分的情况下，鄂尔多斯人没有好的投资渠道和投资方向。

在全国房地产泡沫宏观背景下，鄂尔多斯人纷纷把钱投向房地产，造成了全国首屈一指的房地产泡沫，而疯狂的房价上涨又吸引鄂尔多斯人把钱疯狂的投向房地产——或买房子，或通过高利贷把钱借给房地产开发商，结果造成严重的房地产泡沫和虚幻超高利息的民间借贷。

当限购扣住已经人均拥有2.7套房子的鄂尔多斯房地产时，房地产销售出现问题，房地产开发商承若的高利息不能及时兑付，高利息的民间借贷就不可持续了。于是，民间借贷崩盘，而民间借贷的崩盘又加剧房地产的崩溃，房地产的崩盘再而加剧民间借贷的崩溃，鄂尔多斯的危机就这样一发不可收拾了。

如果中国金融充分发展，如果政府大幅减少干预，放开金融和各产业发展，那么资金就会流入金融和其他产业，全国的房地产泡沫也不会那么严重，同样鄂尔多斯的房地产泡沫也不会那么严重。

 

◎ 政府对泡沫形成控制不足

 

第三，在全国房地产泡沫和鄂尔多斯资源财富持续流入房地产的情况下，政府拆迁和大建新区在一定程度上加剧了房地产泡沫，但政府未能及时阻止房地产泡沫的膨胀和有效使用资源财富通过发展非房地产非资源型产业聚集人口与产业。

当地政府通过拆迁旧居为当地居民盖新房，是没有错的。通过开发新区、以新的面貌容纳人口和产业，也是没有错的。通过拆迁补偿，把资源财富变成民间财富，这还没有错误。但全国房地产泡沫和投资渠道、投资方向的不足将鄂尔多斯人的财富也疯狂引入房地产，而且造成了全国最严重的房地产泡沫。同时，新区未能及时聚集起人口和产业，这让房地产泡沫看起来更加严重。

房地产泡沫，在短期内可以创造大量GDP和税收，也聚集了一些房地产相关产业和劳动者，但泡沫是不可持续的，且高房价高房租会阻碍人口流入和产业发展，房地产泡沫又过多吸引资金阻碍其他产业发展。面对房地产泡沫和房地产泡沫下的民间金融泡沫，政府并未能有效阻止这种泡沫的发展，那危机爆发就是迟早的事，而中央政府的限购措施无意中就成了泡沫破裂的导火索。

 

◎ 中央对鄂尔多斯危机负有重要责任

 

第四，也是非常重要的，鄂尔多斯处于中国宏观大环境中，中央政府的政策对鄂尔多斯危机有重大影响。

鄂尔多斯房价上涨随全国房价而起，全国房价受土地政策、货币发行、廉租房建设等重要影响，而这些因素又掌握在中央手中，因此鄂尔多斯房价随全国房价上涨和金融管制下的民间借贷泡沫，中央也负有重要责任。

像全国一样，鄂尔多斯房价也在2008年全球金融危机爆发后有个短暂的下行，但随之中央四万亿和地方政府十几万亿的刺激计划出来后，货币发行井喷，全国房价逆转下行趋势后而暴涨。与此同时，2009年以后，鄂尔多斯楼市也再度复兴，民间金融泡沫也进一步扩大。从这个角度看，中央对鄂尔多斯危机负有重要责任。（新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》）

 

 

 

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