房地产市场调控要适应市场规律

国家统计局日前公布的今年2月份全国房价统计数据表明，列入统计范畴的全国70个大中城市中，竟然有66个城市出现房价上涨，房地产市场呈现出全面回暖和涨幅扩大的趋势。在这方面，广东省的情况尤为突出，纳入监测的5个城市房价全都上涨，省会广州的新建商品房住宅价格环比上升高达3.1%，与北京并列第一，另一个重要城市深圳的环比上涨幅度也高达2.2%，仅排在北上广之后。

每一年的2月，历来被房地产开发商视为房市的淡季，如果考虑到今年的2月还适逢春节长假，很多楼盘销售处于休市状态，房价走势理应更为平淡。但统计结果却表明，房价已经出现了自去年下半年以来最抢眼的上涨，人们很自然地将其与上一届国务院在今年2月召开的最后一次常务会议上推出的“新国五条”调控政策联系起来。“新国五条”加强了调控力度，特别是重申二手房交易必须缴纳20%的差价所得税，导致市场普遍对未来的二手房价看涨，反推大量刚需力量涌入新建房市场，并推高房价。

国务院出台调控政策，其本意是为了对近几个月不断上涨的房价产生遏制作用，巩固几年来房市调控所取得的成果，但出乎意料的是，它反而成了助推房价上涨的一股重要力量。这只能说明，市场的表现并不像政府所想像的那样简单，而调控政策之所以未能发挥理想作用，很可能是与市场实际产生了不对榫之处。我们必须承认的一个前提条件是，调控房市，决不是为了打垮这个市场，而是为了让市场改变前几年由投机投资力量主导的格局，让其在满足民众的居住和改善居住质量方面发挥正常作用。因此，在目前各地仍然实行严格的限购政策的条件下，只要各地执行政策不走样，那么涌入市场的买盘只能是符合政策规定的人群。从总体上来说，我们应该承认2月份出现的情况仍然是基本正常的。

房地产调控，是行政力量对市场的一种干预，它在短期内往往能收到立竿见影的效果，但从长期来看，市场的力量仍然将发挥主导作用。因此，市场调控应该适应并且尊重市场规律，对房地产市场的调控自然必须适应并且尊重房地产市场的规律。目前，广州等大城市的房价涨幅跑在全国的前列，其中就有市场规律在起作用。大城市积累了丰富的资源，因此它对国内就业人口有强大的吸附能力，从而对房地产市场产生强大的推动力。从长远来看，我国大城市仍在发展之中，特别是随着城镇化的不断推进，大城市的发展也面临一个水涨船高的机遇，从而推动其房价表现出长期的上升趋势。因此，调控必须承认这个市场规律，也就是说，必须承认大城市房价涨幅领先于中小城市的现实。

但是，在承认这个现实的同时，我们又必须看到，正是由于大城市的房价有这样的上涨趋势，因此它又是投资投机力量聚集的地方。如果政策面上对这种投资投机力量视而不见，它们就会在大城市里兴风作浪，使大城市房价出现过快上涨，对大城市中正常的居住需求产生压制作用，甚至将这部分人群逼出城市，对城市的发展形成反面作用。因此，限购这一被证明为行之有效的调控手段必须坚持下去，甚至可以考虑成为一些大城市长期执行的一项政策。大城市的资源虽然比较丰富，但住房市场的资源却是不可复制的，因此不能听任投机投资力量来吞噬需要保护的居住需求。在坚持了限购的前提条件之下，对于大城市房价的走向，政府不妨放手让市场来发挥作用。如果对正常的购房需求也祭出高压政策，反而在市场上产生恐慌，甚至起到推高房价的作用，2月份的房价表现，其实已经证明了这一点。

（信息时报，2013年3月20日）