物业纠纷是不是只能靠成立业委会？

问政风暴（13-17）：物业纠纷是不是只能靠成立业委会？

彭澎出席搜房网和信息时报联合315座谈会

 

题外话：我并不反对成立业委会，但有业委会的小区不到30%，这就将得出相应的结论：是有业委会的小区管理得更好呢，还是没有业委会的小区管理得更好？理想状态是有业委会并管理得好，但目前也有小区没有业委会管理得很好，有的有业委会也没有管理得好。因此，当务之急是管理部门要加强对物业公司的整治！

 

同一屋檐下，业主 物管反目为哪般？

2013-03-15 来源: 信息时报 作者: 罗莎琳

　□专题策划 信息时报记者 罗莎琳

　　专题文、图 信息时报记者 罗莎琳 张金娜（除署名外）

　　物管纠纷是中国社区的老大难问题。各法院统计数据显示，近年来，物业管理纠纷案例呈逐年上升趋势。今年3·15期间，信息时报联手搜房网，专程举办专题座谈会“聚焦物管纠纷——业主物管为何频频闹不和？”。广东省体制改革研究会副会长、广州市社科院高级研究员彭澎，广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊，暨南大学法学院副教授戴霞以及物业公司代表、业主代表针对中国社区老大难问题“物管纠纷”展开对话。

　　九成物业纠纷关乎“钱”

　　“2009年到2011年广州市物业管理纠纷的案例93.65%都是物业管理费的问题”暨南大学法学院副教授戴霞可谓一语中的。据记者调查了解，物业管理收费纠纷日益增多，而焦点集中在业主认为有关服务费项目、标准不合理，质量不合格；但物业管理公司却认为业主不遵守物业管理公约，不按时交纳管理费。双方各执一词，互不退让。

　　另外，物业配套纠纷也是近几年比较集中的问题。比如前两年，业主钱先生在郊区买了套别墅。交房时，他发现交房通知单上缴费栏里列有煤气建设费。他认为这笔费用应已含在房价里，因为煤气开通是小区的配套设施之一。物业公司则认为，购房合同中只约定开发商提供瓶装液化气，开通管道煤气是约定配套设施之外的新设施，因此不肯取消该项费用。

　　而还有不少纠纷，是因为有些业主在买了房子后，自以为房子是自己的，想怎么样就怎么样。如认为房子的结构不太合理，就擅自敲掉部分承重墙，扩大原有门窗尺寸，以及及拆改厨房、厕所的地面防水层等。目前，直接对业主装修行为有制约权的只有房地产管理部门，物业公司只能尽规劝职责。有些物业公司“越权”对业主的“出格”装修进行管理，如罚款、阻止施工队进场等，双方当即“开战”。

　　在一些管理不到位的小区当中，有业主一旦家中被盗，就会找物业公司。某小区业主赵先生家没有装防盗窗，不久，他家被小偷“光顾”，数万元财物被盗。赵先生将物业公司送上被告席，认为物业公司没尽到24小时全封闭式治安管理的义务，以致小偷从窗户（防盗门的锁未撬开）爬进屋内盗窃，要求物业公司承担法律责任，赔偿所有被窃损失。

　　七大原因导致矛盾激化

　　广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊认为，导致物管纠纷的大体有七个原因：

　　1.业主对物业公司不满意，觉得服务有瑕疵。希望提升服务。

　　2.业主拖延交物业服务费，认为物业服务没有达到业主的预期价值。，比如小区的绿化不合格，垃圾处理不及时、保安宝洁工作没有做好等。

　　3.一些小区治安环境非常差经常发生房屋被盗、汽车被盗事件等，业主因此拒绝缴纳或拖延缴纳物业服务费。 

　　4.物业服务相关法律法规，规章制度不健全也导致物管理纠纷。从国家情况来看，物业服务制度源起20世纪80年代。这是比较新兴的事业，从国外或者香港直接引进过来，没有考虑因地制宜，相关法律法规非常滞后。之前在征求意见的广州市物业管理办法也还没有出台。

　　5.管理体制的不健全。比如前期的物业服务公司选聘，业主委员会没有成立时，一般是由开发商直接选聘物业服务企业，这样建设单位与物管企业单位就有利益趋同性，导致物业公司不能很好代表业主履行职责。开发商前期遗留问题，比如房屋质量不合格等都没有按照承诺解决。

　　6.物业企业角色错位，行为不规范的问题。从现实来讲，绝大部分的物业企业，比如在广州，都是比较规范的，但不排除一些物业服务企业行为不规范或者角色错位。很多物业服务企业他觉得自己是在“管理”而不是“服务”。比如，业主不缴费物管公司就罚款。

　　7.广大业主的物业服务的消费理念没有确立。天下没有白吃午餐，物业服务企业也是需要成本、收益，但很多业主没有这种观念，权利义务对等方面也没有对等。他想付很少的服务费，但又要求提供很好的服务。现在很多物业服务公司要求提价，因为各方面成本都上升，只有增加物业服务费才能为小区服务，但一些业主没有这种消费观念，不愿意花钱购买优质服务。 

　　多管齐下

　　才能解决物管纠纷

　　那么，如何才能更好地解决目前存在的小区物管纠纷呢？程磊提出了几个想法：业委会方面，政府可以培育和健全业委会制度，给他们一些法律知识培训，增强他们的能力。“这是非常有必要的，现阶段物业问题没有处理好，很大一个原因是业委会这个架构没有做好”程磊说。政府方面，其作为管理者，要从管理事物中脱离出来，政府应提供健全的法律法规和规章制度，做一个背景支持。物管方面，督促开发商按照法规规定，不能自己选聘自己下属企业做服务公司，而应严格按照法律单位进招投标，避免把前期开发商矛盾带入后期服务。 

　　可建立业委会电子投票系统

　　暨南大学法学院副教授戴霞认为，解决物业纠纷的首要一个问题就是如何成立业委会，应该建立信息共享平台，电子投票系统。“很多居民因为各种原因无法召集起来，征求意见我们可以通过这种方式进行，这个政府可以做”。她还举例，前不久看见美国就有开发了一个类似于Facebook的平台，在社区当中起到很重要作用。

　　并非所有小区都有条件成立业主委员会，那么这类小区的物业纠纷该如何解决呢？彭澎认为，暂时成立不了业委会的社区，应由政府监管物业公司，这样可能使社区渐渐规范起来。

　　物管公司也要标准化运作

　　而作为物业纠纷的矛盾体之一的物业代表，富力桃园物管公司孔蕲恩就认为，物管公司应形成一个行业规范，只要规范化做好，就能形成标准化。比如说业主投诉，物管公司可以分有效投诉和无效投诉，划定哪些是有效投诉，那些是无效投诉。

　　“另外，业主也应具备这种意识，物管公司是为他们服务，自己该如何行使被服务的权利呢？像一些业主，保安很有礼貌提醒刷卡，业主就不刷，还说我打死你怎么样，几十万块钱可以赔。物业管理是一个双向问题，我们要规范素质，业主也要理解我们工作”孔蕲恩说。

　争议焦点

　　是否有必要成立业委会？

　　反对

　　彭澎：可由政府严管物业公司

　　彭澎认为，广州有业委会的小区不到30%。并不能说没有业委会就不能把小区管理好。“目前广州小区有四种状况：第一种是理想境界，业委会可以代表业主的权利，跟物业公司很对等进行协调利益，但这种小区少之又少。第二种情况是有业委会，但整天在打架；第三种状态是，完全没有业委会，物管公司仍管理得井井有条。第四种情况就是物业管理公司管不好，业主又有很多意见，这是最不理想的状况。”彭澎说。

　　他认为，业委会成立本身就有一些问题：如何成立、成立之后是否有代表性、成立以后运作是否规范化、如何让业主选举通过正常渠道成立。即便通过正常渠道成立了业委会，但这几个人可能会以权谋私，有自己的利益，当出现要改选的时候，另一波人起来，就出现打架现象，“这种情况很多小区都有。新的业委会来了，旧的业委会把资金卷款而逃，新的也搞不好”。

　　因此，彭澎认为，要么就干脆不要业委会，由政府严格要求管理物业公司，“如果管不好就惩罚你，这也是很好”。要么就是政府扶持成立业委会，每一次改选的时候政府监督。

　　这一观点得到了雅居蓝湾业主代表荆小姐的支持。她说，小区成立业委会至今，自己深感后悔莫及。“当初物管太差，我们决心成立业委会。几个业主挨家挨户上门走访，5个半月，我走访了近90%的业主，这些业主都说赶紧成立业委会，炒掉这个物管。”可是，在业委会成立，新旧物管交接之际，部分业主在旧物管的煽动下，与业委会发生了摩擦，甚至打架。多亏后来政府的支持和调解，才使得问题解决。

　　中立

　　戴霞：各个小区因地制宜

　　我们小区成立差不多10年了，但人不多。如果都相安无事，没有成立业委会也行。不过各个小区的情况不一样。若不成立业委会的话，背后会有很多东西，比如说物管在别人没有看到时做了一些违规事情，公共广告费用去哪里了，车位给谁了大家都不清楚等等。“我觉得物管处于强势地位，你不成立业委会，什么时候权利被侵犯了都不知道，还有涉及公共管理问题，可能我们没有发现”。 

　　赞成

　　程磊：小区应由业主自我管理

　　程磊认为，根据《物权法》的精神，业主委员会是业主形成的自治载体，业主大会是业主最高权力机构，有关小区公共事务都要召开业主大会进行表决，形成统一意见。这个意见具体由谁来落实？就由业主委员会落实。

　　从长远趋势来看，从目前的需要来看，他觉得业委会成立很有必要，而且各省市的政府，包括广州市政府其实也是有这样一个大前提：扶持业委会的成立。“完全由政府管理我觉得这不太现实。物业管理和小区自治毕竟是非常专业的领域，要求他们有比较高的专业素质。这些基层机构虽然由政府管理，但人员数量不够。之前有法律法规规定，居委会和街道办都有职责介入业委会成立的指导工作，但为什么后来他们没有做到这个职责，甚至对法律强加的职责感到愤愤不平，认为自己工作多了很多呢？在小区物业管理方面，他们的人员跟不上，所以我觉得由政府来做不现实。” 程磊说。

　　他认为，从长远来看，小区的自治应该由小区业主进行自我管理，但自我管理不能完全民主化。中国现阶段做不到，中国人的公民意识、民主能力、民主意识都没有达到可以进行完全民主自治阶段。在现阶段情况下只能由政府扶持，然后成立业委会进行社区自治，但这样也脱离不了政府主导、监督。在必要时，出现问题由政府出面进行引导，进行监督，纳入正常的轨道上。

　　法律焦点

　　为何业主败诉率比较高？

　　专家：业主如一盘散沙缺乏合力

　　诸多案例表明，在物业纠纷中，业主的败诉率比较高，这是为什么呢？程磊认为，这主要是力量对比悬殊。物业公司和业主之间的力量对比存在比较大的差异，有几方面原因，首先物业公司是专业性的公司主体，它背后往往都有律师等专业人士支持，聘请专业律师、专业团体为他提供诉讼，往往是有备而来。无论证据搜集、诉讼经验、诉讼技巧、法律意识方面都是非常强势。

　　业主是个体，很多时候是单打独斗的，即使有多户，也是一盘散沙，因为利益没有结合在一起。甚至在集体诉讼当中，开发商集中起诉一些欠费业主多达几十户，上百户，这些业主还是没有形成合力。业主有这个法律意识，但没有法律知识、经验，不愿意聘请专业律师为自己维权，业主之间又不团结，在力量对比上肯定就弱于物业公司。其中还有一些人是搭便车的心理，我享受你诉讼成果。 因此，无论是合力还是诉讼经验等各方面都没有办法跟专业物管公司进行对比。

　　戴霞认为，如果从单个业主上看，确实如此。但如果联合起来，业主大会就是非常强大的。