城镇化、人口红利、房租和硬着陆

威权体系经济自由化路线，是皮诺切特的招牌菜，他居然混了那么多年还不倒，全是因为这个，今天在智利还有很多追随者，真的，历史不是一句话说得清的……

前段时间扯了点城镇化进程，那是开胃菜，主菜还是宏观经济。城镇化进程的核心，其实是人，人在城镇迁移过程中导致旧有产权体系崩盘，以及相应的生产率提高，这是全部奥妙所在。

当我们说城镇化红利的时候，是指人群在城市的进一步集中，引发社会分工进一步细化，导致第三产业扩张，引发的人群收入与生活水平进一步提高。但我在前面帖子以张五常教授的三个产权模型，推测出管制模式下的中国城镇化进程，可能是菲律宾——但这也难说，毕竟威权体系合法性的唯一基石，是经济绩效和生活水平提高，所以经济自由化与政治社会加大集权程度，是不矛盾的。

有时候事态发展，恰恰出乎人们预料，威权体系有时往往比民主机制更能有效率的搞制度变迁，为了促进经济进一步增长和人均收入提高，威权体系社会的经济自由度，反而比一般民主国家更高。这也是弗里德曼一干芝加哥小子们，对智利皮诺切特态度较为暧昧的根源吧，更可能也是张五常教授对斧头帮老大们倾心不已的一个缘故。譬如农地私有化，老大们要是真能认识到这个事情靠谱程度，一发狠，这事没准就真成了。

那后面，中国经济就……

好了，意淫归意淫，现实归现实。农地私有化即使搞成了，中国经济见效也是五年之后的事情。现在谈论那么多，意义不大，尤其是个人财务自由大计而言，更是如此。三五年内的宏观经济分析，一般以基钦库存周期为框架即可。如果从2001年算起，考虑到房地产繁荣周期已经维持了近12年了，那么这个行业的库存周期，远非简单的基钦周期所能涵盖的了，我在《房地产大趋势》提及的2014年前后皆危险，观点没变。

美国制造业回流现在成为趋势，这预示中国经济全生产要素生产率提升空间，已经非常小了……

城镇化进程到今天，可能继续推高房租，推动房地产繁荣维持几年，但从大趋势上看，快要到极限了。因为城镇化红利的大头，其实是人口红利，大致推算，估计也在2015年到头。2011年房价普跌，是因为央行紧缩货币，但这两年又暴涨，是因为经济结构转型与城镇化红利仍在，所以大城市房租连续拉涨停。这这背后的经济学涵义是，工业制造业的效率提升最快的时候结束了，但产业升级走技术资本密集路线，或者是走服务业扩张路线，其效率提升速度，肯定不能与之前比，但成长空间还是有的。简单说，人均实际收入提升速度将会慢下来，但增长还是有的，如果货币松一松，房租还是要暴涨。

而没有生产率提升做基石的简单货币现象，说白了，就是泡沫，而泡沫，就是一捅就破。捅破泡沫的时间，往往和央行紧缩货币的力度有关，更与经济生产率提升空间到顶有关。这个时间点，很有可能在2015年。因为无论如何，现在房租涨幅已经远远超过名义GDP和人均名义收入涨幅，按目前房租涨幅持续下去，三年后我们实际收入中的八成都缴纳房租了，如果占收入比例不变，那么到时恶性通胀导致信用体系彻底崩盘了……

我们现在看到美国制造业开始回流本土，今天看到英国面条厂甚至都搬迁国内了。这样的高成本，你和我说中国经济的效率提升空间，我觉得是搞笑，尤其是中国这样的山寨经济体。这两年北京写字楼的租金涨疯了，仔细盘点那些还能在核心商业地段继续混下去的企业，无非是两种，一个是中石化、神华集团或者工商银行这样的央企巨头，要么就是能从华尔街融资美元的互联网新贵企业。前者是国企垄断经济汲取金融资源的典型代表，后者是美联储低息政策的受益者。明眼人一眼看出，这不是健康可持续的经济模式，经济体的效率提升空间与速度，今后两三年内肯定会落下来。所以到时会有两个现象出现：人均实际收入增幅放缓导致房租滞涨，恶性通胀导致央行大幅加息紧缩

北京上海的一线城市的商业写字楼租金这两年暴涨，现象背后的经济故事，其实很丑陋……

最后房地产泡沫破灭，和经济史上所有故事一样。现代信用经济导致的资产泡沫，是一个自我反馈的循环体。在2008年全球金融危机发生之后，一般老百姓普遍的一个疑问是：股市楼市泡沫破灭，那么多财富蒸发掉，是谁偷走呢？钱原先在那里，后来跑到谁口袋里面呢？大家于是跟着找小偷强盗，结果找到华尔街银行家。

其实这都是误解。道理很简单：你花100万买栋房子，一年后，有人愿意出价200万买你的房子，即使你不卖，你和其他人对你房子估值自动溢价到200万，之后若干年，随着有人不断出高价买你邻居房子，一直花1000万，这时，你自我感觉是大富翁了，但一旦大家不买房子了，你发现100万都没人要，这时你房屋估值只有50万。从账面上看，你损失了1500万。其实啥财富都没蒸发，你房子还是那栋房子，但这个世界和你的行为完全不一样了。

这种事，找替罪羊，没意义……，那话怎么说来着——你就是杀掉地主，你也富不起来

在房价上涨过程中，你心情愉悦，中午吃工作餐，都会多点两个菜，储蓄存钱也不会太在意，因为有房屋这个超级“储蓄罐”呢，生活若有不虞，卖房就可解决所有财务难题。如果你有事业心，可能抵押房产做生意，如果房价1000万，你可以从银行抵押贷款500万做生意。但一旦跌了，这事就反过来说了，你开始省吃俭用，要储蓄，如果曾经抵押贷款做生意，这时麻烦大了，因为你抵押品现在只值50万，银行可能在房价下跌到500万之前就要收你房子……企业的行为，不过是个人家庭财务行为的放大而已。资产泡沫期间，大家招兵买马，信心百倍走扩张之路，但资产价值暴跌，这故事立即反着说……

在2015年之前，中国经济是很难看到硬着陆的，因为房价基本一直上涨，即使下跌，平均价格跌不过32%——这是调整范畴，城镇化进程以及人口红利带来的效率提升，推动人均实际收入提高，最终体现在房租一口气的上涨上面，央行的货币政策松紧程度，只会引发房价调整，不能改变房地产大牛市的基本趋势。一旦全要素生产率提升出现临界点，人均收入增长不再，储蓄率下跌导致实际利率上涨，资产泡沫爆裂，后面就是经济硬着陆了。

我们这一代人都会看得见这一天。到时，中国经济奇迹，会以另外一个面貌出现。

经济史上的每一轮繁荣后面，都对应着一场大萧条，从无例外……