新政误伤改善需求，开发商重陷纠结

新政误伤改善需求，开发商重陷纠结

邓浩志接受《华夏时报》采访

   “说好的改善型需求呢？调控政策一直说引导鼓励改善型需求，然而，目前政策释放的意见，都是打压这方面的需求。”华南某房企一位人士表示，对二手房交易个税调整为按差额的20%征收、拟提高二套房的首付比例等“国五条”规定，将会进一步挤压改善型需求。

    记者从华南多家房企研究部、营销策划部均了解到，“国五条”细则出台，打击了房企希望通过释放改善型需求部分，缓解调控压力的信心。有房企已经开始着手研究该如何调整营销策划方向。在产品定价、产品供应结构，甚至拿地开发等环节，开发商重陷纠结。

    “二手房市场被压抑会影响一手房市场，改变购房者的购房预期。”全国工商联房地产商会理事吴新坚向本报分析，“国五条”会波及开发商销售和开发计划，开发商应作出动态调整，包括产品价格调整和产品结构的调整。

    “‘一刀切’的政策下，根本做不到真正的差异化限购。目前，各种需求混合在一起，都拥进来，争取市场上有限的供应量，这个问题不解决，供需始终无法平衡，需求和供应都难以按需疏导，刚需购房者肯定抢不过投资型的买家。”深圳皇岗股份有限公司一位营销负责人表示。

    业内人士分析称，“国五条”征税部分的规定，对早期拥有住房，该房现有价值远高于原值，但现在想改善居住条件的居民，影响最大。新政或许会打消这类购房者改善居住条件的念头。

    上述营销负责人表示，公司去年底根据已经变化的情况调整了销售策略，在即将推出的新户型中，改善型需求户型供应将会增加，价格有一定的升幅。“如今看来，这些推盘计划可能要发生改变，大户型销售方案需要重新定夺。”他同时强调，“很难出现大幅涨价。”

    方圆地产首席分析师邓浩志认为，房企仍应以刚需产品为发展的主要出路，随时间推移，会有越来越多针对高端项目的不利政策。

    目前，万科表示坚持主流市场定位。该公司公布2012年销售情况显示，144平米以下普通住房占比是90%，首次置业和改善型客户占比达到87%。保利地产则表示，保利的刚需购房客户比例约占80%。

    此外，“国五条”强调扩大限购范围，重申限购措施从严，记者采访的多家房企相关人士对限购范围扩容表示担心。

    有分析称，细则叫停部分执行局部限购的城市，如广州限购范围不包含增城、从化两市，青岛限购只在市内六区。本次新政要求限购覆盖城市全部行政区域，力度明显增强。此外，个别市场过热、房价上涨过快的三四线城市，将实施限购政策。

    广州的增城、从化两市并不在广州限购范围内，但两市一直是广州实行限购政策以来的成交主力。

    “到增城、从化两地购房的以投资客户、高端改善型客户为主，若实行限购措施，对成交会造成很大影响。”尚东地产增城项目一位人士指出。

    广州中原地产项目总经理黄韬分析，此前未纳入限购范围的广州增城、从化两市，未来可能也被列入限购的行列，导致这两个地方的开发商近几日都在抢着出货。上周末增城的某开发商一次性甩卖了近200套房源。

    上述华南房企人士表示，房企之前寄希望在一线城市等地，通过增加土地供应量缓解供不应求的压力不少，从“国五条”内容看，增加土地供应的期望不大。他分析，政策从紧，供应方面没有足够的措施，将可能推动土地价格过快上涨，房企拿地会更为谨慎，因为目前的利润空间已经在缩减。

    邓浩志表示，政府总在压制需求上做文章，却不去解决供应问题。

    寒桐投资顾问公司总经理韩世同向本报分析，目前广州、深圳的新增土地供应中，政府主要释放工业用地，住宅用地仍不放松，土地供应压力仍然很大。