房产交易所得税新政涉税博弈之风险

对于房产新政，各种应对的段子都出来了，有很多坊间流传的可以较少交税的方法，很多人问我这些做法可行不，对此我在这里以法律的知识给大家讲一下这些手段背后的风险。

第一种说法就是假结婚了，买卖双方结婚，婚后资产归属交换，然后再离婚。很多人认为这是一个很好的方式，虽然说起来雷人，但这样做的确实不少，为此前面沸沸扬扬的要收取夫妻更名费的事情背景就是大量的假夫妻真卖房。对于结婚的做法，真正的风险也是很大的，原因就是在结婚的双方仅仅为了交易房子，但其中一方是有可能负有巨额债务的，在一方有巨额债务的情况下，有可能这些债务需要夫妻共同承担，这里你可能会说我们可以约定清楚资产分配，但这个约定是否对第三人产生效力就难说了，第三人可以主张你们的财产约定是为了逃废第三人债务恶意为之的，这样的约定依法是无效的！你还可能会说这样的债务时间是结婚前的，婚后可以不承担，但实际的问题就是如果交易的一方与债主是串通的，你的问题就难办了，他们可以把债务产生的时间变更签署到结婚内。你还可以认为这样的假结婚是有一个协议的，届时你可以把假结婚的协议拿出来，但这样的做法与前面说的财产约定一样，可以被第三人认为是恶意在逃废债务而约定的，就算你可以找到中介公司等做证明，这个证明也有瑕疵，因为中介给你这样避税涉嫌违法，要受到法律制裁，他们多半不会给你作证，即使你有中介公司当初对你们交易签署的各种合同和法律文件，也存在房屋买卖双方一下子看对眼了闪婚的可能；更进一步的是这假结婚的协议本身因为有违法嫌疑就涉嫌无效。所以假结婚就是要面对第三人债主的风险。假结婚还有一个风险就是一方要占便宜，因为中国没有婚内强奸一说，假结婚手续办下来，一方起了色心干了点什么，也不会承担法律责任的。

还有一个广泛流传的方法，讲的是房子抵押买主，买主把钱借给卖主，约定如果不还钱则买主有担保物，然后通过法院诉讼解决问题。这个方法实际上也是风险很大的做法，这里的关键就是我们的《担保法》明确规定有限制，《担保法》第四十条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。所以约定直接归买主的约定本身是无效的约定，除非法院枉法，想要法院判决直接归买主是不可能的，当初车辆限购通过法院这样干就让不少法院成为了罪犯。因此这个做法合法的情况下是法院判决以后要拍卖的，拍卖也是可能要缴税的。还有就是即使是你能够让法院无视有关法规的禁止规定判决，还要面临另外的风险，就是交易的过程当中房屋的价值发生了变化，房屋涨价对方反悔怎么办？对方就直接还钱了！还有房价如果下跌了，买主反悔则要求还钱。如果不还的话拍卖房屋的差价卖主还要补的！更有一种可能就是卖主本身就是钓鱼的，看似便宜的抛售房子，实际上是你诉讼的时候他抗辩，在中国走司法程序可能要走一两年，等判决下来了他就还钱，实际上是引诱你给他借款了。最后还有一个问题就是法院让你的房子抵债，抵债的数额有所得，在程序上规避了交税，但在实体上并不是结婚财产变更那样已经没有了交税的义务，如果有人举报你漏税，你是不得不要补缴的！这里被举报的可能性很大的，法院和中介都可能，因为举报偷税偷税我们的政策是给予保密和高额的奖励，奖励数额能够有罚款的30%以上，这绝对不是小钱！因此这个通过诉讼钻空子的做法完全是不懂法的人想出来的。

还有很多人说为了避税可以把价钱写低，但这个也不是那么好操作的，也是有代价的，以借贷等手段这样做起来，中介是很容易吃差价的，因为买卖双方交易价格不是合同价格，都害怕对方出问题，合同金额与真实金额的差价一般要过中介的手。这里我们很多人会说我们还有一个真实的合同嘛！这合同经常不是你的法律保障而是罪证，成为逃税罪以后的风险更大，对此后面还会继续讨论。还有人说对于报税合同和真实合同的差额可以签署一个大额的装修装饰合同或者家具、装饰、艺术品等出售合同等等，但这样做还是有风险的，原因首先是这个装修、家具的合同与房屋交易的合同是否能够同时成立？你可以说合同签死了要同时成立的，但我们的《反不正当竞争法》有禁止搭售的规定，当时制定这个法律本身就是有防治避税的考虑的，虽然该法笼统的说是销售者经营者，你的二手房交易是个人，但营业税也是针对销售者经营者征收的，为什么你卖房就要缴纳呢？《反不正当竞争法》第二条第三款规定：本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人。所以个人是可以作为该法管辖的范围的，这里是有法律的灰色地带的，真的发生了纠纷法院是否能够支持就存在变数，最后法院支持购房有效而搭售的装修和家具无效，或者家具等算是违约不履行怎样办？你约定巨额的违约金怎么样？那么我可以告诉你的就是《合同法》的法律规定违约金奇高的可以依法申请法院调整，尤其是把售房与售家具、装修等问题割裂开来以后，你的违约金也可以调整的。再进一步的就是这样高的装修费和家具费，如果与家具或装修本身的价值相差巨大，本身在法律上还有显失公平变成可撤销合同的可能；同时你的高昂的家具和装修的成本在哪里？没有成本的得利也是应当缴税的，这也有漏税的嫌疑，你的装修和家具当初的买入发票在哪里？这里没准有人会说是自己个体自己干的，不过要知道的就是如果这真的是你个体家装或家具的收入，按照个体5-35%的累进税率，收入超过10万以上就是35%的个体税率了，认真的算起来你还要多缴税的。还有人说可以找一个合同或者找一个购买昂贵家具的发票，比如黄花梨等贵重家具几百万也正常，但你如果这样主张了，被买主按图索骥的要求你交付，你就惨了。所有这些风险你可能想准备一个私下和合同或者备忘录来解决，但这可能会是逃税罪的罪证，有被敲诈的可能，这问题后面会论述。

为了不要罪证嫌疑，也为了降低税费，低成交价格合同的背后卖主就经常要求对方把差价先支付了，但这个先支付越来越多了以后，买主的风险随之而来，原因就是大量的骗子租了房子以后冒充业主卖房子骗钱，这样的骗子会要求先付差价不给文字的东西，结果就是付了款以后人去楼空。还有另外一些社会人渔利者却采取了另外的方式，他们会录音和银行转账等留下支付差价的证据，然后他们会主张这部分款项就是为了报税而制作的低价合同的约定房款之一部分，也就是说差价也被当作后续的付款，里面的风险是无法彻底回避的。想一下那么大的金额交易，没有白纸黑字的约定，风险怎么能够小呢！

虽然这个做低价格等手段做法很多，但政府也有对策，对策就是设定最低限价，最低限价已经不低了足够让你交不少税，而且写了成交额低以后，未来你再卖出的时候就要有问题了，届时你的收入就要虚高了。而以往为什么政府的限价较低，和政府对于你做低价格的事情睁一只眼闭一只眼，原因就是你做低价格符合政府的需要，因为这样统计上来的房价就低了很多，符合政府调控房价的政绩需要，大家觉得政府统计出来的房价与真实的感受之间有很大差别，这个差别就是这样来的，因为统计的是交易网上签约和缴纳契税等税款的房价，这个房价会低多少大家不妨心证一下了。因此很多逃税的行为没有被深究，不是你简单的得计，而是政府没有想抓住你，在宏观上是因为要让统计的房价低，微观上还有的就是大量这样做的人是有背景的，政府不愿意引发不必要的麻烦。对于财务问题很多从业者在学习财会专业入门时老师就会告诉你，假账只要查询的范围足够大总是可以被发现的，对于逃税也是如此，关键看是否愿意花这样大的代价去查！法律的制定不是简单的某一部法律的条文，而是一个法律体系，这个体系只要足够严密，钻空子的机会是没有的。

还有一个差别老百姓一定要知道，这是大多数没有法制观念的老百姓分不清的，那就是避税、漏税和偷税的差别，对于假结婚的情况，办完了法定应当纳税的理由就不存在了，这是避税；而通过法院判决当时没有交税，但纳税义务不会因为过户是走的司法程序不是一般正常程序而免除，因此没有缴税是漏税；但故意做低价格或者搞装修费、家具费等就属于偷税了，很多人为了保险是签署了真实的交易合同和虚假的交易合同两份合同的，等你把虚假的合同上报，以此为依据进行纳税申报以后，真实的交易合同就不是合同而是罪证了，只要你拿出来，就是你偷税的罪证！对于假结婚和假诉讼的人，这样的合同同样不是你的法律保护，一样是罪证，马上有可能变成偷税和逃税罪。

对于避税、偷税和漏税这三种情况的处罚完全不同，避税是灰色的较成功的钻了法律空子，不被抓住就疑罪从无；漏税则要补缴还要交滞纳金，滞纳金按天算堪比高利贷，我国税收滞纳金制度规定的滞纳金的征收比例高达每日千分之二，换算成年利率为73%（365x2%），制定规定要滞纳金高于高利贷就是要纳税义务人在此压力之下尽快纳税；而偷税则要在滞纳金之外还有巨额罚款甚至判刑。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。偷税是一种故意行为，其主观恶性大，为了达到不缴或者少缴税款的目的，不惜损害国家利益，具有较大的社会危害性。而漏税是一种主观过失，主观上没有犯罪的故意，其主观恶性小，偷税是可以犯罪的但漏税不能以犯罪论。

现在新刑法修正案把偷税的概念扩大，将罪名由“偷税罪”改为“逃税罪”，用“逃避缴纳税款”取代“偷税”，并将“逃避缴纳税款”的行为规定为“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报”，此概括性描述显然比旧的规定更宽泛，更具有“口袋”性质，修改后的《刑法》第201条规定：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。我们现在买卖房子的交易动辄几百万，你做低价格的数额一般都纳税的30%以上，而一般个人量刑超过2万元就是数额巨大，逃税罪对企业是10万元算数额巨大，但你房屋交易涉税一般都是10万以上的，也就是说这个罪要是追究起来一般都是3年以上的刑罚，征管法第63条和《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，偷税1万元以上构成偷税罪。偷税还要交纳罚金，按照偷税的罚金标准是偷税数额的50%至5倍，被人举报的就按照从重处罚要三倍以上，再加上本来应当缴纳的税款，被举报这意味着要缴纳做低价格的80%-120%，也就是你做低的差价要全部上缴还要判刑，想不被判刑你还要花多少钱找人捞你出来？而且不摆定举报人你是很难被捞出来的！

此时笔者还要提醒大家的就是现在有专门借助国家打击偷税行为而渔利的，这伙人与税收监管权力部门有非常好的关系，举报偷税的奖励是偷税金额的一倍，所以要规定罚款是偷税金额的三倍！更要命的是做低价格的卖主要被判刑，结果就是逼着卖主只能以做低的价格来成交！你可能以为他们会没有足够的证据，但笔者要告诉你的是渔利的人与买你房子的人是一伙人，买主手里会有全部的确凿证据！你可能会说买主不是也是共犯吗？但买主与举报人是一伙人以后他们会把买主从刑法里面摘出来，买主不是纳税主体没有罚金，而中介要规避责任也会把所有的责任赖在卖主头上，更何况办案人也与他们有默契呢？这些人以浙江人为多也有河南人，他们本来就是炒房子的，借助你想要偷税的心理恶性敲诈一番！以此他们就取得了低成本的房子，然后就可以炒卖差价了，这些炒房食利者为了利益是无所不用其极的。

最后说一下国家出国五条，现在是各地过户大厅人满为患，这里抢时间过户也是有一个风险的，卖主要对可能的税收有一定的预期，因为我们与世界法理接轨法不溯及既往，但在我们公布了20%收税政策以后发生的交易，已经不再在这个既往的行列，也就是说有可能细则出炉应当缴税的是国五条细则出来以后就该缴纳，只不过具体的计算各地没有细则而已，因此让国五条出台后的所有交易都缴税是有法律依据的，国五条后对各地细则出来前的交易征税不违反不溯及既往的司法原则，这里这个问题也是一个风险，国家制定政策这个口子开不开？怎样开？制定政策的人是有主动权的，这属于我们领导人智慧的范畴。

所以对于国五条出台以后，房屋的交易避税要多方位的注意，各种骗子骗术也可以假借避税出台，真的要成功避税，风险的代价要想清楚。很多老百姓甚至是一些很水的专业人士看法律都是直线条的，不会系统的看，还有就是法律规定之外还有风险的概念，有骗子和敲诈者的存在，而以法律为准绳的背后，这条绳子也是有长度和宽度的，也是有强度和会断裂的，绳子还是编制圈套的工具。这样的案件是越来越多的，但是能够公开报道的案例却没有，因为逃税被敲诈的事情只能哑巴吃黄连，受害者是难以到处公开讲的，对于这些风险的出现，对方经常是非常专业的人士仔细研究过法律的各种层面，因此要全方位的理解法律越来越需要专业人士是法制社会的的特点，对房产交易所得税的涉税博弈，一定要小心啊！

对于房地产微观的各种博弈，本人新书《房噬：楼市食利本质》有更全面的解析，已经由山西人民出版社出版，即将上市；去年讲房地产宏观趋势的专著《房势：解析房地迷局》已取得广泛认可。

作者：张捷，北京立天律师事务所合伙人，金融、地产投资人，作者律所电话：01084094991，各种涉房案件可以致电律师所进行咨询。