从茅台神话破灭看楼市泡沫前景

从表面上看，贵州茅台和一线楼市根本扯不上关系。笔者之所以将其归在一处，因为它们之间存在着许多共同点：一、它们本来属于生活消费品，近年来却成了投资品；二、本世纪以来，一线楼市和茅台整体价格呈现上涨趋势，成为人们抵御通胀的利器；三、与它们相关的话题是社会热点，一直经久不衰。四、它们在一定程度上与腐败、不公联系在一起，民众对其颇为诟病。

      这些年，A股市场整体呈现跌宕起伏状态，让广大投资者亏损连连。而贵州茅台却是这个市场中罕有的亮点，其股价逆市而行不断攀升，引起了各方人士的关注。人们看好贵州茅台的理由无非是：其产品供应增长幅度总是有限，而随着人们生活水平提高，收藏、投资和消费的需求则是无限增加，这必将导致茅台酒供求关系严重失衡，其价格也将无限上涨。于是乎，茅台酒股价和酒价交替上升，不仅相互起到了剌激作用，而用也强化了人们对茅台只涨不跌印象和意识。

       然而茅台酒的“神话”却在去年第四季度走到了尽头，不仅股价改变了长期上涨的趋势，而且酒价也一举跌破厂家“严防死守”的底线。事情的起源一方面是“塑化剂”事件风波，另一方面是中央“八项规定”和“六条禁令”出台。其中“要厉行勤俭节约”、“严禁超标准接待”等规定无疑是挥向茅台的“撒手锏”，因为它长期以来已经成了高档消费品的代名字，近年来更是变成了一种奢侈品，而公款消费则是其最大的一个消费渠道。试想，该渠道一旦被堵塞，其消费需求必会急剧下降，酒价和股价的双双下行，寻求新的估值支撑也在理所当然之中了。

      从贵州茅台价格的起伏我们不难看出，其牵引的力量是需求的变化，而需求的变化又缘于公众心理预期的改变。其中，政策起到了很大的引导作用。当投资和公款吃喝需求落幕之时，茅台酒的不跌神话就会破灭。

      由此来看一线城市，道理也趋同。其价格之所以在国家不断出台政策调控的形势下仍然不断上涨，根本的原因是市场需求依然强劲。这里的需求除了刚性需求外，还包括众多弹性的需求，也就是各类投资、投机性需求。投资者们之所以对调控政策压力不屈服，仍然坚持楼市投资，是因为他们对未来的楼市还抱有良好的预期，认为房价长期来看仍然会上涨，自己不管在什么价位购房，将来都会赚钱的。

      怎样才能有效抑制楼市投资、投机性需求过热呢？笔者看来，限购、限贷虽然能起到一定遏制作用，但难以从根本上解决问题。真正能够改变公众投资行为的只有预期。只要预期改变了，公众行为必然随之发生变化。而这种预期的改革和贵州茅台一样仍然需要相关政策的引导。

      从一线楼市的情况看，如果只考核居住，房地产供求之间的缺口并不会很大，有的地方还供大于求，现在之所以让人深深感受到供给严重不足，是因为各类投资、投机性需求太多。而“房妹”、“房姐”、“房叔”甚至“房祖宗”的批量出现也让人们看到：这些人尽管职业身份不同、社会地位炯异，但共同的特点都拥有大量的房产，少则十几套，多则几十、上百套。这些房屋绝大多数是空置未用的，它们不仅造成了社会资源的严重浪费，也是未来某个时刻造成楼市抛盘狂潮的供应源。空置房的不断增加，对于一线楼市来说，无疑是一个在不断扩大的“堰塞湖”，也是未来房价快速崩盘的“定时炸弹”。 

      如何才能改变社会公众的预期，使其不再囤积房产面积而加以抛售呢？笔者认为若出台两项政策便可达到这一目的：一是房产税由试点转为在所有一二线城市全面征收。目前房地产的开发、交易环节税赋过重，而在房产保有环节税费太少或太轻，这才是造成房源长期供不应求，房价屡屡上涨的主因。二、实施官员财产公示制度。相比限购、限贷这类带有计划经济色彩，有违市场规模的调控政策而言，这两项政策不仅符合市场经济的本质要求，也符合国际惯例。

      其实从目前一些二三线城市的楼市变化就可以明显看到这一点。从媒体报道看，北自鄂尔多斯，南到海南岛、东起浙江温州，西对贵州贵阳在内的一些二三线城市的房地产市场目前已先后进入到深秋甚至寒冬季节：房价不断下滑、成交极度萎缩，有些开发商更是难以为继甚至出现烂尾工程。为何会发生如此现象？是因为大家的预期发生了实质性变化，一大批买方变成了卖方，买方市场一经形成，商品房的价格自然会不断的下滑。

       笔者并不怀疑一些一线城市的楼市仍然有继续上升的动力和空间，但即使如此也不过是强弩之末而已。这就像当年股市5500多点时，也许后面还会有6124点等着你，但紧随其后则是泡沫的全线破灭，4000点、3000点、2000点，直至跌到了1664点，任何投资品在其泡沫破裂之后，什么样的价格和跌幅都可能会出现。当然一线城市的楼市未来会呈现一种强升——缓跌——慢跌——深跌的一个循序渐进的下跌通道中。因为，房产税的全面扩围和官员财产公示是新一届政府必将采取的政策措施，目前尚不知具体推出时间表，但这两项政策一旦实施，一线城市的房价也会像贵州茅台那样彻底打破只涨不跌的“神话”。

       只有“神话”破灭了，人们才能重新审视房价和茅台酒，并将其作为生活消费品，而不是投资投机品，而唯有这样中国的房地产市场和高端酒市场才能真正步入一个健康的、可持续发展的轨道中来。