全面征收房产奢侈税 促进房地产业健康发展

全面征收房产（奢侈）税 促进房地产业健康发展

——关于坚决变革房地产制度的建议

21世纪研究院房地产研究中心

 

城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心。

过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。

是时候了，以大无畏的勇气和自我牺牲精神，坚决推动在全国全面征收累进税率的房产税。

 

一、限购政策退出，代之以税收手段

1、明确时间表。建议由国务院适时发布通知，决定以下事项：

（1）2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

（2）2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

（3）2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

（4）2014年1月1日起，全国所有城市（镇）的住宅限购政策停止执行；

（5）2014年1月1日起，在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产税。2015年1月1日起，建制镇房产是否征收房产税，由各地省级人民政府规定。

国务院通知发布的时间点，距离2014年1月1日应相隔6个月，以为各地留出一定的准备时间。

2、坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化。建议由国务院发布通知，决定以下事项：

（1）购买除别墅以外的家庭首套住宅，贷款利率一律为基准利率的7折，首付两成，免收契税，并建议将该政策载入《基本住房保障条例》或《住房保障法》，实现首套房优惠政策的长期化、法制化；

（2）购买第二套住宅，贷款利率不低于基准利率的110%，首付五成以上；

（3）购买第三套及以上住宅，一律不予发放购房贷款。

3、对奢侈性住宅征收房产税。修改1986年颁布的《房产税暂行条例》，改为《房产税条例》，由国务院颁布实施。修改后的主要内容是：2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第三套住宅（不论面积大小），每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅（不论面积大小），每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外（如对残疾人企业、高新技术企业可予减免房产税等）。家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

以上有关1%-3%的房产税税率，4%-5%的房产税税率，具体标准由各地省级人民政府确定。

 

二、财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，作出如下细化规定：

1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。由财政部、国家税务总局发出通知，2014年1月1日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分（指房产的转让价减去原购买价），一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零；对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上；转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。

对转让商业房产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上。

2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构（建立机构名库随机抽取），参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。

3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价（即房产现值），成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据（类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价）。

4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税；个人或企事业单位的经营性房产（商铺、写字楼、酒店等），按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。

6、房产所有人（业主）必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。

7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设；盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

 

附件一、有关阐释：

1、房产税是现成的税种，无须另行立法。只须国务院修改《房产税暂行条例》，重新颁布实施即可。1986年颁布实施的《房产税暂行条例》，对住宅是免征房产税的，上海、重庆试点征收房产税，从法理意义上说是违反该条例的，但因为是试点，尚可接受。若在全国范围全面征收房产税，就必须修改该条例。

2、为何将房产税计征点定为户籍家庭人均80平方米？现行首套房信贷优惠标准是90平方米以下，多数城市执行的普通住房标准是144平方米。假设3口之家先后购买了两套房，90平方米是首套房，144平方米是改善性住房，大约相当于人均80平方米。这个标准已经充分考虑了改善性住宅需求。绝大多数征收房产税的国家，均只对第一套住宅减免房产税（物业税），而根据我国目前的居住水平，将房产税计征标准定为户籍家庭人均80平方米，则基本相当于免除了两套普通住宅的房产税，亦即相当于从第三套住宅征收房产税。因此，将超过标准部分的住宅称为奢侈性住宅消费（也可称为投资性住宅）并征收类似于奢侈税的房产税，是说得过去的。对商业房产征收房产税，则是国际通例。

3、个人所得税是现成的税种，无须另行立法。2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修改的《个人所得税法》第三条第五款规定，对财产转让所得，按20%的税率征收个人所得税。但国家税务总局曾经规定，对未能提供准确纳税资料、不能正确计算应纳所得税额的房产转让，可按转让收入1%-3%征收个人所得税。现在，为了抑制投资投机行为，统一改为：对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税（已缴房产税可抵扣）；转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。这样，无须修改《个人所得税法》，只须财政部、国家税务总局再发文作出具体规定即可。

4、为何该房产已缴交的房产税可抵扣应缴个人所得税？主要是为了避免重复征税。同样，取消住宅转让环节的营业税，也是为了避免重复征税。这样做，有助于减少征收房产税的阻力，增加的税收负担仅限于严格定义的奢侈性或投资性住宅。

5、多套房产所有者，会不会宁愿持有住宅不售，转为出租？多套房产持有成本很高。以北京为例，市区四环内一套100平方米的超标住宅，市场评估价按3万元计算，按5%的税率，每年应交房产税15万元，将超过他的出租收益。且出租收益还要缴纳20%个人所得税。当然，前提是要征收到位。

6、房产税能否抑制房价上涨？理论上说，只征收5%的房产税，如果该套房产的价格涨幅超过10%，投资者就仍有收益。前提是，房价必须每年上涨，即使如此，后面还有20%的个人所得税等着他。如果累进税率的房产税严格征收到位，拥有三套以上住宅的居民，大部分会将其多余住宅出售，住房供求关系逆转，房价存在短时大跌的可能。

7、房产税全面征收后，房价会不会暴跌？由于对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税，按现有居住水平，基本相当于允许每个家庭拥有两套房。经过房地产市场20年的高速发展，目前我国城市人均住房建筑面积仍只有30平方米左右，从人均30平方米到人均80平方米，住宅市场还有巨大的发展空间。2012年，房地产市场仍处于严厉的调控之中，在挤出绝大多数投资投机者，以首次置业需求和改善性需求占绝对主导的情况下，多数城市成交量仍出现了较大幅度的增长，当年房价同比也是上涨的，可见首次置业需求和改善性需求也能够支撑房地产市场发展。未来即使全面征收房产税会令房价短时下跌，也很难出现持续暴跌，对金融和整体经济的负面影响完全在可控范围，而从房地产市场抽离的庞大资金，却可以引导流入到其他急需资金的产业和行业。担心征收房产税会严重拖累经济增长，是不必要的，认为征收房产税会引发经济崩溃，更是危言耸听。

8、已收土地出让金，再征房产税，是否重复征税？有人认为，国外土地大多是永久产权，我们的住宅用地是有限产权，征房产税不合适。我国住宅用地虽是70年产权，但《物权法》规定自动续期，土地与房屋的使用期限得到了统一。有人认为，土地出让金属于“类税收”性质，在此基础上再征房产税，有重复征税之嫌。但土地出让金属于土地保有环节（一次性收齐）的“税”，房产税属于房产保有环节的税，并不矛盾。很多西方国家也是既有土地保有环节的税，也有房产保有环节的税。再者，房产税是保有环节的税，若全部用于地方的保障房建设，那么它就与国外所征房产税（物业税）的性质和用途没有本质区别。

9、全面征收房产税，并对个人转让住宅的增值收益征收20%所得税，是否会增加居民税收负担？表面上看，将在总体上增加居民税负系数，但由于取消了转让住房时的营业税等税种，实际增加系数不会过大，同时还为减免其他税负提供了空间。

10、房产税的计征标准是全国范围，而非仅所在城市。人均80平方米是指一个家庭在全国范围内拥有的房产。所以，对家庭奢侈性住宅征收房产税及转让后的个人所得税，前提是住房信息联网。也就是说，2014年1月1日起房产税的征收范围实际上是已经实现住房信息联网的地级以上城市，2015年1月1日起则是面向全国所有城市。

11、技术准备。如上所述，征收房产税之前，要先修改《房产税暂行条例》；全国住房信息系统的联网必须有相应的截止时间表；每个城市的个人住房信息系统要与户籍管理系统、税收系统联网。要消除开征房产税的所有技术障碍。实践证明，只要是技术问题，应该都是可以解决的。

12、征收成本。为了减轻税务部门的劳动强度，减少征收房产税的成本，可采取自行申报纳税与代扣代缴并行的征收办法。鼓励公民自行申报缴纳房产税。代扣代缴，既包括房产所有者所在单位代扣代缴（税务机关将住建部门提供的个人超标房产信息，整理出应纳税名单，送达辖区所在单位），也包括基层的居委会、物业公司代为催缴。鼓励税务部门创新征收办法。

13、惩罚措施。逾期不缴纳房产税者，税务机关有权罚收滞纳金。凡是住建部门、税务部门、户籍部门等国家机关工作人员，弄虚作假，为房产所有人逃避纳税、办理户口提供帮助的，一律从重处罚，或移送司法机关处理。实施初期，有必要查办一些典型案例。

14、对奢侈性住宅征收房产税，有助于反腐、缩小贫富差距。从近几年披露的案例来看，有些官员或其他公民非法拥有数十套房产。而拥有房产的多寡，是贫富差距扩大的重要决定因素。对奢侈性住宅征收累进税率的房产税，除了可为地方带来稳定的税收来源，在反腐和缩小贫富差距方面也将起到不可忽视的作用，本质上有利于维护社会稳定。

15、不可独行。2005年以来的房地产调控历程表明，抑制住宅的投资性需求，必须从根本上改革房地产的制度和管理机制，除以上税收手段之外，尚须建立一系列配套的政策措施，这是房地产市场赖以持续健康发展的必要选择（参见附件二）。

 

附件二、配套政策

1、立即进行治理小产权房的试点和利用集体用地建设公租房的试点。它们都属于集体建设用地改革的试点，将有助于探索集体土地改革的问题。

2、立即着手研究整个房地产税收制度的改革。第一步，征收房产税，并坚决控制各地的地价涨幅和土地出让金增幅，如国土部可规定，各地年度地价涨幅和土地出让金增幅不得高于当地CPI水平；第二步，将与房地产有关的税种合并为统一的房地产税；第三步，取消土地出让金制度，将土地出让金纳入合并后的房地产税，使之成为各地最主要的税收来源。房地产税收制度的改革可采取试点的办法，在5年内完成。

3、改革和完善保障房体系。社会性保障住房只包括廉租房和公租房两种形式，取消现行各种经济适用房、限价房，全部改为公租房。其中公租房的租金仅相当于市场租金的60%-70%。此前已建的各类保障房，必须建立规范的退出机制，转让收益政府应拿大头。

完善公务员住房体系，所有公务员住房自国务院通知发布之日起封闭运行，从此不得上市转让（写入《基本住房保障条例》或《住房保障法》）。取消面向公务员和企事业单位的经济适用房、限价房、自建房等，坚决禁止各种变相的福利分房（参见附件三）。

4、打破行业垄断，向民营企业开放，切实发展服务业、民间金融业。从房地产市场挤出的庞大资金，必须有释放的渠道。

 

附件三：有关公务员住房的具体建议：

党政机关和财政拨款的事业单位，按职务、级别建立公务员经济适用房的配售标准。副科级和科级干部90平方米建筑面积（下同），副处级和处级干部120平方米，副局级干部140平方米，局级干部160平方米，副部级干部210平方米，正部级干部240平方米。公务员经济适用房，一律按照以上标准建设。

公务员的经济适用房售价，以当地政府公布的价格为准，且不得进行超标准装修后再配售。享受经济适用房的公务员去世后，原则上允许其配偶居住至终老，但不得允其子女或其他亲属等占用。

公务员晋升后，其经济适用房的面积标准相应提高，置换住房时间间隔尽量与干部级别调整节奏保持一致。置换时，退出原住房，换购一套与其职级相符的住房（仅需出资购买新增加的面积部分）。不愿腾退原住房的，可以补差，但补差面积不得超过其职级对应的面积标准（目前补差超标的现象要严厉禁止）。

从通知下发之日起，无论是存量房还是新建房，所有公务员的经济适用房均实行体系内循环，不得上市转让。该住房不再有符合资格的人员居住后，由公务员所在地政府回收，定价为该住房原售价加购买年限的银行利息（利率以回收当年的1年期利率为准）。任何单位不得自行建设住房，不得变相进行任何福利性质的住房分配。

各机关和事业单位按其单位拟招用职工人数、拟晋升总数及其所对应的住房面积，每年年底前上报当地政府主管部门，当地政府据此制定第二年的公务员经济适用房总体建设计划、配售计划，并单独成片建设。

公务员的住房公积金，单位缴交部分，可执行当地政府所定标准的上限。公务员此外不得再额外发放住房补贴。

副科级以下干部提供公租房，租金由政府财政补贴。公租房面积分为40平方米、60平方米和90平方米三种，对应相应的职级。

军队干部住房及其管理，比照上述标准另行制定。

 

附件四、部分专家、学者对房产税的看法（略）

附件五、部分国家和地区房产税政策参考（略）

 

（执笔：袁一泓）

 

(文章见2月28日21世纪经济报道21版）