中国房地产崩盘的可能性正在加大？

     近来美联储不断喊话，暗示提前终止QE3。上周三发布的美联储1月29日到30日货币政策会议纪要显示，多名理事表示“可能会促使联邦公开市场委员会在判定就业市场前景出现重大改善以前，就逐步缩小或终止资产购买计划”，这与此前联储主席伯南克“不见兔子不撒鹰”的表态并不一致。

     这是美联储第二次喊“狼来了”，市场认为此举并非“空穴来风”，因此强化了对QE年中退出的预期，全球主要股市和黄金价格大幅下跌，美元汇率走强。显然，目前美国经济开始复苏，而强势美元更利于投资资金的回流，这样可以确保失业率的回升和美房地产市场的回暖。目前，投资者实际已经看出美联储即将退出QE的端倪，当QE退出阴影越来越大时，投资者准备提早离场，谁也不想成为退潮后的裸泳者。

     美联储的态度或渐趋明朗，全球资产市场的狂欢盛宴即将落幕，而新兴经济体又面临新的政策困境。一旦美联储QE退出，输入型通胀压力将减轻，从表面上看，虽说新兴经济体货币政策变好过一些，但随之而来的问题是，热钱有可能回流美国，造成新兴经济体国家资产泡沫破裂，当前香港楼市极有可能受此拖累，提前出现崩盘。所以现在是让楼市泡沫顺势而为，还是让其破裂？这或许是诸多发展中国家政府最难作出决定的“选择题”。

      国际金融危机以来，各国央行都在玩弄调控把戏，但手段最为成熟的还是美联储。尽管美联储资产负债表还在迅速扩张，但美国物价依然稳定，其货币政策外溢性倒是引发新兴经济体资产泡沫膨胀和恶性通胀。我们拿中国的楼市来说，各地房价涨幅不同，但现在的房价肯定要比2008年时翻了几倍。如今中国即将召开“两会”，政府要完成换届，如果新政府继续延续旧有的房地产政策，依然将房地产作为拉动经济的“得力引擎”，那这个“庞氏骗局”总有一天会破裂。而随着美联储政策将要变局，这一天将离我们越来越近。

      出奇凑巧的是，美联储发布或将退出QE的纪要的同一天，中国也出台了新一轮房地产调控政策，这是中国本届政府当政十年中最后一次房地产调控，也是第九次房地产调控。令人不可思议的是，一届政府如此锲而不舍的十年调控房价，而房价却越调越涨，为什么抑制需求的房地产调控屡屡失效？中国全面的住房限购政策能否阻止房地产崩盘的结局呢？

      自金融危机以来，我国的货币超发现象十分严重。2008年底广义货币（M2）只有47万亿，而到了2013年M2的规模已经达到了100万亿，5年翻了一倍还不止。那为啥要发行这么多货币呢？因为这些货币主要流向了房地产领域，因为中国经济增长无法放弃对房地产的极度依赖。中央政府要增长，地方政府要财政，资本和富人要收益，这一切都需要靠房地产来拉动。显然在出口萎缩、消费低迷、产能过剩和地方债务负担加剧的当下，只要房地产繁荣，很多当政者的心中就觉得踏实。而普通民众发现房价上涨是由货币超发支撑之后，大家也纷纷加入了这场“击鼓传花”的游戏。

       众所周知，目前的房地产需求旺盛的背后却是货币存量的快速增长，然而房地产领域吸收货币的能力越来越弱，击鼓传花游戏终有结束的时候。新一轮房地产调控依然延续的是老套路，通过降低交易量来维持价格稳定，既不能实现房价回归，也无法化解危机。当然，政府的想法是，先在稳住房价同时快速增加居民收入，这样或许可以让高房价软着陆。但劳动生产率提升缓慢，目前的居民收入增长只能依靠分配政策支撑。由于中国经济吸收就业的主要部门是私营经济，在政府不断提高最低工资标准情况下，私营部门或选择降低用工数量的办法来控制成本，因此，一二线城市居民增加收入要想赶上高房价几乎可能。

      现在的状况是，金融危机之后，美联储实施了数轮量化宽松政策，使得国际热钱纷纷流向发展中国家，造成了中国等国家资产泡沫的横行，虽屡次调控，但均告失败。而目前美联储政策将要变脸，无论是“再工业化”或强势美元鼓励投资回流，国际热钱回流欧美发达国家，全球流动性将收紧已经成局，届时中国房地产“庞氏骗局”将会结束，最终难免崩盘结局。但是，笔者认为，香港楼市泡沫将率先崩盘，而中国内地房地产将从三四线城市开始，向一二线城市转变。