2012房价预测大揭底

2012房价预测大揭底

 

这是南方都市报的一篇文章，刊发于2013年2月1日。作为一家大媒体，做这件事，很有意义！

 

因为，近些年，中国楼市中的预言者太多，但很多人从不回顾、总结、反思自己的预言。甚至有些人，已经错了很多年，仍在顽固不化的瞎预测，严重误导了舆论，伤害了购房者。既然这些人从不认错，有些人总是为了哗众取宠而乱预测，那么，就应该形成一种褒优贬劣的机制。南方都市报的这一做法，就是一种有效的媒体监督机制。希望越来越多的媒体，能够做这件事。

 

当然，这篇回顾中，漏选了很多业内外的名人、研究者、思想者，其中有些人的研究功底很扎实，预测很靠谱，希望明年南方都市报，能做得更完善些。有些侥幸的是，今年这次，将我评选为“五星级”预测者，实战派中惟一的，学术派中，另有一位也是“五星级”。

 

我一直认为，预测楼市和房价，是件困难之事，其中有幸气的成份。我去年预测的比较靠谱，并不代表我今年还会这么靠谱。但我会继续钻研，完善我做市场预测的逻辑体系和方法论，只有这样，才能整体上提高预测的靠谱性。我每年元旦都会在博客中撰文，回顾和反思过去的一年预测，展望下一年度的预测。希望大家关注、监督。谢谢粉们的支持！

 

 下为南方都市报原文：

《房价预测纷纷：年终对照时，才惊觉大话连连》

 

实战派

 

 

任志强：一线城市的主旋律是下跌

身份：知名地产人士

准确度：★☆☆☆☆

去年1月，任志强接受采访表示，2012年数据可能很悲观，房地产开发投资增幅会大幅下降，商品房销售不会增加，而价格会有波动，有上有下。一线城市主旋律是下跌，更多是保障房的原因。

验证结果：

任大炮你是肿么了？完全不见早期的霸气唱多之风。看来他深受保障房概念的“洗脑”。当然到了下半年，他又继续唱多去了。

 

 

潘石屹：保障房一来房价就得降

身份：SOHO中国董事长

准确度：★★★☆☆

2011年9月，潘石屹接受访问时称，就从资金回报率来说，房价还没有降到位。而且，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降，因为保障房的影响是巨大的。

验证结果：

保障房影响有限，1700万套与商品房施工量57亿平方米相比，大巫见小巫。而给人们深刻印象的是大型房企屡屡上演全武行，多次拿地囤地好像回到2010。

 

 

王健林：市场不会出现大幅缩水

身份：万达地产董事长

准确度：★★★☆☆

王健林3月份接受采访时预测，房地产市场即使挤走投资和投机需求后，还有5万亿左右的刚需动力，所以2012年房地产市场不会出现大幅缩水。预计房价走势会稳中有降，政府保证5万亿的成交量就是调控的成功。

验证结果：

2012年商品房销售金额64456亿元，这个数字王董认为是否有水分呢？2012的房产市场成交价格上升了10%，而销售面积仅增长了1.8%，也就是说房价还是上涨了。

 

 

陈劲松：上半年寻底后放量成交

身份：世联地产顾问股份有限公司董事长

准确度：★★★★☆

陈劲松2012年初在微博上给出5大预言：1，2012年不是2009年，没有超级大反弹；2，房地产市场会在上半年完成寻底过程，下半年放量成交；3，土地价格会向下松动，全年维持低位；4，顶替限购的政策还在试点，但部分房价大幅下降城市会取消限购；5，行业整合年。

验证结果：

仅第四条“取消限购”一说需要斟酌以外，其他都大抵实现。建议陈董转行做算命先生。

 

余英：市场会在一季度完成探底

身份：保利地产广东公司董事长

准确度：★★★★☆

余英在微博上曾做出预测，房地产市场会在一季度完成探底，上半年出现小阳春，五一市场看好，下半年放量成交，但不会超级大反弹。而土地价格则降30%-40%，限购下部分房价大幅下降，城市会变通处理。

验证结果

除了土地那条，其他都算是成功预测了。2012年全国土地合同成交价款为2.69万亿元，同比减少14.7%，并没有降三四成。这个预测与“基友”陈劲松非常相似，难怪他们微博上经常互动。

 

 

杨红旭：房价下半年逆转

身份：上海易居房地产研究院副院长

准确度：★★★★★

他不仅给出“全国新建商品房住宅销售面积基本持平；销售均价下跌5%，70个城市房价指数将现十年来首跌(5%内)；新开工面积将首次负增长”的预言，还从M1止跌中得出房价下半年逆转。

验证结果：

数据哥果然强大。全国新建商品房住宅销售面积仅增长了1.8%，70城市房价指数同比首次出现下降，降幅为0.47%，而新开工面积也有7.3%的下降。更强大的是，楼价确实在年中翻盘了。

 

 

尹香武：一、二线城市将成最猛降者

身份：民间房地产分析师

准确度：★★☆☆☆

在微博上，尹香武提到最猛降者极可能体现在退出企业、无租金信号的远郊物业、不受限购品类的退出渠道畅通、缺钱时的绝卖品及按揭比例高的一、二线城市。

验证结果：

的确，连资金链都断裂了的企业肯定要降价，而远郊物业的确降价很凶猛，不过有点小问题的是———亲你实在太小看像北京通州等一线城市远郊的恢复力啦。

 

 

黄怒波：房价降幅应该在30%

身份：中坤集团董事长

准确度：★☆☆☆☆

在2012中国地产新视角高峰论坛上，黄怒波认为，尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。

验证结果：

国家关于楼市调控是没有停止，但是这个30%是从何而来的呢？此前已经说过70城市中54个城市环比上涨了，即便是下降也远达不到这个高度。

 

 

 

 

学术派

 

茅于轼：房价未来降50%，甚至60%

身份：经济学家、天则经济研究所所长

准确度：☆☆☆☆☆

去年2月，茅于轼接受南都黄金楼市采访时就提到房价要降50%。1个月后，面对媒体再一次采访，他甚至抛出“将来房价不止降30%，再降一半，甚至降60%都有可能”。

验证结果：

虽然茅老并没有指出房价下跌的年份，不过自去年6月份有城市价格逐渐回升，直至年底70个城市中有54个城市环比上涨，就可想而知跌6成的几率了。

 

 

樊纲：房地产市场正在软着陆

身份：国民经济研究所所长

准确度：★★★☆☆

去年初，樊纲表示，房地产市场正在软着陆，一些楼盘会有30%、40%的降价，部分二三线城市调整完成，部分大城市主体部分会在2012年就调整完成。

验证结果：

的确有部分城市的楼盘价格直降3成，例如5月份，杭州多个楼盘从万元降至7字头。至于大城市，还是例牌的一句：没降。

 

 

李稻葵：房价稍降，交易量上升

身份：清华大学经济管理学院经济学讲席教授

准确度：★★★★☆

在1月份的一篇撰文中，李稻葵预计限购等政策不会轻易收回，可能是逐步微调。未来两到三年房价基本稳定。最有可能的是房价略降，地方政府放宽限购，交易量略升。

验证结果：

房价的确略微下降了，而政策的确也固守着，成交量方面，一二线城市如上海等好于去年，像中山等三线城市劈价成风下成交量也好于往年。

 

 

何志成：第一季度急跌后触底反弹

身份：经济学家

准确度：★★★★★

去年2月份他在《每日经济新闻》撰文指出，2012年一季度全国房价将进一步下跌，且很可能有一次急跌、普跌。房地产市场“硬着陆”几乎是难以避免，但很快将会触底反弹。

验证结果：

任凭各路英雄都想不到，到2012年5月份还有近8成的城市房价下滑，而6月开始至12月下滑的数字至两成左右，足以证明反弹。

 

 

谢国忠：中国房地产就一个字：“垮”

身份：经济学家

准确度：☆☆☆☆☆

2011年底，谢国忠指出，2012年房产泡沫一定会破裂，预计三年内中国房价逐渐降低，最后只剩一个“垮”字。两个月后，他接受某媒体访问，还是坚持年内房价将跌25%。

验证结果：

2012年房产泡沫不但没有“垮”，而且部分城市还有微升。“垮”字看来比较适合“鄂尔多斯”的“鬼城”开发商之流。

 

 

牛刀：下半年楼市会有好买点

身份：中央电视台财经评论员，财经专栏作家

准确度：★★☆☆☆

牛刀在去年2月天津签售新书《牛刀说：我们怎样过上好日子》时表示，直至4月房价不涨不跌，个别楼盘或降价出逃；下半年至2013年间，房价普跌，楼市将产生较好买点。

验证结果：

一度以为自己眼花了———在2010年《穷人通胀富人通缩》一书中，对应日元的走势，他可是预测2012年6月为中国房价泡沫破灭之时。现实证明了大量购房者已经选择去年入市。

 

 

苏鑫：二、三线市场房价或超跌30%

身份：高和投资董事长

准确度：★★★★☆

2012年4月，苏鑫在《融资中国》中发表了《2012中国房地产市场七大预言》一文，指出“住宅局部市场下降超30%”及“商业地产面临泡沫风险”。

验证结果：

看了国家统计局关于新建住房去年12月的同比数据，发现超跌30%的城市一个也没有，即便是土地供应量大的中山，也仅降7.5%。不过商业地产在二、三线城市的风险的确被热烈讨论了一番。

 

 

叶檀：国家队入场保平安

身份：财经评论家、财经专栏作家

准确度：★★★☆☆

在《猜测2012年经济》一文中，叶檀指出国家通过监督保障房及通过央企抄底市场的做法来保证房地产市场交易量平滑，预计房价大幅下挫的可能性不高，并预计房企重组洗牌、房产税范围扩大。

验证结果：

叶姐姐一向谨慎，而根据保利、万科、中海等企业在去年疯狂圈地、并购的情况来看，抄底永远是一曲忠诚的赞歌。该庆幸的是，房产税并没有扩大试点。

 

 

朱海斌：一线城市下降15%-20%

身份：摩根大通中国首席经济学家

准确度：★★☆☆☆

朱海斌去年3月在摩根大通宏观策略中预计，2012年中国平均商品房价格将下跌5%至10%，预计一线城市的房价平均下降幅度会在15%至20%。

验证结果：

5%- 10%的跌幅，我们从身边楼盘的促销力度就能感受得到。不过，一线城市的房价去年不降反升，中间咸鱼翻身的经典案例多的是，那些因为怕房价跌早早把房子卖掉的业主已经无话可说。

 

 

韩世同：一、二线城市可能急降

身份：资深房地产专家

准确度：★★☆☆☆

2012年1月，韩世同接受南都采访时认为，2012年的房价走势应该是整体趋降的，甚至对一、二线城市而言，可能会出现急降的态势。即便放开限购令，投资型购房者也未必有入市意愿。

验证结果：

如果从三四线城市和少部分二线城市的情况来看，2012年的房价的确有整体趋降的趋势。但是，对于部分二线城市和一线城市而言，急降倒没有，缓升1000大洋却成事实。