热焦点评（13-24）：广州今年大卖地的玄机

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话：广州今年大卖地，预计增收4成。其中的玄机，一是地方政府对土地财政的依赖太深要转变不是那么容易，哪怕要推进新型城市化也难以摆脱资金需求的困境；二是去年下半年以来房地产市场回暖，广州房地产领涨一线城市，卖地有开发商承接；三是广州大量基础设施开建需要大量资金；四是今年广州要推出的地都是如国际金融城一样的靓地！

 

今年广州卖地预计增收4成

2013-01-24 南方都市报

南方都市报 作者：陈琳琳

南沙、金融城藏货重磅入市，开发商虎视眈眈

南都记者从广州市财政局发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》(下称《报告》)获悉，2013年广州市土地出让金收入预计为475 .6亿元，增长40 .9%。其中，市本级土地出让金收入300亿元，增幅高达62 .2%。

相关官方数据显示，2011、2012两年，广州市卖地实际完成量都低于预算计划，今年的预算计划能否得到市场“买账”？包括中国指数研究院、经纬行等专业机构人士接受南都记者采访均认为，由于基数较低、市场回暖、财政需求等因素，土地市场在今年上涨“很有可能”。

今年土地出让金拟增40 .9%

《报告》内容显示，2013年广州市土地出让金收入预计逾475亿元，增长40 .9%。其中，市本级土地出让金收入300亿元，增幅达62.2%。收入和增幅较2012年均有大幅提升。

南都记者查阅资料发现，2012年，广州地方财政无论是在一般预算收入还是政府性基金收入都出现了明显的下滑。2012年，广州市完成土地出让金收入412亿元，其中市本级完成约220亿元，而去年年初的预算安排本是314亿元，未能完成任务。

对此，广州市社科院研究员彭澎解释道，除整体经济增速放缓的因素外，去年土地出让金收入完成情况欠佳，也较大程度上影响了地方财政收入。

中国社科院研究员刘霞辉也曾向南都记者评论称，调整拍地收入预算，可能是出于抢救财政的需要。

包括保利、万科等开发商介绍，一方面房企拿地愈发谨慎；但另一方面，去年上半年调控密集市场冷冻期，政府推地也大为减少，导致房企无地可拍。数据显示，去年1月至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%，而2012年广州市本级完成约220亿元。所幸在最后4个月，推地卖地力度加大，4个月的收入超过了前8个月的总和。

南沙、金融城地块将推出市场

《报告》指出，调高卖地收入预期，主要是考虑到去年获批国家级新区的南沙新区、广州国际金融城等重点功能区的优质储备地块将推出市场。

一般来说，土地出让金收入占据了地方财政收入1/3的比重，土地出让金一直是地方政府政府性基金最主要的来源。“土地出让金收入下降，会很大程度上影响地方财政收入。广州大量开发区土地可能陆续推出市场，科学城高新技术产业的定位、G D P的领跑都表明广州开发区的发展后劲可观，可推动整体土地市场。”经纬房产咨询有限公司董事长欧俊文告诉南都记者。据其介绍，截至2011年，开发区萝岗的G D P增速连续4年在全市排名第一、人均G D P全市第一，未来5年内随着科学城二期工程启动，预计产值规模可在2500亿元左右。这对土地开发、城市基础设施及配套建设可谓极大的利好。

广州市社科院研究员彭澎也认为，要超越对土地财政收入的依赖不是一件容易的事，广州仍有建设大量基础设施的需求，这些都需大量的资金支持，而土地市场就是一个重要的渠道。

“新型城市化发展、以及产业升级转型、经济转型以及幸福之城，这几个角度决定了房地产未来区域发展的走向，准确的定位将给区域土地市场提供巨大的空间”，合富辉煌首席分析师龙斌日前在有关开发区发展论坛上表示，从广州市发展现状来看，目前供求双方都可以发力的包括去年批准预收量4000多套的开发区萝岗，加上南沙、白云等，几大区域将构成广州今年房地产土地及住宅市场庞大的支持。

“拿地潮”余温延续

对于萝岗、南沙等新开发前景巨大的区域，已有雅居乐、越秀地产、富力地产等房企表现兴趣。雅居乐华南区营销副总监吴耀华对南都记者表示，看好开发区作为高新技术新区的综合潜力。富力地产副总裁朱荣斌也表示，南沙今后必然是广州发展的亮点，富力还将持续关注新区规划获批后的南沙，“我们相信南沙区域上涨的空间很大”。

从去年经验看，土地“先冷后暖”，上半年土地市场长期低迷，不少大型房企土地储备不足，下半年才出现延续到12月末的“拿地潮”，一改全年的颓势赶超。分析人士认为，“拿地潮”的余温将延续到2013上半年，但广州的土地市场未来走势仍待观察。

事实上，从广州来看，2012年末以来房地产市场交易回暖势头明显，土地出让金价格随之水涨船高。而土地价格的上涨将推动房价的上扬。

“广州市土地出让金收入预期的增长应包括两方面的考量，一个是土地价格的上涨，另一个则是推地量的增长。”经纬行研究中心研究副经理许婉婷告诉南都记者，回顾2012年，广州地块单价已经逐步向市场价靠拢，今年的卖地收入预算计划可以看成是地价向市场价靠拢的延续。

经纬行预计，今年只有当房价出现20%或30%的涨幅，中央才有出台更严调控政策的可能性。