中国楼市将重演1997年香港暴跌

中国楼市将重演1997年香港暴跌

商务部中国企业走出去研究中心顾问  经济学家  吴东华

写于2013年1月25日星期五  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com

放眼全球，唯独中国楼市和香港地区节节攀升，但是，笔者告诉你，中国楼市下跌是必然的，而且拉开了序幕，市长推行城镇化不能先造城后填产业填人，这是战略性错误，因为稀缺资源是有限的，一旦楼市下跌套住房地产资金，变成地方政府运作资金、招商引资效果大打折扣，那么经济有可能发生硬着陆。所以，笔者认为，市长城镇化需要智取。

楼市为什么必然下跌？

去年全国在建楼房面积48亿平米，相当于过去三年平均供应量的4倍，这实际上相当于未来12年的供应量。2011年销售2.7亿平米，而2012年前10月销售面积约3.2亿平方米。这么多的供应量必将引发楼房产能过剩。

哪些城市楼价已经下跌？

鄂尔多斯、温州、海南、常州、贵阳、营口等二三线城市房价已经大跌，一般来讲，房价从二三线城市先下跌，大城市是最后下跌的。

2012年四季度，北京甲级写字楼首次出现两年来负增长，这表明市场写字楼供应已经饱和了。现在，城镇化又要推动造城盖楼给农民进城，将来外来人口大量集结在二三线城市和城镇，大城市的房价也会面临下跌的。

中国乃至国际上流行一个误导的观点，大城市的土地是多不出一寸来的，2008年 金融危机，很多发达国家楼市下跌，英国楼市坚挺，为什么?当时国内许多经济学家认为英国是岛屿国家，多不出一寸土地，所以不会下跌。然而后来英国楼市还是下跌了，这说明多不出一寸土地的说法是一种忽悠。

现在国内的大城市比如上海、北京、广州、深圳、重庆，许多专家认为城市土地是多不出一寸的，不会下跌。笔者认为，类似2008年后英国楼市最后一个下跌前的观点在中国重演，大家只要想想，新型城镇化是让更多的外来人口到二三线城市、县城、中小城市去落户，大城市人口面临抽离的险境。将来大城市一旦面临新型城镇化大量建成和大量吸纳外来人口，变成大城市人口被大量内陆中小城市、县城、二三线城市瓜分。

香港在1997年回归前，由于担心大陆的严格管制，许多港人纷纷离港，导致香港人口大量下降，结果香港楼市出现腰斩的命运。照理讲，香港土地也是多不出来一寸的，楼市不可能下跌。

所以，笔者认为，新型城镇化会大量分流大城市的外来人口，也会大量分流大城市的产业链。所以，将来，大城市楼市有可能面临香港1997年回归前后暴跌的命运。

很明显，造城的市长是城镇化战略最差的，会引发将来的伤手。现在大量打造与众不同、没有出现过的大型产业群、大型企业群，将来必定在城镇化运作中夺魁。城镇化越提速，中国楼市下跌越快，中国演变成1997年前后香港楼市暴跌在意料之中。