全国两会吹暖风，2015房价涨声再起？

全国两会吹暖风，2015房价涨声再起？

邓浩志接受《南方都市报》采访

    受众人关注的两会如期而至，房地产业再次成为重要话题之一。房产税、保障房、不动产登记、放松限购等热门词汇成为与会人士探讨的重点。如何解读两会提出的房地产观点？两会反映了房地产未来怎样的走势……南都记者根据两会内容提炼了七大关键词，并一一进行解读。

关键词1　　　货币政策宽松

降息助房产去库存

阐述：政府报告指出，加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。加快资金周转，优化信贷结构，提高直接融资比重，降低社会融资成本，让更多的金融活水流向实体经济。

研读：中指院分析认为，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。2015年2月已经历一轮降准和降息，助力消化房地产库存压力，恢复市场信心改善房地产运行环境。目前长贷利率已降至十年最低水平，利率调整刺激已经到位，但如果经济形势未见明显好转，也存在继续降准可能。随着住房需求结构不断向改善性需求扩展，地方主动调节信贷，加大七折利率执行力度的可能性也较大。

但正如经济学家马光远所言，“库存和资金链，仍然是今年房地产行业的两大难过的坎”。

关键词2　　　支持自住和改善性需求

刚需买家仍是市场的主力

阐述：在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，两会提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳定消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。政府报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

研读：全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭认为，对于首次购房，政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至一成，同时利率也需要有硬性优惠。全国政协委员、北京市工商联副会长张杰庭认为，政府应补贴首次置业的年轻人，降低首套房首付比例，让年轻人能够交得起。而方圆地产首席分析师邓浩志判断，楼市成交量将稳中有升，房价温和上涨。

关键词3　　多层次住房保障

部分存量房转公租房　加速去库存

阐述：中央计划今年要继续大规模推进棚户区改造，同时将城乡危房改造纳入棚改范围。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

研读：张泓铭认为，货币补贴让被保障人群可以去市场上找房源，这是保障借用市场渠道，和市场融合的新体现，对于特困家庭的住房救助，则是保障房制度的深化。而杨红旭分析认为，“今年初住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。李克强总理在政府报告当中，明确提出这一点，这等于说：中央强力要求地方政府帮助开发商卖房，必将加速去库存。”

关键词4　　　旅游、养老地产

品牌房企进军新型地产

阐述：政府工作报告指出，深化服务业改革开放，落实财税、土地、价格等支持政策以及带薪休假等制度，大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。

研读：中指院分析，去年消费对经济增长的贡献率上升3个百分点，达到51.2%，服务业增加值比重由46.9%提高到48.2%，新产业、新业态、新商业模式不断涌现。随着消费需求逐渐升级和政策支持，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度突出。而在两会提出要“大力发展旅游、健康等生活和生产服务业”后，可预见旅游地产、养老地产等产业发展将再上新台阶。

关键词5　　　房产税

房产税暂未纳入立法

阐述：今年政府工作报告并未过多涉及房产税立法推进，而是重点推动财税体制改革，加快完成包括房地产行业在内的“营改增”措施。虽然税率还未确定，但如果对房地产业采用17%的增值税税率，将对房地产企业利好有限。

研读：全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，房产税是良税而非恶税，依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪，房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。全国人大代表、全国人大财经委副主任委员郝如玉也表示，社会各界对于房产税赋予了太多的功能，寄予了太多的期待，例如反腐、降低空置率等，一个税种承担不了这么多的功能。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康透露，财税体制改革要在2016年基本完成重点工作，从时间表上看，房产税出台不应拖到2017年两会后。而对于房产税开征的具体方式，代表委员们意见不一。黄文仔认为，房产税应从比较低的税率开始征收，而且应该按照人头统筹考虑，如果只对新增房屋收税不公平。

关键词6　　　不动产登记

“倒逼”房价下行？并不现实

阐述：3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，给广大公众带来了促进房产反腐、“倒逼”房价下调等诸多期待。代表委员们一致认为，不动产条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

研读：广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“不动产登记的实施，为未来的房产税和遗产税的开征铺平了道路”。但是对楼市影响有多大？全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为，短期对局部市场或许有冲击，但长远看还是稳定房地产市场的。方圆地产首席分析师邓浩志也表示，从传闻到落地几年时间，房叔房婶该跑的都跑了，对二手也没影响。综合各方的意见，不动产登记对促进房价调控至合理区间有积极作用，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，长期来看，仅靠不动产登记“倒逼”房价下调并不现实。

关键词7　　　放松限购

一线城市长期坚持限购？

阐述：随着房价上涨势头放缓甚至下行，限购到底还能发挥多大作用，是否应当全面予以取消？全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森提出，北京每年顶多消化两三千套千万级以上住宅，放开这部分住宅限购，可以活跃市场、增加税收，同时不至于对整个市场有太大影响。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥却在发言中明确表示，北京市住房限购不会取消，是永恒的。

研读：全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，房地产经过一年多的调整，市场基本恢复均衡，放开限购不会对房价造成太大影响。对于有市民担心的“取消限购等于政府‘救市’”，全国政协委员、大连市工商联主席马世侠表示，取消限购不是为了“救市”，更何况当前房地产市场已经发生了深度调整，很难发挥“救”的作用。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，“广州极有可能长期坚持限购。一是为避免房价失控，毕竟一线城市地少人多，购买力太旺盛；二是通过限购间接控制人口增长速度，避免城市压力过大；三是一线城市谁也不愿第一个放开限购，免得成为焦点”。